退休投资理财建议

Lifekeeper

朋友老杜退休前准备做一下财产安排，论坛里面经验丰富的投资理财专家前辈很多，藏龙卧虎，希望给一些有效的建议。

老杜夫妇辛苦打工一辈子，年龄快60岁了，准备退休。一辈子省吃俭用买了一个自住房，三个有贷款的投资房（贷款是房价的一半）。二个不到30岁的孩子（一男一女）。

退休前老杜想做一下财产安排。有以下几个方案

1-投资房卖给二个子女，一人一个。用卖完二个投资房的回收款，还清第三个投资房的贷款，退休靠第三个投资房收入生活，周租金530左右。

2-投资房卖给二个子女，每个都写二个孩子的名字。就是和方案一的区别在于方案一一个投资房写一个人的名字。这样做，以后老杜过世了，二个孩子可以经常有联系。

3-投资房不卖给子女。一直持有到退休生活没办法支撑了，放到市场上一个一个的卖

4-3个投资房都卖了，用现金买个现金流好的房产，支撑退休生活

5-3个投资房都卖掉（卖给子女也好，在市场上卖掉也好）然后领政府养老金

一代移民也没有亲戚帮衬，老杜也不清楚退休以后的日子咋样。所以问问论坛里面的前辈，讨教一下经验。先谢谢了

SAland

卖自住房，免税回笼一笔钱还贷/花销，搬去投资房 1把它变自住，若干年后钱花差不多了，再卖 1（部分免税），搬去投资房 2把它变自住，如此类推。

icyphish

只想说一句 ‘最后一定要去找专业的 financial advicer 问清楚’。

Lifekeeper

SAland 发表于 2023-4-7 17:00
卖自住房，免税回笼一笔钱还贷/花销，搬去投资房 1把它变自住，若干年后钱花差不多了，再卖 1（免税），搬 ...

税务上真的是个好思路。。

以前从来没想过卖自住房，因为觉得孩子在自住房里长大，有感情。。

Lifekeeper

icyphish 发表于 2023-4-7 18:09
只想说一句 ‘最后一定要去找专业的 financial advicer 问清楚’。

是的，是的，这个要的

SAland

Lifekeeper 发表于 2023-4-7 18:21
税务上真的是个好思路。。

以前从来没想过卖自住房，因为觉得孩子在自住房里长大，有感情。。 ...

可以卖给孩子啊

bbb12345

SAland 发表于 2023-4-7 17:00
卖自住房，免税回笼一笔钱还贷/花销，搬去投资房 1把它变自住，若干年后钱花差不多了，再卖 1（免税），搬 ...

不免税，按自住投资比例交税。

还换来换去的。

我认为应该退休，分三年卖掉三个投资房。取出全部super，然后卖掉自住房，全部钱升级自住房。

dabaili

SAland 发表于 2023-4-7 17:00
卖自住房，免税回笼一笔钱还贷/花销，搬去投资房 1把它变自住，若干年后钱花差不多了，再卖 1（免税），搬 ...

为什么老是有这种误解？投资房1只能免税从搬进去自住算起，不是全部免税

dabaili

这里太理想化了。
首先，卖给孩子，请问是真卖嘛？就是孩子需要给钱给父母的，还是送？如果真卖，孩子不一定想买。如果送，这样的弊端很多人说过。
其次，人不是完全物化的，不是说什么利益最大化就选择什么。利益最大化，就是卖掉自住房，但是对有些人来说，自己老房子那种舒适感和安全感，并不是金钱完全能够取代的。
年纪大了，还是应该让自己开心最重要。

MelD

SAland 发表于 2023-4-7 17:00
卖自住房，免税回笼一笔钱还贷/花销，搬去投资房 1把它变自住，若干年后钱花差不多了，再卖 1（免税），搬 ...

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HillSydney

找有经验的会计师咨询下。

Lifekeeper

dabaili 发表于 2023-4-7 18:37
这里太理想化了。
首先，卖给孩子，请问是真卖嘛？就是孩子需要给钱给父母的，还是送？如果真卖，孩子不一 ...

因为孩子也要买房，把投资房卖给孩子，可以卖的便宜一点。

孩子要办理贷款，交割手续的。

xiangjia

bbb12345 发表于 2023-4-7 18:27
不免税，按自住投资比例交税。

还换来换去的。

那怎么养老？没钱了啊。政府发的还不到年龄领，自己兜里没钱，自住房再豪华也没用干都干不动了

Lifekeeper

HillSydney 发表于 2023-4-7 19:00
找有经验的会计师咨询下。

会计也最多告诉你交税情况，还是要自己拿主意

Pippa

不建议跟子女买卖交易，很容易产生家庭纠纷。尤其不能两个子女共有一个物业，这种等于把子女推向反目成仇的局面，非常不明智。

Lifekeeper

Pippa 发表于 2023-4-7 20:56
不建议跟子女买卖交易，很容易产生家庭纠纷。尤其不能两个子女共有一个物业，这种等于把子女推向反目成仇的 ...

找第三方给房产估价，比如70万的房子，卖给孩子68万，或者65万。孩子在交易中受益。房子写二个孩子的名字。想不出来这样做孩子反目成仇的原因

Pippa

Lifekeeper 发表于 2023-4-7 21:03
找第三方给房产估价，比如70万的房子，卖给孩子68万，或者65万。孩子在交易中受益。房子写二个孩子的名字 ...

比市场低几万块，你觉得给孩子优惠，孩子未必觉得很赚。房子写成两个孩子共有，未来各种决策都要一起做，除了俩孩子还有他们的配偶。现在你的孩子可能没结婚或者刚结婚，家庭情况差异不大，但谁知道未来呢。举例，一个孩子经济有问题想套现，另一个孩子不愿意卖，那不吵起来？反正我见过不少因为共有房子反目的情况。你不爱听就略过吧

Lifekeeper

Pippa 发表于 2023-4-7 21:06
比市场低几万块，你觉得给孩子优惠，孩子未必觉得很赚。房子写成两个孩子共有，未来各种决策都要一起做， ...

我觉得你说的挺好的。

写二个孩子的名字是让孩子们可以在老人过世以后，一直保持联系，就算卖房也可以商量着来。生活中确实没遇到过因为卖房反目的例子

Pippa

Lifekeeper 发表于 2023-4-7 21:11
我觉得你说的挺好的。

写二个孩子的名字是让孩子们可以一直保持联系，就算卖房也可以商量着来。生活中确 ...

一人给一个房子，他们会争吵哪一个房子更好一些，爸妈偏心谁。两人共有房子，未来很难取得决策上的一致，慢慢就会反目。国内很多这样情况的，所以国内的老人现在都不敢这样操作了。简单点，卖掉，钱平分，这样就不存在偏心这个问题。有不少人（我认识的），父母都去世好几年了，还跟兄弟姐妹不往来，还记着当年爸妈偏心的事情。其实外人看来，他们爸妈没有偏心，只是一厢情愿替子女做了选择（就像你朋友这个例子那种）。

如果兄弟姐妹现在感情就不好的，那更不要让他们有财务纠纷。最好是父母在世就立好遗嘱，一清二楚。这样他们未来还有缓和的机会。钱、房子这些只会消耗感情，不会增进感情。

jgo

你卖投资给孩子，你自己算过税务吗？你的孩子要交印花税，这笔钱不小，除非你投资房比较旧的公寓。你少买一点钱，你省的CGT大过印花税？
更重要的你孩子有自己的工作生活，能住你这个房子！

Lifekeeper

Pippa 发表于 2023-4-7 21:18
一人给一个房子，他们会争吵哪一个房子更好一些，爸妈偏心谁。两人共有房子，未来很难取得决策上的一致， ...

感觉你说的很有道理哦

Lifekeeper

jgo 发表于 2023-4-7 21:20
你卖投资给孩子，你自己算过税务吗？你的孩子要交印花税，这笔钱不小，除非你投资房比较旧的公寓。你少买一 ...

卖投资房就要交税的，卖的人交CGT，买的人交印花税。这都是没办法改变的

唯有卖给孩子可以便宜一点，少个中介费，再便宜几万块钱。当然孩子看着便宜也想买才行。写二个人的名字，好处就是等于房子平分了。缺点就像上面Pippa说的，一方不想持有，另外一方还想持有，有矛盾，不好调节

苏福

楼主的想法像个孩子。。幼稚

Lifekeeper

苏福 发表于 2023-4-7 23:18
楼主的想法像个孩子。。幼稚

你说说你不幼稚的想法啊

苏福

Lifekeeper 发表于 2023-4-7 23:26
你说说你不幼稚的想法啊

就你这么个捯饬法，孩子们不打架才怪，又不知道是给是卖，我看的来气，别谈被你盘的孩子了，后代亲热不亲热父母管不着，能做的要么一碗水端平，卖了分钱，一人一份，要么都不给，你这还卖来卖去的。。。你这我都不知道整的个啥

zzn

Lifekeeper 发表于 2023-4-7 21:03
找第三方给房产估价，比如70万的房子，卖给孩子68万，或者65万。孩子在交易中受益。房子写二个孩子的名字 ...

70万的房子，你自己卖掉70万，跟卖掉65万比，扣除增值税部分，多到手就算3.7万吧。把这3.7万给孩子，他们去买70万的房子，不是受益也差不多么？至少孩子可以自由选择他们喜欢的房。

快30岁的孩子了，总有自己的想法了。你要把房子卖给孩子，他们愿不愿意？愿意的话，愿意联名买吗？如果联名，以后卖房，就算不反目，但也会有意见不一致的可能。你的一厢情愿可能把孩子套牢。这事你得跟你孩子商量，而不是来问外人。

只从退休财务角度来讲，你投资房贷款只是房价一半，租金应该能够支付所有养房开销了，马上卖不卖，要看你对未来三五年甚至十年房价涨不涨的信心了。

如果按足迹定律，房价必涨，那有其它积蓄，也不打算投资其它项目的话，退休后就慢慢先用积蓄，然后差钱的话才卖掉一个投资房。卖房的钱可以放一部分到Super里投风险比较低的基金，满了60岁可以每年从Super中取用一部分出来当生活开销，其余的还在Super里继续低风险投资。

这样估计最多卖一个就能维持生活开销到自由拿Super的年龄了。然后根据自己Super有多少，房市情况，再决定有必要再卖第二套房。

当然如果还想拿pension，那又得是另一种计划...

Lifekeeper

zzn 发表于 2023-4-8 07:14
70万的房子，你自己卖掉70万，跟卖掉65万比，扣除增值税部分，多到手就算3.7万吧。把这3.7万给孩子，他们 ...

感谢分享

请问这种情况，需要把自住房卖给Trust吗？知道有人这么做。这样以后孩子结婚离婚，房子还在，不会被迫卖掉。

hsbdxx

你可以评估一下 现在政府给夫妻是800一周 还有各种福利如买药补贴等 等老了还有养老补助 你自己养老 就什么都没有 孩子买房有贷款额度 他们喜欢买你的房产 那没问题 如果不喜欢 那就用了他们的额度 影响他们买房 合并买房更是麻烦

hsbdxx

如果你的被动收入有1600/周 值得自己养老 否则应该在62岁前 处理干净 拿pension

Lifekeeper

hsbdxx 发表于 2023-4-8 09:37
你可以评估一下 现在政府给夫妻是800一周 还有各种福利如买药补贴等 等老了还有养老补助 你自己养老 就什么 ...

感谢分享

能拿政府养老金也是一种退休方式。不过这种就要提前处理手头的财产了。