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[买卖手续] 请教一下税务牛人，投资房出售前，能不能搬回去省税？ [复制链接]

w208w208

布鞋族

发表于 2024-1-20 22:45 |显示全部楼层

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本帖最后由 w208w208 于 2024-1-20 22:47 编辑

各位税务大人想请教一个问题。小弟有个投资房，买成30万，最近楼里面有个巨破的刚好卖了40万，我问了一个估价师朋友，说给我估价40万问题不大，而我这个房子出售的话感觉50万应该能卖到，而且我准备空房出售，所以已经通知房客搬家了。
那么我就想问一下能不能这样避税：
1. 正式拿到40万估价
2. 房客搬走后，我象征性搬入，搞点家具，交水电煤网费。这样的投资期间的收益就变成30万涨到了40万，一共10万用于计算资本利得。
3. 我搬进去住一个月，开始开放出售，假设中介加油努力卖到50万多点吧，这样是不是40万到50万的收益就不用交税了？因为这部分增值是我自住期间产生的。

不知道有没有税务高手解释一下，能不能这样操作。

xq052b

白金靴族

发表于 2024-1-20 23:00 |显示全部楼层

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没用的，投资转自住是按照时间折算的

人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2024-1-20 23:01 |显示全部楼层

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不能

人在悉尼已中年

银靴族

发表于 2024-1-20 23:03 |显示全部楼层

搬家费都比你要省的税多

QianNing

皮靴族

发表于 2024-1-20 23:52 |显示全部楼层

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xq052b 发表于 2024-1-20 23:00
没用的，投资转自住是按照时间折算的

二楼正解。

Forbne

头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2024-1-21 09:24 来自手机 |显示全部楼层

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按自住投资时间比例缴纳增值税，楼主洗洗睡

newbiew

布鞋族

发表于 2024-1-21 11:46 |显示全部楼层

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和那个6年期限有关系吗？

逆风而上

铜靴族

发表于 2024-1-21 12:01 来自手机 |显示全部楼层

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NO NO NO

auyfang

布鞋族

发表于 2024-1-21 12:15 |显示全部楼层

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明显的不行呀，不然n多人会这么操作

DBOY123

铜靴族

发表于 2024-1-21 12:35 来自手机 |显示全部楼层

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其实可以，但是这个期间，你其他房子以后卖就得按投资房算了

yl002

银靴族

发表于 2024-1-21 13:12 |显示全部楼层

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xq052b 发表于 2024-1-20 23:00
没用的，投资转自住是按照时间折算的

只能硬性按照时间比率吧？
比如15年出租，20年收回自住，25年卖
前5年房价不涨，后5年涨了100%

没法在20年的时候做评估，敲定这5年是不涨的吗？
只能按时间算，CGT=CG x 5年/10年这样吗？

maxinfang

金靴族

发表于 2024-1-21 13:22 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 maxinfang 于 2024-1-21 13:24 编辑

yl002 发表于 2024-1-21 13:12
只能硬性按照时间比率吧？
比如15年出租，20年收回自住，25年卖
前5年房价不涨，后5年涨了100%

搬进前去做政府认可的估计报告
我听说是可以的因为入住后你可能推倒翻新这些导致的价格上涨但是这不算成本的
不过楼主半年太明显吧

xq052b

白金靴族

发表于 2024-1-21 13:24 来自手机 |显示全部楼层

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我的会计告诉我

只要一开始是投资房settle的并且出租的，只能按比例算，哪怕推倒重盖都不行

vous22

银靴族

发表于 2024-1-21 13:36 |显示全部楼层

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最近了解了一些澳洲关于房地产的各种税。我觉得如果指望买房投资赚钱尤其是资金主要来自海外的买家在买房前对这些税都充分了解，可能澳洲现在的房子达不到现在的价格

yl002

银靴族

发表于 2024-1-21 15:23 |显示全部楼层

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maxinfang 发表于 2024-1-21 13:22
搬进前去做政府认可的估计报告
我听说是可以的因为入住后你可能推倒翻新这些导致的价格上涨但是这 ...

楼下貌似也说了。好像投资转自住，估价报告是没用的。自住转投资，估价报告才有用。

所以你楼下说了，推倒重建啥的也不行。。。只能看年份的比例来。。。

所以我才问问大家，其实也是想完全确认一下。。。不知道有没有会计来具体说下

maxinfang

金靴族

发表于 2024-1-21 15:28 |显示全部楼层

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yl002 发表于 2024-1-21 15:23
楼下貌似也说了。好像投资转自住，估价报告是没用的。自住转投资，估价报告才有用。

所以你楼下说了，推 ...

那应该就是听会计师的那就是不行只能自住转投资可以这么操作

yl002

银靴族

发表于 2024-1-21 15:31 |显示全部楼层

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maxinfang 发表于 2024-1-21 15:28
那应该就是听会计师的那就是不行只能自住转投资可以这么操作

嗯那真心是不合理。。。很多人换房子需要cap和过度，先买的房子只能做投资房，白白交了这部分的CGT

maxinfang

金靴族

发表于 2024-1-21 15:35 |显示全部楼层

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yl002 发表于 2024-1-21 15:31
嗯那真心是不合理。。。很多人换房子需要cap和过度，先买的房子只能做投资房，白白交了这部分的CGT ...

的确不合理。所以投资房最好就不要搞了
稍微刷下油漆意思一下
真的要搞也是搞好了卖别自住
这也许也是为什么新房房租那么贵的原因之一吧没房东愿意搞好了租的除非搞好了卖

onlyoung

皮靴族

发表于 2024-1-21 16:11 来自手机 |显示全部楼层

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newbiew 发表于 2024-1-21 11:46
和那个6年期限有关系吗？

六年法则之限于自住转投资，像这样一开始就是投资的，只能按时间pro rata

onlyoung

皮靴族

发表于 2024-1-21 16:12 来自手机 |显示全部楼层

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maxinfang 发表于 2024-1-21 13:22
搬进前去做政府认可的估计报告
我听说是可以的因为入住后你可能推倒翻新这些导致的价格上涨但是这 ...

不可以，这种情况只限于自住房转投资

newbiew

布鞋族

发表于 2024-1-21 16:16 |显示全部楼层

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onlyoung 发表于 2024-1-21 16:11
六年法则之限于自住转投资，像这样一开始就是投资的，只能按时间pro rata ...

谢谢！

onlyoung

皮靴族

发表于 2024-1-21 16:17 来自手机 |显示全部楼层

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这个话题感觉以前已经讨论过很多次了。感觉自住投资还有投资利息抵扣很多人都有很多误区。建议这样的情况还是找个税务会计咨询。我在这行这么多年了，感觉就是你可以能想到的避税的方法，ATO 早就想到了，在澳洲工薪阶层可以避税的方法非常有限。

江楠楠

草鞋族

发表于 2024-1-21 18:57 |显示全部楼层

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按照时间段，处理的好能占半年便宜都很多了

zgz128

皮靴族

发表于 2024-1-21 20:28 |显示全部楼层

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不查出来就没问题，看你愿不愿意冒险了

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