请教投资房的captial gain tax是怎么算？

Jim_1976

三年前买的新建的投资房，其中有两年是投资房出租，一年是自住，这种情况是怎么算capital gain tax的？另外，抵的税卖的时候是需要再退回去吗？谢谢！

云迪

如果当时没有做valuation在自住转投资的时候，就按年限来分，比如capital gain 2/3是要交税，剩下三分之一算自住不用交。抵的税在卖的时候是要做adjustment,理论上说相当于还回去，毕竟你本来折旧了就是说不值买的钱了，但是卖的时候又有gain当然之前的就要调整。不过已经拥有1年以上，即使adjust也是合适的，毕竟gain会打五折。卖了后资料都留好，财年结束时候报税用

云迪

让会计做就好了，自己只是需要整理资料，给会计，不过自己了解一些这方面的东西，可以看看会计做的，有时候他们对你的情况不了解，自己发现问题可以和会计讨论

liberaloz

先自住还是先投资的？

Kangar00

云迪 发表于 2022-12-6 10:22
如果当时没有做valuation在自住转投资的时候，就按年限来分，比如capital gain 2/3是要交税，剩下三分之一 ...

比如房子买来时候是50W，中间几年一共折旧了5W

最后卖出是60W，Capital gain是 60- (50-5) = 15W

大概是这样么

人在悉尼已中年

Kangar00 发表于 2022-12-6 11:16
比如房子买来时候是50W，中间几年一共折旧了5W

最后卖出是60W，Capital gain是 60- (50-5) = 15W

还要乘以50%

Kangar00

人在悉尼已中年 发表于 2022-12-6 11:21
还要乘以50%

嗯，持有超过1年

所以计算公式大体就是这样

人在悉尼已中年

Kangar00 发表于 2022-12-6 11:22
嗯，持有超过1年

所以计算公式大体就是这样

是。15万的一半，就是7.5万加入当年的收入中计算相应的所得税就是这个房产的增值税。

人在悉尼已中年

Kangar00 发表于 2022-12-6 11:22
嗯，持有超过1年

所以计算公式大体就是这样

上面说的是纯投资房，如果有自住，自住时间增值部分是没有税的(当然也不会有负扣税(极端特例除外）)

Kangar00

人在悉尼已中年 发表于 2022-12-6 11:24
是。15万的一半，就是7.5万加入当年的收入中计算相应的所得税就是这个房产的增值税。 ...

之前的房租收入10w，减去5W折旧，虽然每年交税减少

等卖出时候政府一把收回来

除非一直持有不卖。都已经计划好了，感觉是个套

人在悉尼已中年

Kangar00 发表于 2022-12-6 11:29
之前的房租收入10w，减去5W折旧，虽然每年交税减少

等卖出时候政府一把收回来

房产的增值税大概等于增值部分的25%，比工资收入少多了。还是很划算的

z3282998

建议去看ATO的官网，很详细，这种事还是自己操心比较好，会计做完的东西，自己也要检查，毕竟自己的事情还是要自己上心。我就碰到过会计报税出错的问题，幸亏我检查出来了。

Jim_1976

收到，多谢大家。再好好研究一下。

Jim_1976

liberaloz 发表于 2022-12-6 10:27
先自住还是先投资的？

是先投资的，然后自住了一年，又转投资了一年。这个有影响吗？

Jim_1976

Kangar00 发表于 2022-12-6 11:29
之前的房租收入10w，减去5W折旧，虽然每年交税减少

等卖出时候政府一把收回来

谢谢这个公式，非常清楚，再请教一下，租金收入会出现在这个公式里吗，还是不影响的？

liberaloz

Jim_1976 发表于 2022-12-6 13:14
是先投资的，然后自住了一年，又转投资了一年。这个有影响吗？

有，如果直接是先自住的可能可以六年法则不用交capital gain tax，如果一上来就是投资的，那就跑不掉了

Jim_1976

liberaloz 发表于 2022-12-6 13:53
有，如果直接是先自住的可能可以六年法则不用交capital gain tax，如果一上来就是投资的，那就跑不掉了 ...

是说交割后一年内开始自住，并且住满一年就可以符合六年法则吗？还是只要一开始第一天是投资房就不可以？我们是一年内开始自住的。

liberaloz

Jim_1976 发表于 2022-12-6 14:26
是说交割后一年内开始自住，并且住满一年就可以符合六年法则吗？还是只要一开始第一天是投资房就不可以？ ...

只要一开始第一天是投资房就不可以