请教大家现在是不是卖掉悉尼公寓的好时机

is01lzh

请教一下大家，手上有套2B2B1P 的悉尼的5年新公寓。位置在Lewisham的公寓聚集区。从settle起我看同一栋楼卖出的公寓就没有赚钱的。现在租金确实是涨很多，但是大家也知道就算这样如果没有对冲的话还是做不到正现金流。最近因为利率太高想出手就和中介聊了聊。没想到价格居然比2021房市最好时的价格好很多。就想请问下大家现在是出手公寓的好时机吗？我的想法是会不会等一段时间利率刚开始下行的时候是最好时机？我找的中介也比较诚恳吧。说要不就持有很多很多年，要不现在就是最好时机，因为那片公寓其实很多，现在放出来的很少所以几乎没有竞争所以可以卖好价格。等到利率下行或者租金下降的时候出手卖的人多了那也不好卖了。我觉得他说的也有道理。就想请教大家能不能给点意见。谢谢啊。

billaround

能保本就快点脱手啦，公寓持有成本太高，换个小house好点。

detox

中介对卖家：房价要跌！拿到房源
中介对买家：房价要涨！拿到客源
中间一撮和，成交，佣金到手……
是不是这个套路啊？

maxinfang

我也一直想卖。。 奈何 租金如此之高。。 正现金流
房价本身根本没怎么涨。。

iamssgg

公寓如果涨幅不错，钱有用处，可以卖。公寓的问题是不涨价，现在租金还可以，卖了换不了多少钱，所以没办法卖。

阿修罗之泪

现在市场上不少卖家是因为现金流紧张，或者是有刚需要换房子才上市出售。  

但是如果房子本身在高密度住宅区，基本上价格不会有太大起伏，就像Lewisham, Dulwich Hill,Hurlstone park这一片区域在18-19年附近成交的房子过于密集，无论是否加息对这边的基本面影响都不大，如果不是很急可以优先考虑调整租赁策略，先把收入提上去。

xq052b

当然是卖啊

merlot14

还用问 肯定是啊

自游自在

是

xingrong

为什么要卖？卖了以后钱去哪里？公寓做投资房节约很多land tax，又省心打理，收租好。

短期内买进卖出印花税，中介费都不合算。

工党的移民政策将有很多移民来接盘，急什么呢？

tina-go

阿修罗之泪 发表于 2023-5-17 16:19
现在市场上不少卖家是因为现金流紧张，或者是有刚需要换房子才上市出售。  

但是如果房子本身在高密度住宅 ...

Apt都是正现金流的，为啥现金流有困难的，会考虑买这种正现金流的呢？

是为了把20% 首付给赎回来，解决现金流吗？

fitr

Mertion那个？ 收租是不错的

摩羯星

tina-go 发表于 2023-5-17 17:09
Apt都是正现金流的，为啥现金流有困难的，会考虑买这种正现金流的呢？

是为了把20% 首付给赎回来，解决 ...

是指apt 要贴钱，有时会影响到现金流

tina-go

摩羯星 发表于 2023-5-17 18:02
是指apt 要贴钱，有时会影响到现金流

那完全不能接受。

哪有这样的apt.

现在apt租金据说涨了30%呢

摩羯星

tina-go 发表于 2023-5-17 18:30
那完全不能接受。

哪有这样的apt.

还有贴钱的APT, 所以说澳洲的房东是雷锋呢。

大杨树

这中介满嘴跑火车，很不靠谱

MU

tina-go 发表于 2023-5-17 17:09
Apt都是正现金流的，为啥现金流有困难的，会考虑买这种正现金流的呢？

是为了把20% 首付给赎回来，解决 ...

贷款多的话哪里来正现金流

阿修罗之泪

tina-go 发表于 2023-5-17 17:09
Apt都是正现金流的，为啥现金流有困难的，会考虑买这种正现金流的呢？

是为了把20% 首付给赎回来，解决 ...

这个现金流很多时候是Owner自身情况，比如失业，需要钱做生意，和房子本身现金流关联不太大。在这么高租金的市场下依旧不能跑赢市场通胀或者大幅度负现金流的房子也是比较特殊了。

tina-go

阿修罗之泪 发表于 2023-5-24 12:26
这个现金流很多时候是Owner自身情况，比如失业，需要钱做生意，和房子本身现金流关联不太大。在这么高租 ...

谢谢

在悉尼，很多house都大大的负现金流。

只能说apt没有可能这样的负现金流。

阿修罗之泪

tina-go 发表于 2023-5-24 13:11
谢谢

在悉尼，很多house都大大的负现金流。

的确很多House的现金流不是很好看，但是毕竟走不一样路线，现在卖房子的owner自身因素大过房子因素的多。 不过五月底开始大量1.99%FIX RATE的业主开始面临解封，这个时候refinace的难度大的不是一星半点，不光光是利率上调几倍，还有借贷能力缩水一系列因素。所以很多人要早做打算，不单纯是因为房子好坏。

aileelouis

阿修罗之泪 发表于 2023-5-24 14:11
的确很多House的现金流不是很好看，但是毕竟走不一样路线，现在卖房子的owner自身因素大过房子因素的多。 ...

1.99%FIX RATE 到24/25年 的人很多
不用愁吧

阿修罗之泪

aileelouis 发表于 2023-5-24 14:36
1.99%FIX RATE 到24/25年 的人很多
不用愁吧

24/25年到期的基本上都是比较尾声锁定的。 马上到期的这批房主是第一批吃“高息”螃蟹的体验者，因为现在利率走向不稳定，很可能还一直加下去，毕竟7%的利率也不是啥特别新鲜的故事。

但是这批房主将面临很多不确定因素，现在银行都是走一步看一步，先是高额返现拉客，然后见风驶舵去掉返现，甚至给新客人更高利率产品。意味着接下来的市场得看上面政策怎么变化，是工党大权独揽一言堂利率政策，还是继续加息抗通胀。

不过哪怕这些房主贷款方面有问题也要有三四个月缓冲期，大家子弹打没了才会发愁眼前的困难。

现在的销售市场也是如此，今天刚和几个local agent通了电话，他们都说listing锐减，原因就是4月的加息停滞释放了一个信号，买卖双方都好似看到了曙光，立即入市或者挂牌，然后加息凉水给来了个透心凉，五月末基本冲动型买家和卖家都休息了。

新州接下来还会对首次置业下手，更改印花税政策，地税政策，甚至准备考虑引入空置税.......  虽然我不是经济学专家，但是眼下这些行为只能导致供应减少，投资客离场，租金高企。

0k0k

tina-go 发表于 2023-5-17 18:30
那完全不能接受。

哪有这样的apt.

现在的高利率也能正现金流？

tina-go

0k0k 发表于 2023-5-25 21:52
现在的高利率也能正现金流？

我觉得apt要是没有正现金流，那图啥呢

有何持有意义呢

算算看，四十五万买，能租500每周

Strata每季度1300的话

6%的话还真是打平手

0k0k

tina-go 发表于 2023-5-25 22:00
我觉得apt要是没有正现金流，那图啥呢

有何持有意义呢

问题是，独立屋就一定涨吗？过去几年涨，和以后一定涨是两码事啊

xingrong

tina-go 发表于 2023-5-25 22:00
我觉得apt要是没有正现金流，那图啥呢

有何持有意义呢

45万的公寓房strata不会那么贵

cwb1000

不知道悉尼哪来的公寓正现金流
身边朋友就没听说过 也基本没听过公寓赚钱了。基本都是买的很早的还好 或者是二手的

tina-go

0k0k 发表于 2023-5-25 22:04
问题是，独立屋就一定涨吗？过去几年涨，和以后一定涨是两码事啊

也是，没有啥是必须的