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[贷款相关] 求问升级自住房，先买后卖操作流程以及bridging loan [复制链接]

1030pepsi

木屐族

发表于 2021-7-24 01:31 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 1030pepsi 于 2021-7-24 08:28 编辑

手上有一套估价1.7m左右的房子，贷款还剩一些，但有足够现金在对冲账户抵利息，可以选择还完贷款。另手头还有部分现金，但远远不够支付新房的首付。

最近想要升级自住房，预算3m上下。

这样在卖房前，需要贷款3m左右，现有自住房卖后贷款降到1.5m左右。

请问在先买后卖的情况下，该具体如何操作，例如是否要提前还完现有的贷款？如何申请过桥贷款，利率如何？首付该如何解决？

symeteor

钻石靴族

发表于 2021-7-24 01:40 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 symeteor 于 2021-7-24 01:44 编辑

300m的自住房，难道你要买曾公子的那套？

先买后卖的话，买的时候尽量已经拿到bridge loan的预批，或者起码知道你可以bridge loan多少，因为你实际批下来的比你估计的要少。 (我就遇到了A银行的估价师股价远远低于市场价，导致我bridge loan金额远少于卖房子的价格，虽然现金可以补足，但是比较烦不是)

然后买的时候要求90天settle，这样如果买卖顺利的话甚至可以同一天settle直接不用bridge loan.

同时买房时间选好卖房中介，一旦买了可以马上把房子放到市场。

用bridge loan你新买的房子首付肯定要现金，不够的话就refinance 先，但是refinance同样也会影响你bridge loa的额度。记住bridge loan期间，相当于你要同时还老房子的贷款+新房子的全价等额贷款。同时银行还要看你是不是有至少支持6个月贷款加生活费加印花税的现金

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1030pepsi

木屐族

发表于 2021-7-24 09:30 |显示全部楼层

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symeteor 发表于 2021-7-24 00:40
300m的自住房，难道你要买曾公子的那套？

先买后卖的话，买的时候尽量已经拿到bridge loan的预批，或者起 ...

已经修改了
是3m，半夜发帖，想写300万，又想打3m，结果写成300m了

christ430

木屐族

发表于 2021-7-24 12:13 |显示全部楼层

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小tips 1.如果在同一suburb或相邻区，尽量找同一个中介卖现有房，settle起来可能会较灵活对中介来说两笔生意 2.先给现有房估价算好end debt和peak debt，首付5%一般卖家也不太会介意

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yshi

铜靴族

发表于 2021-7-24 13:14 |显示全部楼层

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BL1年有效期但是3个月后利息会上涨所以最好是3个月之内卖的交易也完成掉

BL的贷款也要求买卖都有合同才能按BL来做噢

大头爸爸

金靴族

发表于 2021-8-2 10:58 |显示全部楼层

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那种要安排买卖同一天Settle的方式比较难做的，最好还是做Bridging Loan，这样能够有足够的时间卖房

chezycsco

铜靴族

发表于 2021-8-2 11:03 |显示全部楼层

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个人建议：

1）先卖，设置84天或者更长的settlement；
2）现在开始看房子，看到合适的就买，要求长settlement；
3）卖了以后再买，可以设置同一天settle；

nettie123

布鞋族

发表于 2021-8-2 12:16 来自手机 |显示全部楼层

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最近市场不稳定啊，不知道会不会又暴涨一波

hotfix

皮靴族

发表于 2021-8-2 14:20 来自手机 |显示全部楼层

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现有贷款全还掉，现有房和新房组合贷款，新房按投资房计算，如果日常收入和新购房预计租金足够的话，可以贷款新房价格的100%，就不需要out of pocket 任何现金。新房settle之后卖旧房。

Chipmunk22

木屐族

发表于 2021-8-2 14:28 |显示全部楼层

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1-*

hec66

铜靴族

发表于 2021-8-2 14:39 |显示全部楼层

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本帖最后由 hec66 于 2021-8-2 13:42 编辑

我19年操作过一次
先买全新房 200万+ 再卖自住房150万+
申请的CBA过桥贷款当时过桥利率3.6左右（记不太清）比普通贷款利率高
买卖交割时间差了一个月，利息交了不少，但和后来房价涨幅比，都是毛毛雨
过桥贷款一定找CBA,直接联系banker，现金充足的话很容易批，对现有贷款无需任何操作，银行会给你填缝。

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wangghon

草鞋族

发表于 2021-8-2 16:18 |显示全部楼层

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本帖最后由 wangghon 于 2021-8-2 15:20 编辑

还有一种做法就是先top up当前自住房贷款，越多越好，然后加上积蓄以投资房名义买另一个房子，可以要求中介尽量出高一点的rental appraisal。这样是贷款能力最大化，而且没有时间压力。过桥贷款是不能比你当前自住房贷款更多。
半年后投资改自住，自住改投资或着卖掉。

妖妖

木屐族

发表于 2021-8-10 00:28 来自手机 |显示全部楼层

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过桥贷款也可以预批啊

awad

布鞋族

发表于 2021-8-10 02:12 来自手机 |显示全部楼层

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hec66 发表于 2021-8-2 13:39
我19年操作过一次
先买全新房 200万+ 再卖自住房150万+
申请的CBA过桥贷款当时过桥利率3.6左右（记不太 ...

请问你这种情况，需要自己先有50多万的现金吗？(首付40万加上印花税10多万)

hec66

铜靴族

发表于 2021-8-10 09:39 来自手机 |显示全部楼层

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awad 发表于 2021-8-10 01:12
请问你这种情况，需要自己先有50多万的现金吗？(首付40万加上印花税10多万) ...

我准备了以防万一
但最后没用上银行会全款帮你买新房

awad

布鞋族

发表于 2021-8-10 10:42 来自手机 |显示全部楼层

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hec66 发表于 2021-8-10 08:39
我准备了以防万一
但最后没用上银行会全款帮你买新房

银行全款帮你买新房？？是因为你的旧房子已经没有贷款或者很少贷款了是吧？

hec66

铜靴族

发表于 2021-8-10 10:44 |显示全部楼层

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awad 发表于 2021-8-10 09:42
银行全款帮你买新房？？是因为你的旧房子已经没有贷款或者很少贷款了是吧？ ...

bridging loan就是这个道理前提是你要承诺一年内把旧房卖掉还上窟窿
但具体能贷多少要看你贷款能力和旧房的valuation

awad

布鞋族

发表于 2021-8-10 11:01 来自手机 |显示全部楼层

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hec66 发表于 2021-8-10 09:44
bridging loan就是这个道理前提是你要承诺一年内把旧房卖掉还上窟窿
但具体能贷多少要看你贷款能力和旧 ...

谢谢。我也去cba问问

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