悉尼房地产在未来10年还是好的投资么？

vcsg

首先，现在悉尼普通西北中产区价格已经超2M，地价在1.3左右。另假设自住已经占用一部分贷款额度。先假设还能贷款90W。那么LVR在50%以下，利息6.1%。目前2M的房子在西北能租900-950每周，去掉各类成本，地税等，净租金收益在2%以下。假设之后10年房价10年翻倍，年涨幅在7-8%.那么算上负扣税啥的，10年后卖掉税后收益约为每年8.5-9%。并没有2010-2020年这10年可以赚的多了。就我观察，2015年之后买的，到明年2025年，绝大多数房子也很难翻倍，何况现在的市场价还是溢价严重。税后8-9%并没有多惊艳。10年长期股市指数投资啥都不干也能达到这个收益。那么在LVR上不去的情况下大量资金压在房地产并不是一个优化的投资方式了。欢迎指出所用数据假设方面的问题。主要是在年增幅7-8%的假设，和利息目前6.1%，也许5年后能降到4.5%吧。再回去2020年那种3%难了。

swe

所以perth adelaide 跟上来了

xq052b

你是对的，单纯买进卖出就是在给银行和税局打工，没啥搞头

vcsg

xq052b 发表于 2024-5-15 10:10
你是对的，单纯买进卖出就是在给银行和税局打工，没啥搞头

但是绝大部分投资者就是买了持有而已。平均能持有10-15年也差不多了。

xq052b

vcsg 发表于 2024-5-15 10:16
但是绝大部分投资者就是买了持有而已。平均能持有10-15年也差不多了。

所以绝大部份投资者都不赚钱^_^

Forbne

不是，自住可以买，投资就要谨慎了，具体看地段和物业

chloe12

如果眼巴巴的每天看着等着，可能不太适合这种长线投资。

悉尼十年新移民

在悉尼不断升级自住房，其实也是一个很好的投资方法

vcsg

悉尼十年新移民 发表于 2024-5-15 10:56
在悉尼不断升级自住房，其实也是一个很好的投资方法

这确实是我能想到的收益最好的投资方法。

lusiya999

慢慢政府也会盯上自住房了。

对你爱不完

这事情谁真的知道

tina-go

2025年是什么年景，都不一定。怎么评判2015-2025是否翻番呢？

bjcxyd

如果今年是1929，那就不是

如果今年不是1929，那就不。。。不知道了。。。

pan123au

1995年时想，悉尼北区的房价怎么可能过1百万
2005年时想，悉尼南区的房价怎么可能过1百万
2015年时想，悉尼西区（Blacktown）的房价怎么可能过1百万
上个星期，悉尼 中位房价都过160万。 感叹 1百万 --- 贬值太快了。

pan123au

记得 1996年， 布里斯班 sunnybank 一块 5，600 平地才卖 3万澳币，10万澳币就可以建一个上下两层大house了。

abcd12345

不菅自住投资 房产的属性决定了房产是防止资产眨值的重要手段

大头爸爸

问题是大部分人都会觉得房子是更稳的投资措施，那种股指什么的不是人人都会投几百万在里面的

wusuoweila

工薪阶层贷款90万买投资房的大有人在，贷款90万all in股市的 万里无一

wxm611

wusuoweila 发表于 2024-5-15 15:45
工薪阶层贷款90万买投资房的大有人在，贷款90万all in股市的 万里无一

我身边工薪阶层贷款买投资房，赚几百万的大有人在，而且数量还很多。贷款all in股市赚几百万的 万里无一

Pippa

你投资的资金来源是什么？

除了投资房，还有什么替代投资？

你的收益回报期多长？

三个问题，答案就出来了

luliang2000

准备好被政府媒体人民一起开刀

vcsg

Pippa 发表于 2024-5-15 15:56
你投资的资金来源是什么？

除了投资房，还有什么替代投资？

相对于个人名下低LVR房产，替代投资就是super内ETF定投，投资年限20-25年。

社区

大头爸爸 发表于 2024-5-15 15:21
问题是大部分人都会觉得房子是更稳的投资措施，那种股指什么的不是人人都会投几百万在里面的 ...

把大部分积蓄放super里的澳洲老人不在少数。这些钱大部分买了股票股指。美国就更多了

大头爸爸

社区 发表于 2024-5-15 17:11
把大部分积蓄放super里的澳洲老人不在少数。这些钱大部分买了股票股指。美国就更多了 ...

Super是由基金公司管理的，自己身边的钱有几个人给基金公司管的？至少我不会把我的积蓄都给基金公司去买股票

Pippa

vcsg 发表于 2024-5-15 16:37
相对于个人名下低LVR房产，替代投资就是super内ETF定投，投资年限20-25年。

如果是super定投，限制是这几十年资金完全没有流动性，而且无法使用杠杆增加投资规模。如果是自己做定投呢，需要定期投入现金，这对一般打工者来说也是一个限制。投资房子的好处是只要有一点初始资金就能利用银行贷款的杠杆增大投资回报能力，而且房子的变现能力肯定大于super。

vcsg

Pippa 发表于 2024-5-15 17:44
如果是super定投，限制是这几十年资金完全没有流动性，而且无法使用杠杆增加投资规模。如果是自己做定投 ...

房产投资的好处在于可安全利用高杠杆。现在讨论的就是贷款额度几乎用尽，在LVR低于40-50%的情况下是否值得继续投资地产。我用的假设是地产增值年化8%，net rental 2%，计算税后收益。CGT最高税率。10-12年期的投资。

Pippa

vcsg 发表于 2024-5-15 18:25
房产投资的好处在于可安全利用高杠杆。现在讨论的就是贷款额度几乎用尽，在LVR低于40-50%的情况下是否值 ...

答案不是很简单么，你有没有更好的投资途径？这个对每一个人都不一样的。资金雄厚的可以去开店创业，现金流充裕的可以搞定投。但投资房对没有资金也没有现金的打工仔很可能是最好的选择

xq052b

Pippa 发表于 2024-5-15 18:49
答案不是很简单么，你有没有更好的投资途径？这个对每一个人都不一样的。资金雄厚的可以去开店创业，现金 ...

最好的选择   X

唯一的选择   O

retrieve

大头爸爸 发表于 2024-5-15 15:21
问题是大部分人都会觉得房子是更稳的投资措施，那种股指什么的不是人人都会投几百万在里面的 ...

更关键银行也不会给你贷款这么多去炒股票

moonstar

我同意你的理论，如果leverage 低的话有可能股市上的回报会更好。问题是，在股市投资挣钱对个人的心理素质要求要高很多，能有一定的认知、抗住股市起伏耐心等待、能抵抗人性的各种弱点、抗住风险的人并不多。对于大部分人，房子的投资更容易坚持下来，也有租金和高交易费逼着人耐心等待周期的加成。