海外居民卖澳洲的投资房的税务问题

清咖一杯

朋友14年在悉尼买了一块地，建了一个四房的House，当年他的想法是儿子留学以后就留下来这套房子给他，结果儿子读完书还是回国了，现在要把这个房子卖了，粗粗帮他了解了一下，貌似要交两种税，一是售价12.5%的CGT，这个可以在报税之后根据实际情况退一部分，第二就是每年2%的地税，这么一搞我感觉他这房子放了6年多，最后要亏钱离场啊。

想请问一下专业人士：
第一，他是纯海外居民，这些年从来没有收到过地税的通知，这种情况是不是卖房的时候一起收，会有滞纳金或者罚款吗？
第二，最终CGT计算时，是不是和本地居民一样所有的费用都可以抵扣，比如印花税，利息，地税这些，剩下的净利润才需要交CGT?

坛子里如果有熟悉这一块的会计，也可以跟我联系。

诡秘之主

要不考虑一下回来住一年，变成自住房？

yuxiaoyuer

投资支出费用是可抵扣的，海外人事是不是没有cgt的减免了，另外是不是所有的净投资收入是按照45%最高税率扣税啊。建议问下会计。

清咖一杯

诡秘之主 发表于 2021-8-25 00:55
要不考虑一下回来住一年，变成自住房？

他是纯海外居民，没有澳洲身份的，一不小心跳了个澳洲投资房的大坑，现在简直是血亏。

kylanda

私信你了，请查收

yshi

他这房子出租过嘛 没有出租可能就没有land tax的记录

12.5% 的Foreign resident capital gains withholding 是12.5% of the selling price  

Diamelia

海外税务居民是没有免税额的，起始税率是32.5%,而且没有50%的CGT优惠。
参考这个ATO网页：https://www.ato.gov.au/Individua ... -foreign-residents/

清咖一杯

yshi 发表于 2021-8-25 20:34
他这房子出租过嘛 没有出租可能就没有land tax的记录

12.5% 的Foreign resident capital gains withholdin ...

一直在出租，但从来没收到过任何地税通知。

律师是说他要交12.5%的CGT，发这个帖子就是帮他问问有什么办法可以减免，有没有例外。因为他这个房子持有了6，7年，但实际是亏的，更别说人民币和澳币的汇兑亏损了。

清咖一杯

Diamelia 发表于 2021-8-25 20:46
海外税务居民是没有免税额的，起始税率是32.5%,而且没有50%的CGT优惠。
参考这个ATO网页：https://www.ato. ...

谢谢，这个我知道的，也跟他说了，现在问题是这几年的他的租金根本不够Cover利息，算上各种费用，他每年要倒贴，如果算上地税估计最后没什么利润，不亏损就好了，所以如果按利润收CGT，应该没啥钱或者很少一点钱要交。但是12.5%就很可怕了。

kidee

很难想象14年买的居然会亏  还是悉尼

清咖一杯

kidee 发表于 2021-8-25 22:20
很难想象14年买的居然会亏  还是悉尼

他买的是偏远地区的地加房，买价就不低，建房子过程又碰到一些幺蛾子，最后总成本应该在70万出头，现在大概能卖95万，但是这几年因为是当初用海外收入做的贷款，不敢Refinance，利息高达6%，租金只有500多，根本不够Cover，如果再算上印花税，律师费，每年2%的地税这些，算算是不是基本没啥钱赚。如果再算上汇率损失那真是血本无归。

kidee

利息太高了  租金太低了

清咖一杯

kidee 发表于 2021-8-25 22:38
利息太高了  租金太低了

这些是小钱，大头是税和汇率，如果不是这一年2%的印花税，可能多少还有点赚头。如果再要付12.5%，那他真是亏到姥姥家了。

yshi

清咖一杯 发表于 2021-8-25 22:01
一直在出租，但从来没收到过任何地税通知。

律师是说他要交12.5%的CGT，发这个帖子就是帮他问问有什么办 ...

这个12.5%是没有办法减免的 不过是withhold的 之后做tax return还会重新算 看看有没有退一点的可能

房子在出租却没有收到land tax通知 有一些可能  当然每个state要求不同 具体还是问律师

-地价便宜不用交
-settle的时候owner地址写在哪里 会不会这么多年来一直有寄出notice但是你朋友没有收到
-卖方做合同会去land tax 那边要一份材料的 所以如果有欠费 那肯定会体现出来 还是要交的

NoisyMiners

12.5%只是withholding,,不是最终交的税。真是亏的话 报税的时候全退回来。

清咖一杯

yshi 发表于 2021-8-25 23:53
这个12.5%是没有办法减免的 不过是withhold的 之后做tax return还会重新算 看看有没有退一点的可能

房子 ...

这个人在澳洲有两套房，一套之前一直是儿子在住，儿子回国后现在也在出租，这一套则一直在出租，但他却从来没有报过一次税

清咖一杯

NoisyMiners 发表于 2021-8-25 23:54
12.5%只是withholding,,不是最终交的税。真是亏的话 报税的时候全退回来。

他没报过一次税，那些陈年旧账都不知道怎么找了

SRMO

又是一个海外人士掉进了房坑的例子。

清咖一杯

SRMO 发表于 2021-8-26 00:27
又是一个海外人士掉进了房坑的例子。

是的，巨坑

我这次要帮他也是有点不好意思，他要是不认识我，不是顺便跟我去看了几次房也不会掉进那个大坑里，哎。

xmax300

巨坑，这么好的行情还要亏

清咖一杯

xmax300 发表于 2021-8-26 10:49
巨坑，这么好的行情还要亏

侧面也说明了不是哪里行情都好的，还有就是苛捐杂税猛如虎

奶油蛋糕

14年买的地，现在居然还亏。。。。确定没被啃？

yatimmy

清咖一杯 发表于 2021-8-26 10:51
侧面也说明了不是哪里行情都好的，还有就是苛捐杂税猛如虎

看了你写的，真是觉得澳洲房产投资，税真是大头啊，怎么都算不过政府

mea

感觉
第一是地方没有买好，当时如果买类似KELLYVILLE的HOME/LAND，情况可能会好一点。
第二是持有时间还是很不够长。

2014年买个ETF话，持有成本低，也根本就没有这么税，

胖胖熊

地税1.6%应该有每个人扣除额的，海外人士的地税附加费2%没有扣除额，但是不是从14年开始收起的。另外现在如果缴地税和附加费小心有滞纳金。如果扣除利息亏损也就罢了，如果盈利不管是自住还是投资海外人士已经没有任何CGT的优惠了。