為什麼利息漲的時候房價也會漲？

icac

原文：https://www.yourinvestmentproper ... to-fall-255007.aspx

随着几家贷款机构最近提高了房屋贷款利率，一些人担心利率上升会导致房地产价值暴跌。

对利率上升的担忧是，如果持有抵押贷款的房产的成本更高，买得起房子的人会更少，当“捉襟见肘”的投资者和房主试图出售时，市场上的房产会更多，因此，更高的利率可能会导致房价长期下跌。

然而，有趣的是，历史呈现出一幅截然不同的画面——作为老练的房地产投资者，我们应该在得出结论之前始终检查事实......

icac

我們可以根據這些資料進行幾次觀察......

一個是，儘管最近一些貸款利率上漲，但今天的利率相比起過去幾十年的利率還是相當低。

我們與20世紀80年代末令人眼花繚亂的17%的利率相去甚遠，但我們也遠低於近10%的GFC前高度——而且仍然遠低於2010/11年度近8%的峰值。

（順便說一句，如果您擔心根據今天的貸款規則，您償還貸款的能力將以7%或更高的“理論”利率進行測試，請記住，不久前，我們實際上支付的利率高於該水準！ 按照歷史標準，以7%的比率進行測試真的不是一件大事。）

不過，仔細看看，你看到的是，過去30年的利率上漲並沒有經常導致房價中位數下跌。

例如：

?1988/89年，利率從14%上升到17%。 與此同時，房價中位數上漲了35%以上，然後簡單地停了一段時間。

•1990年至1993年期間，利率從17%大幅下降到9%以下，澳大利亞中位房价幾乎沒有任何變化，當然也沒有推高價格。

•1994年利率急劇上漲——一年內增長了近2%——但儘管如此，房價中位數繼續上漲。

•1996年至1997年期間，利率急劇下降近4%，似乎確實與房價中位數上漲相吻合。

•然而，2000年，利率再次突然上漲，房地產市場幾乎沒有出現，中位價格愉快地繼續上漲。

?2003年至2008年間，連續的利率上漲只是將房價中位趨勢側面了一段時間，然後才恢復攀升，甚至加速......在全球金融危機來之前。

•當然，澳大利亞央行在整個2009年期間迅速削減了現金率，以幫助澳大利亞經濟免受全球衰退的影響。 作為對GFC的迴應，利率像石頭一樣下降了——在9個月內下降了3.5%左右。

•澳大利亞房價中位數在GFC開始時略有下跌——這在很大程度上反映了恐慌的投資者和恐懼的購房者，而不是當時的利率（在澳大利亞央行介入之前超過9%）。 然後，中位價格迅速反彈。

?到2011年，一系列的利率上漲使典型的房屋貸款利率回升至近8%。 在此期間，澳大利亞房價中位數再次上漲，似乎沒有被利率上漲所吓倒——儘管我們也應該記住，聯邦政府在同一時期透過刺激計劃向經濟注入了大量資金，包括增加第一房主贈款。

•最近，2011年至2018年期間，可變利率從7.8%左右降至約5.2%（一些貸款人更便宜），最近幾個月略有上升。 在同一時期，房價中位數下跌了一點，然後在2017年再次攀升並穩定下來。

結論

充其量，歷史事實表明，有時當利率下降時，房價中位數可能會上漲——但這種情況並不總是這樣發生。

歷史證據表明，利率上漲將導致房價下跌的證據更少。

事實上，真實資料顯示這是例外，而不是規則！

在過去的30年裡，澳大利亞房價實際上在利率上升的同時上漲的例子很多。

正如前幾篇文章所指出的，幾家貸款人最近利率小幅上漲，這沒什麼好驚慌的。 但是，即使利率不可避免地會上升（隨著RBA目前擱置現金利率，任何上漲都可能相當漸進），這也不會成為房地產價格行為的關鍵驅動力。

其他因素發揮著更強有力的作用——如獲得融資的便利性、工資趨勢、人口流動、可用住房供應、經濟信心和總體市場情緒。

這些其他因素在比利率更基本的層面上影響房地產價格行為。

悉尼麦迪

厉害哦

吾生须臾

这图到17年就没了 我给你补一个abs的数据

mils101

人口增长 海外投资 建筑成本上升

Kevinant

都錯了

因為2000年何華德出台政策- 10% GST 消費稅
5%用來取代各州批發雜稅
5% 用來給投資房資本利得稅減半
是因為稅務的關係

icac

Kevinant 发表于 2022-6-7 17:24
都錯了

因為2000年何華德出台政策- 10% GST 消費稅

"1988/89年，利率從14%上升到17%。 與此同時，房價中位數上漲了35%以上，然後簡單地停了一段時間。"

way before GST

pomer

澳洲全国不是一盘棋，分城市，分地段的。

谙旎

Good luck with that

asschemer007

澳洲这个国家的房产有很多独特性，利率并不是影响房价的主要因素，利率涨房价涨的概率也很大；

这次房租上涨的速度超过了以往，物价也是近几十年新高；

接下来房价走势不是那么好判断的。

lehaha88

请把澳洲俩个字换成悉尼

Kevinant

icac 发表于 2022-6-7 19:50
"1988/89年，利率從14%上升到17%。 與此同時，房價中位數上漲了35%以上，然後簡單地停了一段時間。"

way ...

那時薪資漲得更多. 1985-1990 薪資平均每年漲20%,工黨霍克猛舉債花錢度過當時的通膨危機.
2000-2007沒這瘋狂

如果薪資平均每年漲20%的話大家也不會那麼怕了

haomaomaojj

asschemer007 发表于 2022-6-7 20:12
澳洲这个国家的房产有很多独特性，利率并不是影响房价的主要因素，利率涨房价涨的概率也很大；

这次房租上 ...

那你不赶紧趁现在抄底

haomaomaojj

利息降，房价涨，我和世界同市场
利息涨，房价涨，我和世界不一样
以后还做什么生意，搞什么生产，全世界都来买澳洲房子赚钱不香吗？

sysmall

澳洲这30年数据缺乏参考价值，这30年跟着中国经济发展躲过了几次经济危机，要看美加英这些国家的走势。现在最大的基本面已经没了澳洲没办法再依靠中国躲过下一次经济危机了，印度本身不缺铁，粮食和煤炭缺口也不大。

kakacii

我笑出声了

Kk2022

haomaomaojj 发表于 2022-6-7 21:54
利息降，房价涨，我和世界同市场
利息涨，房价涨，我和世界不一样
以后还做什么生意，搞什么生产，全世界都 ...

看来我们观点一样，相信也是大多数人的观点，需要认清现实。

Kk2022

haomaomaojj 发表于 2022-6-7 21:54
利息降，房价涨，我和世界同市场
利息涨，房价涨，我和世界不一样
以后还做什么生意，搞什么生产，全世界都 ...

icac

Kevinant 发表于 2022-6-7 19:38
那時薪資漲得更多. 1985-1990 薪資平均每年漲20%,工黨霍克猛舉債花錢度過當時的通膨危機.
2000-2007沒這 ...

那麼你怎麼知道不會有下一個「excuse」導致房地產繼續增值呢？

笑和尚

楼主的烧腊心情可以理解,那时候的工资多少房价多少？六年七年平均工资可以买个中价位以上的房子了,现在你试试？忽悠也要穿好衣服.

臭脚

如果经济不衰退，房价下跌的可能性比较小，和利率的关系是短暂的。

fff0613fbw

看来7月必须大幅提高工资了，要不房价怎么再涨

asschemer007

haomaomaojj 发表于 2022-6-7 21:50
那你不赶紧趁现在抄底

抄底，任何时间任何年代都有机会；任何时间也都会有人在抄底，有人在抛售；

就看你自己何时准备好了；

我现在是准备好了，也在积极看房中，遇到合适的我会果断下手，我并不在乎以后利率升降，看准的房子涨是肯定的

asschemer007

澳洲房市和利率的涨跌或者所谓的缩表并不是强关联的，供需和移民是真正影响澳洲房市的关键因素；

这次的利率上涨，大家正好可以验证一下！

achilles

不一样, QE是08年以后才开始满世界开花的事情.以前的上涨逻辑都不是一回事. 以后的上涨完全看货币政策.
图上可以看出每一次的阶段性下跌, 都是加息引起的. 没有持续下跌是因为过了一阵子利率又下降了. 所以阶段性的底部是有的. 何时反攻就看加息周期过后何时降息.

一天世界晴~

利息涨+经济增幅预期大是过去的例子  现在是几十年里利息涨 通胀高 全球化倒退 经济萧条预期的时代 任何资产无论股票，不动产的下跌都是可以预期的。不过一切都是周期  扛得住 能在下跌中获利的人也不少

asschemer007

一天世界晴~ 发表于 2022-6-8 11:46
利息涨+经济增幅预期大是过去的例子  现在是几十年里利息涨 通胀高 全球化倒退 经济萧条预期的时代 任何资 ...

宏观上你说的可能没错，但问题是你“太宏观”了；

澳洲是全球为数不多的移民大国，她有她的独特性，她的很多政策可以说都是和移民政策息息相关的；

你的这套宏观理论放到澳洲，应该不适用。

之前的历史也证明了。

接下来还会继续证明给你看。

motorhero

我印象当中，利息升房价也升。 因为房价的滞后性。 利息升是因为通货膨胀，所以房价也生。 但是房价升在前，利息升在后，所以有一定时期是同时升，

一天世界晴~

asschemer007 发表于 2022-6-8 11:51
宏观上你说的可能没错，但问题是你“太宏观”了；

澳洲是全球为数不多的移民大国，她有她的独特性，她的 ...

证明啥 我看的区已经在跌了  我等明年再抄

asschemer007

一天世界晴~ 发表于 2022-6-8 12:00
证明啥 我看的区已经在跌了  我等明年再抄

我也还想投资，但我看中的房子没怎么跌，甚至有些上涨；

当然我们看的房子肯定不一样。