投资房转自住房后的CGT计算问题

liebling

看了下相关资料，如果投资房后来改成自住房的，需要单独分开计算在投资房时间段的收益用来计算CGT。

那么我很好奇，如果一个房子投资房8年期间房价涨了30万，后面自住房期间很不幸楼市崩盘，后面房价又跌了30万。最后该房子出售时并无分文收益，考虑到有印花税律师费这些，甚至还是亏损的。

这种最终卖房亏损的情况下，还需要单独按照投资房期间房价上涨了30万去交CGT吗？

kkmmllbb

不需要。
两种方法算CGT都可以. 1. 时间段 2. 评估报告。
选有利方法。

laji

当 投资房 转 自住房 时，  按照 ： 累计升值 X （投资年数 / 持有总年数 ） 计算 CGT


ATO:
If your rental property becomes your main residence, For the period the property was rented out, you will be liable for CGT when you sell the property.
Use the following formula to work out your CGT when you sell your property:
Capital gain or loss × (number of days the property was used to produce income ÷ total number of days you owned the property

laji

当 自住房 转 投资房  时，  按照 ：（最终卖价 - 转换时估价  ） 计算 CGT

ATO : If you use your home to produce income you are generally taken to have acquired it at the time you first used it for this purpose.
This means when you sell your home, you work out the capital gain or loss using its market value at the time you first used it to produce income.
It is called the 'home first used to produce income rule'.

laji

kkmmllbb 发表于 2024-5-8 16:44
不需要。
两种方法算CGT都可以. 1. 时间段 2. 评估报告。
选有利方法。

请问有官方文件吗？

诗意探险家

laji 发表于 2024-5-8 17:04
请问有官方文件吗？

你上面给的两种情况是正解。

laji

楼主举的例子里 房价上涨回落，甚至崩盘 在房市中不多见，
但这种起伏在股市里很常见，纸面富贵不收税的。

最终没赚钱就没CGT

yacon

laji 发表于 2024-5-8 16:53
当 自住房 转 投资房  时，  按照 ：（最终卖价 - 转换时估价  ） 计算 CGT

ATO : If you use your home t ...

请问如果自住转投资的时候如果没做房产价格评估的情况下，那么可不可以用持有时间的方法来评估。即CGT＝总增值x（投资房时间/总持有时间）谢谢

liebling

yacon 发表于 2024-5-8 17:57
请问如果自住转投资的时候如果没做房产价格评估的情况下，那么可不可以用持有时间的方法来评估。即CGT＝ ...

据说专业评估人员可以根据历史数据来评估某套房在某一年的价格的？

yl001

即CGT＝总增值x（投资房时间/总持有时间）

所以LZ你这种情况，就是没有CGT

kkmmllbb

yacon 发表于 2024-5-8 17:57
请问如果自住转投资的时候如果没做房产价格评估的情况下，那么可不可以用持有时间的方法来评估。即CGT＝ ...

可以用持有时间的方法. 房产价格评估报告不贵， 500-1000。

kkmmllbb

laji 发表于 2024-5-8 17:04
请问有官方文件吗？

ato 官网上有

melbegg

那再加入一个假设：
作为投资房结束后，投入100w推倒重建，然后搬进去自住。
1. 这100w的投入计入成本 算CGT是么？
2. 时间上，投资房结束后的推到重建（假设1年）时段，属于自住期么？那这样的话是不是这1年时间内有重叠的2套自住房时段？

laji

yacon 发表于 2024-5-8 17:57
请问如果自住转投资的时候如果没做房产价格评估的情况下，那么可不可以用持有时间的方法来评估。即CGT＝ ...

房产价格 不一定要在自住转投资的时候做。
“回溯估值” 可以在转投资之后的任何时间做。

请自行Google 选择持证估价师
A retrospective valuation property report provides a property's value at a specific past date.
It's essential for determining capital gains tax liability, among other purposes.

学术民工

kkmmllbb 发表于 2024-5-8 20:40
可以用持有时间的方法. 房产价格评估报告不贵， 500-1000。

我找的评估师只花了200多

学术民工

melbegg 发表于 2024-5-8 20:46
那再加入一个假设：
作为投资房结束后，投入100w推倒重建，然后搬进去自住。
1. 这100w的投入计入成本 算CG ...

1。yes
2。个人感觉应该是，你什么时候搬进去，什么时候算自住

学术民工

kkmmllbb 发表于 2024-5-8 16:44
不需要。
两种方法算CGT都可以. 1. 时间段 2. 评估报告。
选有利方法。

只有自住转投资，可以用评估

投资转自住的，只能用按照时间比例

烦不烦丫

学术民工 发表于 2024-5-8 22:27
我找的评估师只花了200多

可以私一下这个评估师吗，谢谢

patricklky

投资转自住的，只能用按照时间比例 x 2

hohoho

学习

missdrafter

学术民工 发表于 2024-5-8 22:27
我找的评估师只花了200多

能似一下这个valuer 的联系方式吗？感谢！

liebling

学术民工 发表于 2024-5-8 22:28
1。yes
2。个人感觉应该是，你什么时候搬进去，什么时候算自住

请问投资转自住后花100W重建算CGT是啥意思？是指计算CGT的时候可以抵扣呢？还是说重建后造成的房价升值，也要按照投资时间的比例折算支付CGT？这样的话岂不是转自住后重建很不划算吗？

tina-go

请问valuer在这个搬入这个重要时刻的 估价“空间” 大吗？

比如我看了我的房子，不管网上估价，还是银行估价，都比较高。其实不值那么多。

这样子，需要估价师“操作”一下。。。 反映合理价格。

Amy_XY

借贴请教：
投资转自住，如果自住之前花了10万装修，这个钱最后算CGT的时候怎么计算？

QianNing

Amy_XY 发表于 2024-5-30 13:54
借贴请教：
投资转自住，如果自住之前花了10万装修，这个钱最后算CGT的时候怎么计算？ ...

Part of the cost base

帮人帮到底。税务局的说法如下。

https://www.ato.gov.au/individua ... /cost-base-of-asset

Cost base有五种。你的装修应该属于第四种，增加资产价值。

mmllyy

kkmmllbb 发表于 2024-5-8 16:44
不需要。
两种方法算CGT都可以. 1. 时间段 2. 评估报告。
选有利方法。

不是的

mmllyy

学术民工 发表于 2024-5-8 22:34
只有自住转投资，可以用评估

投资转自住的，只能用按照时间比例

对

charlestcm

学术民工 发表于 2024-5-8 22:27
我找的评估师只花了200多

不错，请问是在悉尼吗，能否私信，谢谢

paulingyangsz

学术民工 发表于 2024-5-8 22:27
我找的评估师只花了200多

可以私信联系方式吗？谢谢！

christineli1320

QianNing 发表于 2024-5-30 14:27
Part of the cost base

帮人帮到底。税务局的说法如下。

请问这个一定要invoice吗？之前也是投资转自住以后装修了，但是是给的cash转去个人账户的