Townhouse露台漏水维修是否归委员会管

cwb1000

如题，在新州。一户人家露台漏水说要全体房东分享费用，问题是strata的floor plan上面明确标明不是common property并且标明属于业主的lot里面。

这样的话，还需要大家分摊费用吗？需要的话，依据什么法条呢？

感谢，分分求教。

ozzy

是的，连浴室漏水都是strata管

回眸一笑

是的，common sense

cwb1000

ozzy 发表于 2023-5-11 08:12
是的，连浴室漏水都是strata管

哪里漏哪里 strata管？
有法律出处吗？别被物业坑了

cwb1000

回眸一笑 发表于 2023-5-11 08:28
是的，common sense

有法律出处吗？common sense对我来说有得讨论

天上不会掉馅饼

这个问题你为什么不问问你们的strata manager？

喜欢蓝天

应该归委员会管理

ozzy

cwb1000 发表于 2023-5-11 10:53
哪里漏哪里 strata管？
有法律出处吗？别被物业坑了

Strata by-laws 应该有吧，新州是这样的，好像维州不是这样

Diamelia

不知道露台是什麼，是陽台嗎？我老公有個Townhouse陽台漏水，是自己修的。問了BC說是自己家要自己修。

cwb1000

ozzy 发表于 2023-5-11 14:52
Strata by-laws 应该有吧，新州是这样的，好像维州不是这样

Strata的法规说的是common property大家修，自己家的自己修。要看具体的strata plan，也就是当时是如何登记的。

我想了解的是，除了这个以外还有其他的法律规定上面的exception没有？

cwb1000

天上不会掉馅饼 发表于 2023-5-11 14:33
这个问题你为什么不问问你们的strata manager？

因为我不相信他，我认定他和这户报修的搞到一起。当时就是这户人家磨了2年终于原来的物业不跟我们续了，他才被引进来的。
而且报价最高的一份是将近8w刀修15平方的露台漏水，还不让我们业主找人报价。

我不相信他的原因就是之前我的一套物业就是在他手里，和一户业主1年坑了我们很多很多钱。最终他离职，那户业主卖房才算结束。

cwb1000

喜欢蓝天 发表于 2023-5-11 14:47
应该归委员会管理

请问您这样说的法律依据是？

cwb1000

Diamelia 发表于 2023-5-11 15:47
不知道露台是什麼，是陽台嗎？我老公有個Townhouse陽台漏水，是自己修的。問了BC說是自己家要自己修。 ...

嗯 您是在新州吗？我的理解一般是要看strata plan，看当时注册的时候是怎么定义的，看是否定义成common property。

阳台是balcony，露台是terrace（其实翻译过来也是阳台）。我的理解一般balcony是露出来的底下没支撑，露台就是房间顶上的平台像盖子盖在上面但是你人可以出去。 您家的是阳台还是露台？

Diamelia

是陽台，在維州。

cwb1000

Diamelia 发表于 2023-5-11 17:01
是陽台，在維州。

自己没看看strata plan吗？买房子的合同留有的

imkid

Original tiles and associated waterproofing是属于common property.

可以搜 common property memorandum. 我截图了但不知道上传是否成功

ozzy

cwb1000 发表于 2023-5-11 16:23
Strata的法规说的是common property大家修，自己家的自己修。要看具体的strata plan，也就是当时是如何登 ...

漏水穿过楼板就是strata 责任，楼板是公共财产。浴室的水穿过墙或者楼板都算strata 责任

ozzy

Diamelia 发表于 2023-5-11 17:01
是陽台，在維州。

维州跟新州不太一样。维州漏水到楼下，楼上的自己修；新州这种情况是strata修

Diamelia

ozzy 发表于 2023-5-11 21:07
维州跟新州不太一样。维州漏水到楼下，楼上的自己修；新州这种情况是strata修 ...

是Townhouse不是公寓,樓下沒別家。

喜欢蓝天

cwb1000 发表于 2023-5-11 16:26
请问您这样说的法律依据是？

朋友的情况和你一样，就是委员会管的。

dows026

要分摊，所以他也不能私自改动屋里的结构。

cwb1000

imkid 发表于 2023-5-11 19:12
Original tiles and associated waterproofing是属于common property.

可以搜 common property memorandum ...

感谢分享 这个文件我也看到了
我不确定这个是推翻所有其他的，还是没有定义的情况下的法条作为参考的依据？

我们的文件是有明确表示露台不是common property

cwb1000

ozzy 发表于 2023-5-11 21:02
漏水穿过楼板就是strata 责任，楼板是公共财产。浴室的水穿过墙或者楼板都算strata 责任 ...

我们的只要是屋内的都是自己要负责的
浴室阳台漏水都漏不到别家去的

cwb1000

喜欢蓝天 发表于 2023-5-12 00:48
朋友的情况和你一样，就是委员会管的。

没明白你说啥 我问你法律出处
管委会是业主组成 只能依法办事代表不了法律

AMBER302

新州 浴室漏水算strata的吗？ 没漏到别家

imkid

cwb1000 发表于 2023-5-12 06:50
感谢分享 这个文件我也看到了
我不确定这个是推翻所有其他的，还是没有定义的情况下的法条作为参考的依据 ...

你想发一下你的plan么，可以帮你看一下。我之前有和surveyor 和律师一起看过我自己的。

你需要看strata plan和by law. By law里面的common property memorandum 一般就是跟我发的这个一样的，除非你们的strata 有单独改。 Strata plan 上主要是看你的boundry, common wall会是加粗的黑的，还会有一些note比如countyard 地下1米都属于owner，但院子里面的原始地砖根据common property memorandum还是strata负责修。 洗手间不是黑粗线, 但防水坏了还是strata修，因为防水属于common property.

cwb1000

imkid 发表于 2023-5-12 11:16
你想发一下你的plan么，可以帮你看一下。我之前有和surveyor 和律师一起看过我自己的。

你需要看strata  ...

感谢分享，plan就几页图也没啥秘密。如果有帮助，当然可以私底下发给您。

我看了您的解释，不知道我理解的对不对。其实现在strata plan不需要看了，主要看by law。我们的图纸不管黑粗线，露台位置的标注（公用露台我们是有清楚标注CP，私人露台没有标注），更为重要的是在界定Lot的范围的时候，私人露台是含在里面的，并且解释了露台的common property的范围是在顶端的tiled floors算起2.5m朝上空间才是common property。

至于by law，我们没啥特殊修改，只有一个普通微小装修啥的好像是根据15年法规修订加的，就一句话。之前的7页讲的special by-law都是很常见的噪声，宠物啥的。但是没有这个common property memorandum。

还是我一直以来的疑问，是不是这个common property memorandum是强加于所有的法规之上除非特别说明。另外这个法规的适用性是指所有的common property里面的责任界定，还是全部私人property的责任界定。我看了下面的解释，这个备忘录是指对于common property里面的责任界定，那如果都不是common property就不适用。还有我一直有个疑问是这个by-law具体是个什么东西，一个具体的通用的法规呢，还是每个strata schemes里面具体定义的所有special by-law，那么您说的这个memorandum就应该也写在上面。

What Is the Common Property Memorandum? The CPM is a publicly available document that specifies who is responsible for the maintenance, repair or replacement of any common property. It details responsibilities for everything from balconies, electrical, ceilings and courtyards to flooring, windows, plumbing and parking. 照这个字面意思，不是Common Property这个memorandum就不适用，还是说这个备忘录就是来具体定义Common Property的？

另外新州明确规定，
The owners corporation is responsible for maintenance and repair of common property – each owner repairs anything in their own property.
If you are unsure who should make a repair, check your strata plan and by-laws (or ask your strata committee or strata manager).

不知道我有没有把我的疑问讲清楚。

imkid

我不是专业人士哦，仅供参考

- strata plan, 你可以看一下bathroom tile有没有标注CP,每个townhouse的window 和roof有没有CP，这些都是肯定是common property, 如果没有标，那我的理解还是strata plan主要用来定义boundry (包括高度), 如果需要你可以找surveyor 帮你看，或者直接问strata manager他们都有合作的律所。


- by law 是有法律约束力的，你可以把他理解为a customised version of strata management act 2015, 因为每个物业可以在标准的template上面通过投票增加自己物业相关的法律，比如窗帘的颜色，可不可以喂鸟要求这些。

- special by law, 是说业主投票增加关于common property相关的条款在by law里，需要75%以上的赞成，比如任何碰CP的装修都需要写special by law, 比如你装修了你的洗手间，那你的防水层以后就不是strata修了。

- 从具体操作中，要看业主直接关系如何，如果业主都说好自己家的自己修，不按照strata by law走的话，其实也没有关系。但是如果法律上规定是CP但是物业不修，那如果那一户业主强硬起来打官司，赢的胜算是很高的。

- 我看过的by law都是有一条adoption of common property memorandum，我上传一个例子给你看。

法律咨询是耗时耗钱的，所以如果可以和解最好避免走法律路线。

cwb1000

imkid 发表于 2023-5-12 13:22
我不是专业人士哦，仅供参考

- strata plan, 你可以看一下bathroom tile有没有标注CP,每个townhouse的wind ...

明白，非常感谢您的建议。其实大部分我都是知道的。

只是还是没解答我的疑问，第一个关于common property memorandum。也就是说这个备忘录是用来界定common property里面的责任（如果不是common property，备忘录就不适用）或者说他是用来界定common property的？一个是说common property里面的哪些东西归谁修，另外一个是界定哪些是common property，或者说所有的property都遵循这个规则。从我找到的这句话，The CPM is a publicly available document that specifies who is responsible for the maintenance, repair or replacement of any common property.是Gary Adamson说的, Managing Director, Strata Management Services NSW, and REINSW Strata Management Chapter Committee Chairperson was part of a strata management working group that introduced the CPM.字面意思就是这个是来帮助界定common property里面的责任的.

另外他其实也介绍了Adopting a Common Property Memorandum (CPM)，再和你说的串起来就通了。也就是新的物业，15或者18年以后的都会把CPM加入by law的。我的两个物业，一个00年一个08年建的，里面的by law都是最基本的一些噪音，用途，养宠物，common property的使用等等。都没有提到CPM。确实各有一条special by law后面通过的，一个是把common property给一户人家使用但是维修还是大家出，另外就是我说的这个微小装修的规定1句话，估计是17年还是啥的有新法律的出现。

那么我对by law的理解就是，他是各个物业采取的，大家一致同意的一些约定或者规章制度，也具有法律效益。而不是一部通用的法律适合于所有strata。我们没有特别的说明也不采用CPM，那么就简单的按照floor plan来走。

总结以上，那么这个露台的漏水就和我们没关系了。希望我们理解错，你最后的那个Adopting让我豁然开朗。

这个事情没法和解，修一个15平米的阳台漏水，他们敢报价8w一户出2w。怎么和解，本来我说加个顶棚一户给他掏1千，永久解决问题。要不然几年就得重做防水，人家不干。
strata就是这样，钱和时间你总归要选一样。如果用了doggy的strata management，和其中的业主联系起来，那就会是钱和时间两失。我经历过太多类似的案例了，请过律师，去过meditation和tribunal等等。很多时候如果是小钱就算了，但是物业公司就是这么赚钱的，再加上个别业主有鬼心思。没办法的办法。

cwb1000

imkid 发表于 2023-5-12 13:22
我不是专业人士哦，仅供参考

- strata plan, 你可以看一下bathroom tile有没有标注CP,每个townhouse的wind ...

我们是四户类似duplex或者villa的建筑
所以定义lot的时候很简单就是四面墙，里面几个房间都不标，因为都属于Lot的一部分。所以都不是CP。其实我有找过户师朋友看过来，就不是CP。我只是担心有其他法律在floor plan之上 会有意外所以上来问问。