独立屋的地价房价比逻辑变化

rurutia

现在独立屋房产价格底层逻辑已经变了, 地价和房价要分开来看。地价在跌，房价（全新和次新）在涨。房价涨得比地价跌得快，所以房价超过地价的房产价格还是有溢价，可以超过price guide上限，但大地破房价格都不理想。连location的价值都相对没房子造价（包括整地贷款等等各种费用）本身都没那么重要了。

vcsg

只能推倒重建的破房现在卖不上价

liberaloz

vcsg 发表于 2022-11-6 13:35
只能推倒重建的破房现在卖不上价

本来也是比空地价还要便宜点，因为要扣除拆房费

bello

本来独立屋就是要看屋况的，大地破房在房市下跌的时候就被打回原形了，澳洲从来不缺地，稀缺的永远是地段。

NZAUS

bello 发表于 2022-11-6 14:07
本来独立屋就是要看屋况的，大地破房在房市下跌的时候就被打回原形了，澳洲从来不缺地，稀缺的永远是地段。 ...

同意

宜兴紫砂壶

建材涨价太大，建房成本飙升。

limaaa

买在低点，卖在高点。

tk0007

Take a look at this property on www.domain.com.au:

Original family abode in ultra-convenient location
3 Jason Place, North Rocks

https://www.domain.com.au/3-jaso ... nsw-2151-2018126534

这套昨天拍卖 卖了1.7m呢

xiva

tk0007 发表于 2022-11-6 15:01
Take a look at this property on www.domain.com.au:

Original family abode in ultra-convenient locati ...

地价102万，房子照片上看还行但是描述里面提到knock down应该是挺旧了。
是builder买了去新建吗？

tk0007

xiva 发表于 2022-11-6 15:43
地价102万，房子照片上看还行但是描述里面提到knock down应该是挺旧了。
是builder买了去新建吗？ ...

不清楚呢，中介告诉的卖价，原来住的老伯伯应该是要down size去养老院了，我开始认为最多卖个1.5，结果卖了1.7，也不知道为啥能卖那么多

阳光海岸

tk0007 发表于 2022-11-6 16:50
不清楚呢，中介告诉的卖价，原来住的老伯伯应该是要down size去养老院了，我开始认为最多卖个1.5，结果卖 ...

这个掉了20万，附近邻居4房的年初卖掉203万

xiva

阳光海岸 发表于 2022-11-6 18:22
这个掉了20万，附近邻居4房的年初卖掉203万

这个是三房诶，而且似乎是很旧的房子了。主要是跟帖主的地价房子论断不太一样。

xiva

tk0007 发表于 2022-11-6 16:50
不清楚呢，中介告诉的卖价，原来住的老伯伯应该是要down size去养老院了，我开始认为最多卖个1.5，结果卖 ...

我想了一下，大概是这个价格是可以进入这个区的入门级别而且这个级别的房子不多？我不是很了解这个区也许我说得不对。

tk0007

阳光海岸 发表于 2022-11-6 18:22
这个掉了20万，附近邻居4房的年初卖掉203万

卖到203的一般都房子本身不太差，还能住那种，而且是4房。这个主要是房子已经不太值钱，那么地为哈能卖出这个价，跟帖子不符

阳光海岸

9 Jason Place, North Rocks, NSW 2151
$2,003,000
Sold on 26 Feb 2022四房，但房子内部比较旧


3 Jason Place,转角地，带游泳池，在这条街道的最高位置，20万预算可以做室内翻修加建四房，而且带有一点森林景观，这个价格我觉得还可以

阳光海岸

隔壁附近这个：23 Catlett Avenue, North Rocks, 去年圣诞前卖掉175万，这周又拿出来卖了。不知道要亏多少
https://www.realestate.com.au/pr ... orth-rocks-nsw-2151

这几个房子的土地价格都是102万

rurutia

tk0007 发表于 2022-11-6 18:57
卖到203的一般都房子本身不太差，还能住那种，而且是4房。这个主要是房子已经不太值钱，那么地为哈能卖出 ...

不是每个都可以用这个理论。发这个帖子只是希望大家注意到房价本身越来越重要的趋势，这个是过去几十年澳洲房市都不曾遇到的。我本人一直是认为澳洲以前全新两层独立房（400百地以上）本身的价格一直都被严重低估，现在最普通finish 40个sq以上全部搞完至少100万是很合理的 (从推倒到交钥匙还包括至少一年的利息以及landscaping等等）。而且只会涨不会再降下来。

1年又1年

rurutia 发表于 2022-11-6 21:39
不是每个都可以用这个理论。发这个帖子只是希望大家注意到房价本身越来越重要的趋势，这个是过去几十年澳 ...

40sq的单砖或双砖房造价呢？

rurutia

1年又1年 发表于 2022-11-6 20:42
40sq的单砖或双砖房造价呢？

一个SQ 2万算是普通finish价格了，房子本身45SQ就得差不多90万。现在100万可能都还不能包括损失一年的利息价格大概5万。很多人印象里什么60 70十万可以盖个两层加高ceiling的5房已经是老黄历了。被某些人鄙视伪法没150万都不用想了，其实150万也都不够得多。

xiva

rurutia 发表于 2022-11-6 22:27
一个SQ 2万算是普通finish价格了，房子本身45SQ就得差不多90万。现在100万可能都还不能包括损失一年的利 ...

请问一下，房子的毛胚，就是比如双砖单砖板房这种，和房子的装修，比如地板柜子厨房台面啥啥的这种，哪个造价高呢。
就是如果买个底子不错的但是装修风格老旧的去翻新是件划算的事情吗，和全新的装修比

kidcx

阳光海岸 发表于 2022-11-6 19:04
9 Jason Place, North Rocks, NSW 2151
$2,003,000
Sold on 26 Feb 2022四房，但房子内部比较旧

20万翻新不够额 今年刚刚装修完的人路过。。。

rurutia

xiva 发表于 2022-11-6 21:39
请问一下，房子的毛胚，就是比如双砖单砖板房这种，和房子的装修，比如地板柜子厨房台面啥啥的这种，哪个 ...

个人观点，两层的旧房子没有什么翻修的价值，弄完和造个新的也没啥区别，外壳还是旧的。单层可以考虑全屋装修，就是现在也不便宜了，无论全包半包都经常会出现工人找不到或者没法及时来的情况，拖个半年才能全部弄完一点都不稀奇。如果不是对房子本身style特别有执念或者没办法需要一面改造一面住的话，真不如推到重盖个两层的新房子。硬装价格没有底的，铺个地板愿意花个五万十万的也大有人在，但一般品牌和型号（比如不是特别加大的中岛）比起房子本身的造价还只是一小部分。

kidcx

xiva 发表于 2022-11-6 21:39
请问一下，房子的毛胚，就是比如双砖单砖板房这种，和房子的装修，比如地板柜子厨房台面啥啥的这种，哪个 ...

建材明显上涨啊，如果毛坯还在很好的condition的话，自己装修能省一大笔钱

kidcx

rurutia 发表于 2022-11-6 22:02
个人观点，两层的旧房子没有什么翻修的价值，弄完和造个新的也没啥区别，外壳还是旧的。单层可以考虑全屋 ...

正解！

xiva

rurutia 发表于 2022-11-6 23:02
个人观点，两层的旧房子没有什么翻修的价值，弄完和造个新的也没啥区别，外壳还是旧的。单层可以考虑全屋 ...

就我看到的两个例子：
16 Park Street, Arncliffe, NSW 2205 这个房子卖1.84

43 Hirst St Arncliff 卖2.05
两个房子的底子是差不多的，但是前者花20万装修绝对没法变成后者。更不用说搭进去的时间精力。
我觉得有一个因素就是：都知道后者更好，可是买前者的人并没有2m的预算。所以在一个价格范围之内，其实是总价越低，性价比越低/越不划算。可是买家没有选择。

rurutia

我还有个观点，现在房租上涨一方面和缺投资房有关，但还有很重要的方面是和房子本身价值在升值有关。举个例子，同样两个200w的独立屋在不同的suburb，房产A地值180w房子20万租金1000刀，房产B地值100万房子全新100w可以租1200刀。这在以前很正常，因为大家都认为房子是贬值的只有地是升值的，所以有人愿意选择A鄙视B哪怕B租金回报更高。但现在情况不一样了，再加两次利息，也许明年A的地值160w房子还是20w所以贬值20w变成了180w，而B的变成了90w但房子造价变成了110w所以还是200w不变。A的租金涨到1100刀，B的租金变成了1400刀因为新房涨价更稀缺，这个市场想住新房的人不少但出来的货源非常少。一进一出A和B差别大了去了。

xiva

rurutia 发表于 2022-11-7 00:08
我还有个观点，现在房租上涨一方面和缺投资房有关，但还有很重要的方面是和房子本身价值在升值有关。举个例 ...

我没关注过房租，我只知道房租普遍在上涨，所以我的事实基础可能不正确。
我觉得房租上涨的最主要原因还是通货膨胀，钱不值钱了。同时之前高涨的房价逼得一部分人买房梦破裂，只能租房。
你的理论里面我觉得不对的地方在于：1 跟买房不一样，不是装修好的房子涨、装修不好的房子不涨/少涨，而是都在涨，也就是你说的可供出租的房子减少。 2 如你所说的新房装修、建造成本更高，而出租房子是一个磨损严重的事，那么你比较的两个房子，作为房东而言，租金的差距是否能cover这个多出来的费用，是否干脆卖掉更划算？
就悉尼我看到的house而言，大部分的租售比都不划算。

xiva

xiva 发表于 2022-11-6 23:26
就我看到的两个例子：
16 Park Street, Arncliffe, NSW 2205 这个房子卖1.84

Btw 我觉得1.84这个在2021也就卖到这个价格了。 2.05这个2021年应该能多卖10%-15%
这两个房子的买家应该对房子有没有降价有截然不同的感受。

cwb1000

rurutia 发表于 2022-11-6 22:27
一个SQ 2万算是普通finish价格了，房子本身45SQ就得差不多90万。现在100万可能都还不能包括损失一年的利 ...

嗯 看来造房技术要改进。改成工厂预制房或者模块化才能可负担

tk0007

https://www.domain.com.au/4-pete ... medium=sharelisting

这个卖了2.3+