川普大萧条之下的澳洲房地产走向：结构性风险的全景透视

笑和尚

2025年，澳洲房地产市场站在历史十字路口。全球经济在川普重掌白宫的背景下重新洗牌，保护主义升温、贸易摩擦加剧，中国经济增长放缓，而澳洲所依赖的三大外部支柱——中国需求、全球流动性、移民红利，正在同时发生结构性变化。这使得澳洲房地产，长期被视作“铁底资产”的市场，首次面临系统性风险。

澳洲房地产的三大外部支柱

对华依赖：单一出口结构的隐忧

2024财年中澳贸易总额为2850亿澳元，其中铁矿石占据约1500亿，占比超过50%。中国是澳洲最大单一出口市场。


铁矿石：52.6%

煤炭：13.4%

教育服务：9.7%

牛羊肉与农产品：8.2%

其他：16.1%

房地产与中国的关联并非直接体现于房产交易本身，而是通过“钢铁—铁矿—基础产业链—就业—购房力”这一链条传导。一旦中国房地产与基建下行，澳洲出口与就业面将遭重创。

关键数据：中国房地产占其国内钢铁消费的40%；而澳洲钢铁出口中，中国消化超过72%。

流动性红利退潮：美元收紧与全球加息

2020-2022年间，澳储行(RBA)维持历史低点0.1%的现金利率，促成房地产繁荣。但自2023年中起加息至4.35%，借贷成本大幅上升。



现金利率：反映资金成本，2020年谷底后一路上行

房价走势：2020-2022年飙涨，2023年后回调

警示信号：RBA指出2025年前不会进入新一轮宽松周期；长期利率高企恐成结构性利空。

移民红利见顶：无效人口托底效应减弱

澳洲自2015年以来年均净移民增长维持在25-30万人水平，但2024年后，净增人口中留学生、临时工作签证占比上升。

从澳洲人口结构变化（2015-2025）可以看出：

移民结构中“非永久定居者”占比从2015年的27%上升至2024年的46%

这些人口虽支撑租赁市场，却无法稳定贡献住房购买力，导致"高租金、低成交"的畸形市场特征加剧。

空置率与租金收益率：市场的隐形崩盘信号？

刘德华说的很好：历史表明，房地产市场在崩盘前通常出现两个特征：

高空置率

低租金收益率

尽管澳洲公布的空置率数据维持在1.3%（2024），但其统计并不包含“投资后长期闲置、不对外出租”的资产。例如悉尼市中心CBD公寓空置率实则超过4%，而且季节性涨跌幅度非常大，说明都是无效的学生和短期打工者为主。

可参考悉尼主要城区名义空置率 vs 实际租赁挂盘比率（2023-2025）

同时，全国租金回报率自2022年后维持在3.2%-3.8%，远低于5%的投资“安全阈值”。

我们也可以借鉴奥克兰的前车之鉴：小市场高杠杆的脆弱性

奥克兰房价在2021年见顶后两年内下跌41%。

请看奥克兰房价走势 vs 净移民数据（2018-2024）

相似特征：

高人口依赖

租金收益过低

无新增产业支撑

海外买家流出

澳洲与新西兰市场虽非完全等同，但其首府城邦属性与人口结构趋同（如悉尼与奥克兰），仍具重要参考价值。

中国放缓与其他地区铁矿恢复竞争的双重打击

pp哥指出2024年底几内亚西芒杜铁矿正式投产，产能年达1亿吨，目标客户锁定中国。这不是决定性的，并不意味着澳洲铁矿出口竞争格局被改写，其实澳洲最大的竞争者是巴西cvrd，智利meteFerro，还有阿根廷的铁矿，这些南美的高品位赤铁矿才是要命的。

根本性的是若中国钢铁需求同步下降（房地产低迷、出口疲软、环保政策收紧），将产生“双利空”效应：

澳铁矿价格承压

出口量减少，失业率上升

模拟分析：若铁矿出口下滑30%、房市投资下滑15%、服务业疲软，澳洲GDP年增速或下修至-1.2%至-3.8%区间。

未来展望：结构转型还是资产幻灭？

房地产能否继续充当澳洲经济“避风港”？从当前来看，只有大规模产业转型、一带一路全面成功、绿色转型带动新一轮资源红利，才可能部分对冲房地产调整的系统风险。

澳洲需思考的核心命题是：

是继续依赖“人多钱多供给少”的旧逻辑，还是走向以生产力与科技驱动的新范式？

潮水退去时，谁在裸泳？

房地产的繁荣，从来不是天赋权利。靠炒房致富的黄金时代已近尾声，而川普所引爆的全球重构，或许正是对澳洲的最后一次“压力测试”。历史不会重演，但总会押韵。澳洲，准备好了吗？

大头爸爸

哎，LZ说得那么有道理，还拿了那么多数据出来，居然没人回复，至少该鼓掌啊

maxinfang

房产 短期看金融利息
中期看供给
长期看人口 经济大环境是否 吸引人
其实你的逻辑只能推出10年20年后的惨烈其实都 大家 都没有错

短线看 1-5年
看降息周期 房产止跌 止涨 横盘 也对应前段时间的利息调控 其实 从美元看 澳洲房产已经小崩了 从澳元看 只是保通胀而已 未来如果不出现黑天鹅 川普无法扰乱全球经济 澳洲是小涨 而且应该是对于美元计价的小涨
特别是现在大选交锋 双党保房价政策 绿党只敢抬高租客 不敢动房东负扣税 就知道政治导向 是利好的 大先后就等一进入降息周期 房价暂无短期风险


中期看 5-10 房产供应是不足的
所以房产 要出现大跌 必然要有 疫情类似事件出现 人口供给瞬间停滞 因为你看政策 房源供应缺口五年到10年都不会有结构性的变化
而看人口增长 政治上工党延续移民 自由党招精英 也都是要在人口供给上利好的

再看长期 这也就是 澳洲经济支柱矿业
这有两个点
第一个点 全球需求 也就是你所说的一带一路 或者替代需求
第二点 就算经济支柱失去领先优势 也考虑澳洲可否通过内部金融改革 重塑经济结构 从而缓慢转型到其他行业
但是一切都没有发生 那么 澳洲面临的就是 新西兰类似的惨烈 由于经济结构单一 失去赚钱的吸引力 那么人口流失 导致房价大跌 是很可能发生的 不过 这个布局太长 我觉得你很难在做空澳洲房事中获利

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-23 14:47
房产 短期看金融利息
中期看供给
长期看人口 经济大环境是否 吸引人

买信用违约转换债券啊！10元多的时候我让大家买，我的不少朋友听我的买了，半个月已经获利40%+了。我让他涨到50在卖，一个朋友买了不担心他的房产贬值了。

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-23 14:59
买信用违约转换债券啊！10元多的时候我让大家买，我的不少朋友听我的买了，半个月已经获利40%+了。我让他 ...

高利润 代表高风险 这种小赌怡情 可以玩 真的大富大贵 那要有常人不能拥有的心智 而一般要拥有这样心智的代价 代表人生此起彼伏的波澜
生活是一种平衡 施主放下执念

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-23 15:03
高利润 代表高风险 这种小赌怡情 可以玩 真的大富大贵 那要有常人不能拥有的心智 而一般要拥有这样心智的 ...

10万左右有几个华人买不起的。等于给自己房子买个保险。房子跌了，挣到的钱基本弥补上了。

你也不是高僧，我也不是施主。

philguo

楼主在把这个加上，很多大资本投资最重要的一个数据，相当于股票的市盈率。

澳洲地产总价值超过11万亿。是GDP的5.9倍。世界第一。很多主流国家等都是3倍数区间。美国房地产总额50多，还不到60万亿，连GDP的两倍都不到。2020年中国住房市值62.6万亿美元，2023年47.85万亿美元，最新数据没出来，应该是3左右甚至低于3.

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-23 15:04
10万左右有几个华人买不起的。等于给自己房子买个保险。房子跌了，挣到的钱基本弥补上了。 ...

房价跌了 就恐慌 只是因为用了太多的杠杆
我们要学会为自人决定买单 为了减缓心中恐惧 而对冲
是可以缓解恐惧 但是 难道不是用更多的投入 去入场豪赌嘛
放开茶壶 不一定要烫手
选择放开 才是投资真正的止损

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-23 15:08
房价跌了 就恐慌 只是因为用了太多的杠杆
我们要学会为自人决定买单 为了减缓心中恐惧 而对冲
是可以缓解 ...

阿弥陀佛，善哉善哉

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-23 15:07
楼主在把这个加上，很多大资本投资最重要的一个数据，相当于股票的市盈率。

澳洲地产总价值超过11万亿。是 ...

澳洲房产相关占gdp 10% 间接相关10+% 20+%
所以 房产也算 澳洲小支柱了
矿加房子 也就是澳洲50%gdp了
也真的是需要转型一下 不过这也好多年了
再加上政府支出占gdp25 也就是只有1/4 是靠消费了
澳洲其实已经是 小生意 面临崩溃的边缘
gdp 增速看似还好着 但是 已经非常的严峻了

philguo

maxinfang 发表于 2025-4-23 15:31
澳洲房产相关占gdp 10% 间接相关10+% 20+%
所以 房产也算 澳洲小支柱了
矿加房子 也就是澳洲50%gdp了

房产 短期看金融利息 中期看供给 长期看人口
这些的一个前提是经济平稳。
公认的房价畸形高的香港2025年1月楼市总市值8.99万亿港币。GDP是3863。3亿美元。和港币29979亿港币。也跌破了3的倍数。去看看香港的利率，你能说香港没需求吗？常年限制土地供给。人口也一直源源不断的涌入。但是市值3年多从12万亿跌破9万亿。
再看看印度需求端。新德里一个城市人均住房面积低于1平米。土地有限，人口还在急剧增长阶段。房价也没飞上天啊。

澳洲是5.9倍，比香港高了将近一倍。考虑到铁矿石前景......

摩尔公园

philguo 发表于 2025-4-23 15:04
10万左右有几个华人买不起的。等于给自己房子买个保险。房子跌了，挣到的钱基本弥补上了。

你也不是高僧 ...

你这玩得和当年雷曼有啥区别，房价真暴跌了你的CDS发行方因为亏本也破产了，两头亏。

maxinfang

philguo 发表于 2025-4-23 15:38
房产 短期看金融利息 中期看供给 长期看人口
这些的一个前提是经济平稳。
公认的房价畸形高的香港2025年 ...

香港的问题 不只是经济问题 更是 政治问题导致的 经济地位丢失 如果香港还是全球的金融中心 那么自然可以撑起他的畸形 其实没有什么泡沫与不泡沫 只有价值是否符合有人愿意出的价格 你所说的经济平稳 也就是我上面讲的 政治因素 黑天鹅 川普扰乱世界经济 我已经提前排除了这些影响
因为预测变数 就是豪赌哦 我们只能为变数做好准备 比如降低杠杆 多持有现金抵御风险 如果意外导致波动 大势未曾改变那么便是 捡漏的时机 如果意外变成新常态 那么要学会接受放手 但是 无论如何 不要因为出门被车撞的概率 而选择放弃外面世界的美好风景

关于印度 我说的看人口 接上了经济大环境是否 吸引人
也就是人口因为经济前景 是否能赚到钱 而流入 并不是
类似于中国人多力量大 鼓励人口红利 这是有本质区别的 这句话理解了 就能解你的印度问题

philguo

摩尔公园 发表于 2025-4-23 15:47
你这玩得和当年雷曼有啥区别，房价真暴跌了你的CDS发行方因为亏本也破产了，两头亏。 ...

又不是全部身家都买CDS,投资之前都要想想最坏情况，自己玩不玩得起。暴跌是大概率。即使总市值/GDP到不了3，到4也可以。

kklanlan

十年之后再来留言，哈哈！

xq052b

摩尔公园 发表于 2025-4-23 15:47
你这玩得和当年雷曼有啥区别，房价真暴跌了你的CDS发行方因为亏本也破产了，两头亏。 ...

人家是来show 优越感的，顺便嘲讽一下自己的房东，那么贵的房子才租几百块

如果有人看了心动，想给他钱一起做投资呢，当然更好^_^

rogershan

08年就有人在足迹看空了，建议楼主去欣赏下内容比你这个还丰富。

oz2009

房事的分析是个大数据模型，有很多很多的参数，每个参数有权重，然后还有bias的调节，其实有点就像Gen AI neural network, 没有人能正确的做预测，很多人就是找个自己认为的结论，然后去找些数据去分析，然后来巩固自己的结论。其实毫无意义，因为结果不会以你想象的方式去发展。个人觉得房事只能看些大方向，即使是这样也经常不准的，所以还是以平静的心态看房事，不要转牛角尖。

自游自在

居安思危是对的

xq052b

oz2009 发表于 2025-4-23 17:42
房事的分析是个大数据模型，有很多很多的参数，每个参数有权重，然后还有bias的调节，其实有点就像Gen AI n ...

房事^_^

摩尔公园

philguo 发表于 2025-4-23 15:52
又不是全部身家都买CDS,投资之前都要想想最坏情况，自己玩不玩得起。暴跌是大概率。即使总市值/GDP到不了 ...

不暴跌你赚钱的几率不如去赌场开大小。

philguo

摩尔公园 发表于 2025-4-23 18:21
不暴跌你赚钱的几率不如去赌场开大小。

是吗？看来你没怎么真金白银做过。我单是做空澳币，三年多加上浮盈已经盈利260%了。最后一波也就是400%。

就像去年有人说我没到0.5你也没挣到钱啊。对啊，我说足球比赛我要赢十个，下半场70分钟了我6：0领先。有人说。你比赛也没赢啊，怎么净胜球和积分都拿不到呢？对这人我只能对他笑笑，心里暗暗的说声SB.

gny2004

philguo 发表于 2025-4-23 14:59
买信用违约转换债券啊！10元多的时候我让大家买，我的不少朋友听我的买了，半个月已经获利40%+了。我让他 ...

我倒是好奇这cds什么平台买啊？

摩尔公园

philguo 发表于 2025-4-23 19:02
是吗？看来你没怎么真金白银做过。我单是做空澳币，三年多加上浮盈已经盈利260%了。最后一波也就是400%。 ...

是吗？这么高盈利，杠杆加不小吧，一把亏得你裤衩都不剩

摩尔公园

philguo 发表于 2025-4-23 19:02
是吗？看来你没怎么真金白银做过。我单是做空澳币，三年多加上浮盈已经盈利260%了。最后一波也就是400%。 ...

呵呵了，玩衍生品敢自己说大神在我看来不如去赌场买大小。你去看看当年国内央企被投行忽悠买cms亏成啥狗样。

philguo

摩尔公园 发表于 2025-4-23 19:31
是吗？这么高盈利，杠杆加不小吧，一把亏得你裤衩都不剩

早就说过，5倍杠杆。十几年了反反复复的做了这么多来回了。中短线换单占了大部分利润。现在裤衩多的房子都塞不下了。

philguo

摩尔公园 发表于 2025-4-23 19:33
呵呵了，玩衍生品敢自己说大神在我看来不如去赌场买大小。你去看看当年国内央企被投行忽悠买cms亏成啥狗 ...

国企投资内幕你又不知道。衍生品都是在自己承受范围内玩。谁会把身价10%压上去啊。你去赌大小吧。我只玩我认知范围内的。

摩尔公园

philguo 发表于 2025-4-23 19:33
早就说过，5倍杠杆。十几年了反反复复的做了这么多来回了。中短线换单占了大部分利润。现在裤衩多的房子 ...

啧啧，5倍杠杆，最后一波400%，真当别人傻子。

摩尔公园

philguo 发表于 2025-4-23 19:35
国企投资内幕你又不知道。衍生品都是在自己承受范围内玩。谁会把身价10%压上去啊。你去赌大小吧。我只玩 ...

我不知道我会在这说？真金白银亏损都上新闻了。

philguo

摩尔公园 发表于 2025-4-23 19:36
啧啧，5倍杠杆，最后一波400%，真当别人傻子。

260到400很夸张吗？到0.5甚至4770就是这个范围。信不信由你了。