可以这样买房吗？

seamoun

现在有一套自住房在NAB 很少的贷款剩下，是我和我老婆名字一起的。

假设现在 从NAB银行TOP UP 出来100万，能全款买一套投资房 只写我老婆名字吗？

这样的操作，NAB 会允许吗？

谢谢

Rita9277

先说可行性，简单来说答案是yes，只要你们还有贷款能力，NAB没啥可不同意，即使NAB不同意也可以转贷别家银行。然后关键是你们这个举动的目的，如果是税务目的，比如说你太太收入很高，想多给你太太抵税，并不成立，仍然需要平分给你们两个抵税。如果是财产分割目的，则不成立，这100万无论如何也是你们夫妻共有，并不会成为你太太的私人财产。

seamoun

Rita9277 发表于 2023-3-6 10:01
先说可行性，简单来说答案是yes，只要你们还有贷款能力，NAB没啥可不同意，即使NAB不同意也可以转贷别家银 ...

是我太太没收入，这样房租收入可以少交税

Rita9277

seamoun 发表于 2023-3-6 11:03
是我太太没收入，这样房租收入可以少交税

你还是咨询有资质的会计师吧，看看具体有没有什么可以操作的方法，在足迹上面问，大家好心给了建议，但是一番操作以后发现避税的目的并不能达成，那个时候就麻烦了。

西出阳关无故人

可以。没有贷款当然可以。

farmhouse

Top up出来还是按5左右利息么

rothschild

可以，但是投资房的抵税利息还是两人分摊算，因为是两个人的贷款top up出来的，所以抵税利息少一半，意义不大。

erdai

rothschild 发表于 2023-3-6 13:47
可以，但是投资房的抵税利息还是两人分摊算，因为是两个人的贷款top up出来的，所以抵税利息少一半，意义不 ...

你确认全款买房放老婆名下他还可以抵税？自住top up 出来的钱得看用途才能决定抵税的情况吧

rothschild

erdai 发表于 2023-3-6 15:04
你确认全款买房放老婆名下他还可以抵税？自住top up 出来的钱得看用途才能决定抵税的情况吧 ...

你自己看清楚了，我说的是可以这样买房，但是所买投资房利息抵扣只能算一半，如果房产只在一人名下

Kdst494

你top up出来的钱想干什么干什么，就算你不买投资房拿去吃喝玩乐，银行也不会管你。反正银行最多给你top up自住房现在估价的80%，而且前提是你们的收入达到贷款要求。

fruitcandy

Rita9277 发表于 2023-3-6 11:01
先说可行性，简单来说答案是yes，只要你们还有贷款能力，NAB没啥可不同意，即使NAB不同意也可以转贷别家银 ...

借贴问一下，我也有类似的困扰。我自己婚前有一套自住（A），有贷款，结婚后和丈夫一起贷款又买了一个自住房（B），自己婚前的房子打算出租。这几个月利率涨了很多，broker说我一个人的收入不够service两个房子的贷款，所以A如果refinance换去其他银行需要老公一起做borrower。那么是不是A退税的时候利息不能算我一个的了？

rothschild

fruitcandy 发表于 2023-3-6 15:36
借贴问一下，我也有类似的困扰。我自己婚前有一套自住（A），有贷款，结婚后和丈夫一起贷款又买了一个自 ...

你的问题等于A房是不是要加你老公名字，加名字就两人退税，不加就你一人退税。A房不加名字，你老公没法和你一起重新办贷款。

rothschild

fruitcandy 发表于 2023-3-6 15:36
借贴问一下，我也有类似的困扰。我自己婚前有一套自住（A），有贷款，结婚后和丈夫一起贷款又买了一个自 ...

但是投资房A加名字要付印花税，新州。

aploapril

银行没问题。税务那边到底行不行的通，不是很确定。

Pippa

rothschild 发表于 2023-3-6 13:47
可以，但是投资房的抵税利息还是两人分摊算，因为是两个人的贷款top up出来的，所以抵税利息少一半，意义不 ...

不是。我现在就是一个投资房跟老公共同还贷，但物业放一个人名下。只有物业持有人能够负扣税，可以把两个人支付的利息放在持有人名下抵扣

rothschild

Pippa 发表于 2023-3-6 19:30
不是。我现在就是一个投资房跟老公共同还贷，但物业放一个人名下。只有物业持有人能够负扣税，可以把两个 ...

你的投资房一人名下借款人也一个，当然可以该人全部抵扣利息，所谓共同还贷不过是两人付贷款而已，你们父母亲友帮你付贷款也没人管的。楼主是两人共同房产top up出来钱购买投资房，对应的利息是两个人的，但投资房放一人名下抵税利息也只能是该人对应的那一部分，和你情况不一样。

yzy01

你可以top up，但是能拿出来的金额取决于还款能力

Pippa

rothschild 发表于 2023-3-6 19:51
你的投资房一人名下借款人也一个，当然可以该人全部抵扣利息，所谓共同还贷不过是两人付贷款而已，你们父 ...

我们借款是两个人一起借的。

rothschild

Pippa 发表于 2023-3-6 21:19
我们借款是两个人一起借的。

物业一人名下两个借款人? 那我觉得你们报税有问题，不过人有多大胆，地有多大产，报税随意，税局不查都安全。

Pippa

rothschild 发表于 2023-3-6 21:39
物业一人名下两个借款人? 那我觉得你们报税有问题，不过人有多大胆，地有多大产，报税随意，税局不查都安 ...

正规税务师帮我们报税，不作假。

znby

rothschild 发表于 2023-3-6 21:39
物业一人名下两个借款人? 那我觉得你们报税有问题，不过人有多大胆，地有多大产，报税随意，税局不查都安 ...

上次我咨询过broker，说投资房产可以放1个人名下，但夫妻共同贷款，一个算是担保人。你们是不是也是同样情况呢？

而税局就是按房子贷款支出，和按占有比例来算吧

不然另外一个人，怎么报税呢，只有利息支出，没有投资房收入？

若假设丈夫贷款部分借钱给老婆还贷，他有利息产生，却没有收入，老婆都是支出，总不能老公也可以负扣税？

求经验会计解疑？

znby

seamoun 发表于 2023-3-6 11:03
是我太太没收入，这样房租收入可以少交税

楼主，你这top up出来要全款买投资房么？或者正现金流的投资房么？

不然，你老婆没收入，放她名下投资房 负扣税 完全用不上。

还不如放你们2人名下，高收入的人可以负扣税降低个税

低收入方，除非投资房是正现金流，这样持有人，收入越低，个税交得越少

rothschild

Pippa 发表于 2023-3-6 22:48
正规税务师帮我们报税，不作假。

21楼其实回答了，你们其实不是两个借款人，是一个借款人一个担保人，所以你的情况和楼主不一样，句号。

Pippa

rothschild 发表于 2023-3-6 23:52
21楼其实回答了，你们其实不是两个借款人，是一个借款人一个担保人，所以你的情况和楼主不一样，句号。 ...

即使是上面层主说的那样，也只不过是贷款合同上的条款变动。我清楚记得当时贷款是按我们夫妻收入计算的，跟共同贷款没有实质区别。夫妻财产在澳洲本来就是共同连带的。为了这件事我专门付费找律师出具法律意见书，税务师出具操作建议，再指示贷款中介执行。如果未来税局说我违法，我会追诉律师和税务师。所以我认为这个操作是合法的，人家几十年财务规划经验，中型税务事务所，难道我会是第一个这样操作的客户么。我每年都找他们报税，不存在自己瞎操作。

Pippa

rothschild 发表于 2023-3-6 19:51
你的投资房一人名下借款人也一个，当然可以该人全部抵扣利息，所谓共同还贷不过是两人付贷款而已，你们父 ...

Top up出来的部分经过一定的合法操作同样可以全额抵扣。我的投资房的首期也是top up出来的，一样100%抵扣一人名下，但需要专业人士帮忙设计贷款账户的设计。这些其实就是三四百块钱咨询费的事情，去问问税务师不比在这里好么

rothschild

Pippa 发表于 2023-3-7 07:19
即使是上面层主说的那样，也只不过是贷款合同上的条款变动。我清楚记得当时贷款是按我们夫妻收入计算的， ...

呵呵，税务是税务，财产利益是财产利益。按你说法夫妻财产利益本来就是共同连带，那税务上直接自动均分好了，但为何有人要改房产比例来税务最优化呢？在澳洲如果要一人名下物业办理两人贷款，只能是一人借款人一人担保人，不是两个借款人，楼主完全可以调整投资房比例的分配，来达到目的并规避税务风险。当然，你随便怎么报税是你的事情，没人在乎的。你不用叽叽歪歪回复我，回复楼主即可，你也不用浪费时间说服我，也说服不了我，说服楼主就好了。

aileelouis

rothschild 发表于 2023-3-6 14:42
你的问题等于A房是不是要加你老公名字，加名字就两人退税，不加就你一人退税。A房不加名字，你老公没法和 ...

A房不加名字，她的老公可以和她一起重新办贷款。

rothschild

aileelouis 发表于 2023-3-7 09:53
A房不加名字，她的老公可以和她一起重新办贷款。

楼主是自住房贷款Top up的钱买投资房，原本贷款就是两个人，所以才涉及到之后利息报税问题，如果投资房只写一个人名。和你说得不是一回事。

Falye

rothschild 发表于 2023-3-7 09:31
呵呵，税务是税务，财产利益是财产利益。按你说法夫妻财产利益本来就是共同连带，那税务上直接自动均分好 ...

我觉得pippa说的对 因为和我一样 我老公的自住房top up出来的钱买了投资房 投资房在我名下 但是这个贷款是两人一起申请的 投资房的负扣税只有我一人可以用 和他没关系

jamking

为什么全款买投资房呢。。。只弄出个首付出来 然后负扣税不是更好么？