若借款利率4.9%, 100万贷款每周利息$942刀，租金不够利息？

ARACT

举个例子悉尼Ultimo ，2房2卫公寓，120-130万（不是新的，新的更贵），每周租金收入900刀。
若借款80%，约100万，年底低息涨到4.9%，光利息每周就要还 942刀。
还要计算物业费，中介管理费，市政费，水费固定charge，定期烟雾警报器检查，保险，一周赔$150-200刀？   算的对不对？
有人还惊讶Ultimo 的租金900已经高了？ 高吗？需要达到平均1200才能有结余。

这还是大学城附近的公寓，需求极其旺盛。其她贷款100万，200万，300万，500万的house ，那每年少说也要赔好几万，十几万吧。嗷嗷高的负扣税？

这个计算还没算进去，买房缴纳的印花税，首付20%的本金机会成本。
4.9%的利率，这个假设不算高吧，年底5.5%， 5.9%的利率都是完全可能的。

ARACT

昆州远郊，略微好点
黄金海岸新区房价  700，000 贷款80%，若年底利率4.9%， 每周利息527刀
算租金650刀，扣除管理费，市政，水费固定费用，房屋保险，房东保险，净剩 570刀（已经是高估了），一年净剩 2496刀。
前期缴纳的印花税，land tax 不算，机会成本也不算了，折腾一年就剩2500刀。这还是没有什么要修的地方。
如果再算上land tax，一年赔好几千。

如果不买房子，把钱存银行 Ubank 2.85%利率，14万首付一年利息 3990刀。一点不操心。
更可怕的是，年初700,000买的房子，现在已经不值这么多了

这已经是租金很高的物业了，房子比较新，没啥要修的。想想悉尼那些几百万的house，租金并没有翻好几倍，每年亏很多钱。
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布里斯班市区里，这个租金回报就很差了，利息支出就已经超过了租金，其他费用都不用算，就是赔钱的。

我看有的人，还没到年底，现在已经利率4.9%，5.12%了，再加息两次，有多少人要扛不住？
这样的投资，你不会觉得风险太高了吗？
再说就这个效率，啥时候能够翻身，啥时候能发财？

mrrio

这就是RBA加息的目的，让房市降温，大家没有闲钱消费，通胀也就降下来了

asschemer007

市区或者是悉尼北区东去的公寓，疫情之前，租金就远远不够cover 利息的；

北区或者东区的house, 更不能用租金回报来计算投资回报的，这是悉尼几十年来的一般规律，而不是现在才有的；

楼主不会连这个都不清楚吧？

ARACT

asschemer007 发表于 2022-8-5 15:13
市区或者是悉尼北区东去的公寓，疫情之前的租金就远远不够cover 利息的；

北区或者东区的house, 更不能用 ...

这种投资，不适合穷人，滚动不起来呀。
越搞，资金链越紧。
适合有钱人，有闲钱。

ARACT

我听说前5-6年，在悉尼炒公寓，坑死一批？

asschemer007

ARACT 发表于 2022-8-5 15:16
这种投资，不适合穷人，滚动不起来呀。
适合有钱人，有闲钱。

是的，资本增值快的房子租金回报都非常低，现金流吃紧的穷人不会买这样的物业的；

也可以这么想，凡是好位置的好房子，买的人都是有资金实力的，都是可以拿的住的，不会因为利率上涨而轻易降价卖出。

ARACT

asschemer007 发表于 2022-8-5 15:19
是的，资本增值快的房子租金回报都非常低，现金流吃紧的穷人不会买这样的物业的；

也可以这么想，凡是好 ...

这么搞，对于普通人，一辈子也就投资一两个，就已经绷紧了资金链。
要是利率更高，或者失业，就能崩断。
一辈子那么快就过去了，活在压力中？

ppllmm

窝头涨价了，这下地主一定要饿肚子卖儿卖女了，阿贵在桥东底下高兴的对洞友说

ARACT

RBA还敢在加息2个 0.5%吗？ 敢吗？
这肯定会出乱子。
不是住桥东的问题，是投资个鸡飞蛋打。

asschemer007

ARACT 发表于 2022-8-5 15:24
这么搞，对于普通人，一辈子也就投资一两个，就已经绷紧了资金链。
要是利率更高，或者失业，就能崩断。
...

一般在非牛市或者熊市，比如利率高企的时期，好区好房子拿出来卖的很少很少，而买家也会非常少(因为买进就意味着亏本)，相互之间的观望博弈会一直持续到下个牛市或者金融危机等重大转折点；这个时候的价格处于不涨也不跌的阶段，因为成交量非常小，可以互相比较的例子很少；

北区东区的房子换手率确实也不高，一般有大的增值或者不可抗拒的因素(刚需买卖换房等)才会有买卖；

我见过一些普通人买进北区东区house, 一般都是自住+投资目的，住为主，但同时也能有很好的升值；纯投资的非常少，当然builder除外。

landtadie

负扣税大侠们最喜欢这种亏到家的
亏十块但是省三块半的税 哦耶✌️

soloiv3000

……

2000lily

你是没经历过12.5%甚至18%的房贷利息年代

weaknet

10年前，20年前，拿悉尼的房子算，也是这样。如果一直没买，现在亏大了。

ryu2011

租金不够利息，就继续加租。

fuyao

什么时候收租能挣钱啊？

ARACT

澳洲今年个人所得税，本来就减税，可省的负扣税就更少了

ARACT

fuyao 发表于 2022-8-5 16:22
什么时候收租能挣钱啊？

我感觉这论坛里，一直说收租都赚翻了。

4free

求扫盲，现在四大的浮动是多少？

ARACT

4free 发表于 2022-8-5 16:35
求扫盲，现在四大的浮动是多少？

现在一般是自住3.4%浮动上下，不算这次加息。
算上这次加息3.9%。
投资应该超过了4%。

ARACT

以澳洲银行业旗舰CBA 为例，现在投资房只还利息的，借贷80%，不算这次加息，利率已经是4.25%了。
算上这次加息4.75%。

我算年底4.90%利率，都已经严重低估了。
如果投资房本息同还，这是投资吗？这得多少负现金流？这是有钱人在玩儿。穷人可玩不起。

ARACT

明年固定利率陆续到期，绝对有大批人还不上贷款。
再加息一次就能要了命，别说加更多了。

天涯浪客

ARACT 发表于 2022-8-5 16:44
以澳洲银行业旗舰CBA 为例，现在投资房只还利息的，借贷80%，不算这次加息，利率已经是4.25%了。
算上这次 ...

穷人玩租金，富人赌升值，就这么简单。

要说租金回报，auburn, bankstown, liverpool, blacktown大把高租金例子秒杀你举那几个例子。

ARACT

天涯浪客 发表于 2022-8-5 16:51
穷人玩租金，富人赌升值，就这么简单。

要说租金回报，auburn, bankstown, liverpool, blacktown大把高 ...

这些烂区，租金不会比黄金海岸回报还高的

天涯浪客

ARACT 发表于 2022-8-5 16:53
这些烂区，租金不会比黄金海岸回报还高的

可惜悉尼就是悉尼，悉尼的烂区也会因为是悉尼而价格上涨。
十年磨一剑，穷人只能靠租金。

浅紫蓝花楹

希望明年形势慢慢好起来，恢复通航和贸易，降低能源运输及生活必须费用。
最差情况是俄乌战争还没结束，台海战争又开始。

ARACT

天涯浪客 发表于 2022-8-5 16:57
可惜悉尼就是悉尼，悉尼的烂区也会因为是悉尼而价格上涨。

不是所有人都可以接受烂区的，烂区烂租客概率也高。
便宜也是有便宜的道理。
布里斯班也有烂区，黄金海岸也有烂区，价格更便宜回报率更高。

天涯浪客

ARACT 发表于 2022-8-5 17:01
不是所有人都可以接受烂区的，烂区烂租客概率也高。
便宜也是有便宜的道理。
布里斯班也有烂区，黄金海岸 ...

租客的好坏其实和区没啥关系，问你一个最简单的问题，如果租客是高收入的律师你租不？我肯定不租。

穷人区有大量的一辈子租房子的人，相当的稳定。我最长的租客已经租了十年了，最短的也快五年了。他们的稳定才是我现金流的稳定，十年不空置一天，对我才是最重要的。

ARACT

天涯浪客 发表于 2022-8-5 17:07
租客的好坏其实和区没啥关系，问你一个最简单的问题，如果租客是高收入的律师你租不？我肯定不租。

穷人 ...

是一种方法，不过利润率不大。
烂区一般是租金最后一个涨起来。
对所有人来说，都是退而求其次的选择。