投资房负扣税的问题

alexnotman

现在有个没有贷款的小房子，准备贷款买个大房子自己住，把小房子租出去。

这样小房子产生了租金收入，但贷款是在大房子自住放上，没法负扣税。能不能我把小房子抵押出去获得贷款，同时再自己贷一点，这样大小房子同时被贷款。小房子那部分可以负扣税？

问了贷款中介，他说他没问题，完全可以这么做。但他建议我找会计问问，因为他觉得小房子拿出来的钱最终是花在大房子上，不算投资所以理论上不应该能负扣税。

有遇见过类似情况的同学们？谢谢

onlyoung

这个话题之前已经讨论过很多次了。 小房子没有贷款了 refinance 拿出来的钱如果买大房子如果是自住不可以付扣税，如果是投资房可以。 当然之前论坛也有人说去付扣税只有没被ATO查就没事

企鹅男孩

不能

alexnotman

onlyoung 发表于 2024-3-29 09:55
这个话题之前已经讨论过很多次了。 小房子没有贷款了 refinance 拿出来的钱如果买大房子如果是自住不可以付 ...

谢谢，不被查那肯定没事啊哈哈。我就是在问法律是怎么规定的。

但这个其实说不通啊。我假设卖了小房子，贷款买了大房子自住，再贷款买个小房子投资。和我问的情况其实是一样的，其实就是贷款怎么在两套房子间分配而已。不过这也不是我说了算嘿嘿，谢谢啦

onlyoung

alexnotman 发表于 2024-3-29 10:28
谢谢，不被查那肯定没事啊哈哈。我就是在问法律是怎么规定的。

但这个其实说不通啊。我假设卖了小房子， ...

确实是这样的，本质上一样，但是付扣税有很大区别， 所以怎么有offset 和redraw 两种产品呢，看着没什么区别，但是如果自住房改投资的话一个能付扣税另一个不能. 我之前也是这样情况后来把原来房子卖了然后再买投资房可以105%付扣税 （印花税贷款出来都可以抵扣）。 当然我有些朋友或者不知道或其他原因，他们投资房套现自住房也付扣税，我是没那个心理素质担心ATO查

QianNing

非常明确，不能。小房子的贷款已经付清了，不可能再产生利息费用。你已经提到了，可以卖了这个付清的，贷款买个类似的房子出租，就可以申报利息费用了。

逆风而上

你找到一个非常好的贷款中介。 能私信一下联系方式吗？

Forbne

不可以，澳洲没有类似国内的抵押贷款，澳洲所谓的抵押贷款，是大小房子捆绑重新办贷款。

alexnotman

QianNing 发表于 2024-3-29 10:42
非常明确，不能。小房子的贷款已经付清了，不可能再产生利息费用。你已经提到了，可以卖了这个付清的，贷款 ...

等一下，我小房子的房贷账户还没关掉，是offset账户，我还能拿钱出来，这样算吗？

QianNing

alexnotman 发表于 2024-3-29 11:23
等一下，我小房子的房贷账户还没关掉，是offset账户，我还能拿钱出来，这样算吗？ ...

算！

alexnotman

onlyoung 发表于 2024-3-29 10:40
确实是这样的，本质上一样，但是付扣税有很大区别， 所以怎么有offset 和redraw 两种产品呢，看着没什么 ...

不过我现在小房子的房贷账户还没关掉，只是已经不欠钱，不自动扣款了。我忘了我的是offset还是redraw了，你的意思是，如果是某一种，我还能把钱拿出来，这样大房子可以少贷点，小房子offset里的那部分可以抵扣？

那换个角度，我在买大房子前，把小房子重新做一个贷款（因为我现在房贷账户还没关掉，贷款额搞高一点），做成offset还是redraw那种，拿出来的钱可以负扣税？

或者再换个角度，是不是小房子只要一直有房贷，再买了大房子以后也有房贷，就能负扣税，一旦在某一个时间点付清过，就不行了？

Southbridge

alexnotman 发表于 2024-3-29 11:23
等一下，我小房子的房贷账户还没关掉，是offset账户，我还能拿钱出来，这样算吗？ ...

有Offset account 那就完美了。里面的钱拿去买自助房，小房子贷款利息抵房租。

Forbne

alexnotman 发表于 2024-3-29 11:23
等一下，我小房子的房贷账户还没关掉，是offset账户，我还能拿钱出来，这样算吗？ ...

和贷款账户关没关无关，小房子出租出去了，小房子的原始贷款产生的利息可以退税（如有），你可以把关联小房子贷款的Offset钱取出用来买大房子，这样多付的利息可以退税。 但是一旦小房子Refinance或Top up多出来的钱，你用来买大房子自住，那么多贷出来的利息不可以用于小房子退税，区别在这里。

alexnotman

QianNing 发表于 2024-3-29 11:25
算！

小房子房贷账户没关掉，offset拿钱出来比如20万，这20万 + 借的房贷买大房子，小房子重新欠20万，这20万的利息能负扣税吗？

alexnotman

Forbne 发表于 2024-3-29 11:31
和贷款账户关没关无关， 小房子出租出去了，小房子的原始贷款利息可以退税（如有）， 但是一旦小房子Refi ...

谢谢，也算是个没那么大的好详细，小房子的房贷总额只有30万左右当时，还好账户还没关掉。

Forbne

alexnotman 发表于 2024-3-29 11:32
小房子房贷账户没关掉，offset拿钱出来比如20万，这20万 + 借的房贷买大房子，小房子重新欠20万，这20万 ...

这是可以的

Forbne

楼主描述不准确啊，从Offset把钱取出来和Refinance/Top up/抵押贷款是两码事，前者可以退税，后者不可以。

alexnotman

Forbne 发表于 2024-3-29 11:45
楼主描述不准确啊，从Offset把钱取出来和Refinance/Top up/抵押贷款是两码事，前者可以退税，后者不可以。 ...

不是，我问的时候没想起来账户没关，我确实是想重新按照现在房价贷笔大的出来。后面有人回答说offset拿出来是可以的，我才想起来我offset账户还在，只是没自动扣款了。这样可以把原有的整个贷款额度都拿出来

Forbne

alexnotman 发表于 2024-3-29 11:48
不是，我问的时候没想起来账户没关，我确实是想重新按照现在房价贷笔大的出来。后面有人回答说offset拿出 ...

你贷款还没还清不知道吗？贷款账户不还清是不可能关的。 offset是存款账户，满了不代表你把贷款还清，你是潜意识里是把offset当作贷款账户了。

alexnotman

Forbne 发表于 2024-3-29 11:55
你贷款还没还清不知道吗？贷款账户不还清是不可能关的。 offset是存款账户，满了不代表你把贷款还清，你 ...

我说过了贷款还清了，自动扣款已经停掉了，但homeloan账户还在，银行也发信和我确认过了。

不过其实一个homeloan account，一个transaction account，之前自动还款是每月从transaction账户里扣的，按这说法，我是一个能redraw的home loan 账户？我去研究研究，这种redraw出来可以负扣税吗

hsbdxx

把小房子卖掉 自住房买好一点

alexnotman

hsbdxx 发表于 2024-3-29 12:26
把小房子卖掉 自住房买好一点

这样的话卖价-当初买价要交税吧

Forbne

alexnotman 发表于 2024-3-29 12:26
我说过了贷款还清了，自动扣款已经停掉了，但homeloan账户还在，银行也发信和我确认过了。

不过其实一个 ...

到底是Offset还是Redraw, 不一样哦，你一直强调贷款还清，估计是Redraw。 Redraw是银行的钱，如果银行让你取出等于把钱重新借给你，然后你拿去买自住房，那就不能退税。

alexnotman

Forbne 发表于 2024-3-29 13:34
到底是Offset还是Redraw, 不一样哦，你一直强调贷款还清，估计是Redraw。 Redraw是银行的钱，如果银行让 ...

谢谢，我再问一个问题哈嘿嘿

我这个自住房第一个房贷贷了25万，后来转到了ANZ，贷了30万，后来又到了这个BANK OF MELBOURNE, 贷了30万。那假设我现在的是OFFSET账户，我可以把钱拿出来去买大房子，小房子这30万利息负扣税？

那这样可以的话如果我房子值80万，我完全可以转贷款到别的银行贷50万出来，背上50万负扣税啊 （因为我房贷账户还在，只是现在不欠钱， title还在银行名下）。如果你说refinance, topup不行，那我当年转到ANZ是不是就算topup了，那我现在BANK OF MELBOURNE 哪怕是OFFSET账户也不行了？

我觉得这总有个标志，或者界限。应该是房贷还完了为界限，准确的说是房子归你了是界限（title转到你的名下？）。不然我只要转一次贷款，只要下次银行批的贷款额比上一次高就算top up了，这样哪怕有offset也不行了？

Forbne

alexnotman 发表于 2024-3-29 15:02
谢谢，我再问一个问题哈嘿嘿

我这个自住房第一个房贷贷了25万，后来转到了ANZ，贷了30万，后来又到了这 ...

税局就是这样规定的，基本原则是：无论用什么方式Refinance/top up出来的钱，你再买投资房对应利息可以退税，买自住房不能退税。网友都是提供合法合规的建议，至于最终如何报税，你随意。

fishlegs

很多问这些问题的人，其实自己内心是知道对错的，但还是抱着侥幸心理，希望得到别人认同。

alexnotman

fishlegs 发表于 2024-3-29 15:27
很多问这些问题的人，其实自己内心是知道对错的，但还是抱着侥幸心理，希望得到别人认同。 ...

得到别人认同没有任何意义，因为查你的是ATO，要交罚款的也是你，又不是认同你的别人。

alexnotman

Forbne 发表于 2024-3-29 15:15
税局就是这样规定的，基本原则是：无论用什么方式Refinance/top up出来的钱，你再买投资房对应利息可以退 ...

我也是在讨论法律的规定，那按照这个说法，只要我自住房转过一次贷款，只要第二次贷的比第一次多，那就属于refiance + topup, 所以多出来的部分就不能负扣税，所以自住能负扣税的就是 第一次房贷的那部分，而且需要在offset里。我还是自己查查吧，谢谢

Forbne

alexnotman 发表于 2024-3-29 19:37
我也是在讨论法律的规定，那按照这个说法，只要我自住房转过一次贷款，只要第二次贷的比第一次多，那就属 ...

不和你多解释了，redraw/offset/自住/投资都说不清的人，我还是避而远之

onlyoung

alexnotman 发表于 2024-3-29 19:37
我也是在讨论法律的规定，那按照这个说法，只要我自住房转过一次贷款，只要第二次贷的比第一次多，那就属 ...

也可以这样说，基本就是你原来自住房原来最少的那个贷款额那个转投资才可以付扣税，之后top up的钱如果是用来买自住房就不可以， 举个例子， 原来自住小房子 如果当初买价100 万， 然后银行贷款80万，中间如果redraw还了30万，那这样原来房子转投资最多可以付扣税的就是80-30=50万的利息。所以如果以付扣税最大话算的话，还不如卖掉原来房子，然后所有的钱都还大自住房，然后从大自住房top up买投资房，如果贷款能力购的话，你再买回原来类似的房子可以105%以上付扣税 （算上印花税）