请问关于自住房转投资房

lovelove

请问各位大侠：
最近又买了一套自住房，于是现在的自住房就要转投资房，在研究关于投资房的税务相关。
看到这样一段话：
You cannot claim interest:
         on the portion of the loan you use for private purposes when you originally took
out the loan, or if you refinanced
         on a loan you used to buy a new home if you do not use the new home to produce
income, even if you use your rental property as security for the loan
         on the portion of the loan you redraw for private purposes, even if you are ahead
in your repayments.

是什麽意思呀？我们这个自住房转投资房以前的贷款，不可以claim税务抵减吗?
还是说，本来我这个自住房贷款20万，转完投资房后，我增加了贷款额到50万，这多出来的30万付的利息不可以抵税?

谢谢各位大侠！

yshi

ato一直是这样说的呀

就是看purpose of fund

这贷款增加的部分  也要看你这30万拿出来是干什么目的 是不是可以抵税

lovelove

yshi 发表于 2021-7-14 22:53
ato一直是这样说的呀

就是看purpose of fund

我的房子还没有正式出租，我还在里面住，但是很快会租出去。
其实原来的20万都已经还完了，但20万的贷款额度还在，现在又把它withdraw出来买另一个房了。这样我们现在我们这个房还有20万贷款。
还想refinance一下再多贷20万出来，换另一个自住房的利息，或者用做首付买其它房子。利息可以抵税吗？

onlyoung

多出来的30万如果是用来买下一个自住房利息肯定是不可以抵扣的，如果是用来买投资房或别的投资可以.

onlyoung

原来的自住房20万如果之前已经pay off了也不能抵扣， 这就是为什么一定要有offset 账户的原因.

lovelove

onlyoung 发表于 2021-7-15 12:17
原来的自住房20万如果之前已经pay off了也不能抵扣， 这就是为什么一定要有offset 账户的原因. ...

原来20万贷款账户还在，没彻底pay off, 但之前有多还过很多钱进去，又取了出来。这样可以吗？

lovelove

onlyoung 发表于 2021-7-15 12:15
多出来的30万如果是用来买下一个自住房利息肯定是不可以抵扣的，如果是用来买投资房或别的投资可以. ...

现在还没正式专程投资房，目前还在自住，但很快要租出去了

lovelove

圣隐形靴 发表于 2021-7-15 11:55
我印象里topup的部分是不可以的。原来的20万应该可以。

不过我建议还是找个会计吧。已经变为投资房了，也 ...

好的谢谢你哦

onlyoung

lovelove 发表于 2021-7-15 18:54
原来20万贷款账户还在，没彻底pay off, 但之前有多还过很多钱进去，又取了出来。这样可以吗？ ...

这样有点悬，因为Ato的规定只能按照原来最小的的loan balance 去负扣税。

onlyoung

我就是吃过这样的亏，所以自助转投资一定要用offset ，而不是用redraw

lovelove

onlyoung 发表于 2021-7-15 19:23
我就是吃过这样的亏，所以自助转投资一定要用offset ，而不是用redraw

我现在还没正式转投资，现在加offset来得及吗？
ATO如何知道我几年前的最小余额呢

lovelove

onlyoung 发表于 2021-7-15 19:23
我就是吃过这样的亏，所以自助转投资一定要用offset ，而不是用redraw

可是我的变成投资房后，如果利息不能抵税，那我还可以用自住房的贷款吗？还是必须转成投资房的贷款

onlyoung

lovelove 发表于 2021-7-15 20:00
我现在还没正式转投资，现在加offset来得及吗？
ATO如何知道我几年前的最小余额呢 ...

这个其实就是概率问题，如果没被审计到当然好，如果被审计到就被查个底朝天