求扫盲，啥是投资房负扣税，这种例子算吗？

南海之南

一直听别人说到负扣税啥的，还有就是有钱也不要payoff，放在offset里。这到底啥是负扣税？
比如，我的自住房有贷款，然后我把这贷款的offset里的钱拿出来另外买了unit（全款）出租，那这种能不能做负扣税？
是不是用来出租的房子如果没有贷款的话，就不能做负扣税？
估计我可能连基本的财务常识也没有，真心求扫盲。

李闲闲

这种问题，问谷歌就行了：
澳洲负扣税澳洲负扣税

qingfengsan

这玩意就是我媳妇被忽悠的，亏钱了，退你交的税，这两个条件，中介都不说你亏的事，只强调退。

不走寻常路

说的简单点就是你的投资房的所有收入减去所有支出 如果为负说明你“亏”了钱 这部分“亏”的钱可以抵扣你的工资 这样你的工资就少交税了
比如你工资10万 投资房亏1万 就只要交9万相应的税

NaiNiu

就是用你的收入税来抵消亏损，坚持住让房价飙升，最终财富自由

alphabeta

比如，我的自住房有贷款，然后我把这贷款的offset里的钱拿出来另外买了unit（全款）出租，那这种能不能做负扣税？

不能，相反你投资部分的收入还要和其他收入合并交税

是不是用来出租的房子如果没有贷款的话，就不能做负扣税？

通常都肯定不能，因为出租肯定会有收入，但持有的成本里如果没有贷款利息的话几乎不可能做到成本大于收入

leoyin2014

一直听别人说到负扣税啥的，还有就是有钱也不要payoff，放在offset里。这到底啥是负扣税？
比如，我的自住房有贷款，然后我把这贷款的offset里的钱拿出来另外买了unit（全款）出租，那这种能不能做负扣税？
是不是用来出租的房子如果没有贷款的话，就不能做负扣税？
估计我可能连基本的财务常识也没有，真心求扫盲。

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全款买了unit,就没有利息，你的房租收入是正现金流，所以你得交税！

自住房没有出租行为，尽管有贷款，有利息，但是也不能低消收入！

所以你根本无法负扣税，还要交税！

比较好的办法是你贷款买unit，名义上就是投资房，就可以负扣税了

sarahlin

qingfengsan 发表于 2022-3-1 18:19
这玩意就是我媳妇被忽悠的，亏钱了，退你交的税，这两个条件，中介都不说你亏的事，只强调退。 ...

主要看中的是房子的增值，而目前的亏损可以通过税务找补一些回来。

当然能找到正现金流的房子更好，不过现在house基本上不太可能正现金流，等利息涨了更不可能了，所以负扣税聊胜于无

yl001

全款买投资房出租。。。负扣税？？？

LZ。。。你确实连最基本的负扣税道理都不懂。。。

你得，尽量最大化的贷款买投资房，越大越好。然后做IO，让利息最大化。。。这样你的成本才大啊。。。

xq052b

你来晚了

没啥好问的，工党铁定上台，负扣税马上成为历史名词了

alphabeta

xq052b 发表于 2022-3-1 20:11
你来晚了

没啥好问的，工党铁定上台，负扣税马上成为历史名词了

除非他们毫不贪恋权力，只想做一届仅仅三年，这种“圣人”还得是群体的，只不过在自由世界里好像已经找不到了哈哈

百万负翁

全款买的投资房也是可以负扣税，论坛上外行太多。自住房offset里拿出来的钱全款买的投资房是不可以负扣税的。

sniper

我只有一个朋友也是像楼主计划的这么干的，那是因为实在贷不到款。这种做法太不划算。

leoyin2014

百万负翁 发表于 2022-3-2 12:24
全款买的投资房也是可以负扣税，论坛上外行太多。自住房offset里拿出来的钱全款买的投资房是不可以负扣税的 ...

连利息都没有，你有什么可扣的？

JJ2016

负扣税简单的说就是，你的投资房，某一年的支出大于收入，如果你有一份工作，有income，那个投资房的支出大于收入的部分可以被从你的income中减去，也就是说你的annual income少了，政府之前按你的年收入扣的税多了，政府会给你退一些税。

通过不停的实践，事实告诉我，随你怎么弄负扣税，合法合理的程度怎么弄都行，因为你总有一天要卖，你卖的时候，所得的资本收入，政府会一口气把之前你所有负扣税的原因，也就是投资房负收入从你的卖房资本收入中减去。所以你跑不了。

所以，你可以只付利息N年，或者从投资房refinance套现N笔钱，或者不停的修你的投资房，都随你，ATO不会管，只要你死之前卖房，你该交的税都少不了。

但是，要说的一点是，有一点我们可以赌，那就是西方资本主义国家从长期看，是减税的，而且你退休了还有税务大幅减免，所以只要你拿的足够长，政府税务部门一定亏。

南海之南

谢谢大家精彩回复，我要慢慢看，需要时间消化大家在讲什么。

springtt

如果把现在自住房offset里的钱加上手里的现金拿去买了另一套房，搬去自住；现在的自住房出租变投资房，那租金收入可以用贷款利息来抵扣可以不用交税吧？

pony

负扣税主要是靠房屋折旧,尤其是新房.

leoyin2014

springtt 发表于 2022-3-2 16:59
如果把现在自住房offset里的钱加上手里的现金拿去买了另一套房，搬去自住；现在的自住房出租变投资房，那租 ...

可以啊，但是你只能拿出现在的offset中的Cash,不能继续refinance 自住房套现更多的钱  买房自住，这部分钱产生的利息，是不能抵税的

csk123

JJ2016 发表于 2022-3-2 12:35
负扣税简单的说就是，你的投资房，某一年的支出大于收入，如果你有一份工作，有income，那个投资房的支出大 ...

这是不是有个前提？

房子仍然有折旧？

否则负扣税不应和资产税基础抵消

leoyin2014

csk123 发表于 2022-3-2 17:06
这是不是有个前提？

房子仍然有折旧？

如果你折旧1万了一年
那么这一万就要从最终卖房的资本所得中加上
如果不折旧，就是卖价减去(入手价+base)

csk123

leoyin2014 发表于 2022-3-2 16:10
如果你折旧1万了一年
那么这一万就要从最终卖房的资本所得中加上
如果不折旧，就是卖价减去(入手价+base) ...

那肯定要扣的。

同时也有很多人买30年以上没有折旧可扣的房子，那负扣税就实打实了

南海之南

leoyin2014 发表于 2022-3-1 19:52
一直听别人说到负扣税啥的，还有就是有钱也不要payoff，放在offset里。这到底啥是负扣税？
比如，我的自住 ...

请问一笔贷款批下来，我能买两处房产吗？这样是不是就都有贷款，能负扣税了吗？

Nith69

他们都不说关键的， 您要有税可扣