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[自购小窝] 买家紧急求助，关于房子强制成交 [复制链接]

ourstepjohn

木屐族

发表于 2021-6-10 22:32 |显示全部楼层

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本帖最后由 ourstepjohn 于 2021-6-11 22:01 编辑

去年12月买的6年新Duplex
原定于1月底成交，卖家为一家公司，据称有多个房产
卖家一直用各种理由拖延成交，先是说银行要revaluation才discharge房，后来说有land tax 问题，因为他的公司有外国成分，他共欠了4万land tax 在成交的房子上.
4月份卖家律师终于第二次提出成交，但失败，因为卖家银行没有加入，一个星期后，同样情况发生，第三次成交失败，卖家银行说卖家给错了了合同银行，好了，又搞了两个礼拜，第四次成交，这次卖家银行终于加入，但最后还是流产，原因有两个，卖家没有提供up to date 的land tax letter, 而且这个房子在卖家银行的mortgage 竟然占到成交价钱的96%，在这种情况下，只有用10%的定金，才可以勉强补齐差价和他的地税。
我方律师提出把10%定金转至它的trust account, 用作成交，卖家竟然拒绝，并通过其律师提出，卖家向买家出一封信，说他来承担land tax ,要求买家在land tax 未清的情况下成交。我当然不答应，因为过户后政府不会因为卖家的一封信而把拖欠的地税债务转到他名下。
之后卖家又通过中介提出成交前把10%转到他的银行，说政府会从那个银行里提钱付地税，我也没答应，因为这是不会发生的，他的银行账户并非trust account, 转了他把钱提走怎么办
后来一个月里卖家一直没有对其律师更新，成交陷入僵局。
我律师提出向法庭申请强制成交令

向各位达人请教，强制成交令的官司复杂吗，一般要多久，我的情况输的可能性大吗，赢的可能性大吗。他如果抗辩，一般会有什么理由。

谢谢谢谢各位达人专家
（谢谢大家的同情和支持，期待有更多的经验或专业人士分享指导一下，例如官司要多长，卖家抗辩可能的理由，我要赢应该注意什么点，在caveat已经lodge的情况下，卖家是否还可以推高mortgage给成交造成障碍，怎样可以让法庭直接判一个负责人去替卖家成交）

linacheng

白金靴族

发表于 2021-6-10 22:37 来自手机 |显示全部楼层

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現在買樓真的這麼困難嗎？

xiaomiaustralia

皮靴族

发表于 2021-6-10 22:39 |显示全部楼层

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肯定问律师啊

Portal

皮靴族

发表于 2021-6-10 22:56 来自手机 |显示全部楼层

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考验律师成色的时候到了

doria妞妞

皮靴族

发表于 2021-6-10 23:02 |显示全部楼层

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遇到了差不多的问题，感觉你的比我的还复杂

呼呼呼

皮靴族

发表于 2021-6-10 23:17 |显示全部楼层

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本帖最后由呼呼呼于 2021-6-10 22:18 编辑

整体看过去，目前处理挺正常。要么上庭强制，要么只能等或放弃合同让他退10%（估计他等的就是这步）。

卖家不正常。比如释放定金到卖家律师trust，然后交割时支付land tax即可。没必要提前释放到卖家自己（特别是公司的情况，钱拿了，立刻花了怎么办）

感觉是两个可能：1. 他资金周转困难（如果这样还凑合能理解）； 2. 价卖低了，故意找别扭，以为买家不敢怎么样。

官司能否赢，要具体看合同了。原则上说：大概率会赢。如果你不愿意打官司，就挂一个caveat，慢慢耗。但实际对你不利。（除非你自己资金没任何问题）比如，突然通知你交割。但是你自己贷款需重新办理等情况。那个时候，他有权利不等你。甚至取消合同没收10%.

抠脚大叔

isaachuang88

草鞋族

发表于 2021-6-11 00:26 |显示全部楼层

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同情，期待听到解决办法。

vivianfei

皮靴族

发表于 2021-6-11 00:31 |显示全部楼层

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卖家是觉得卖低了耍赖？

nowich

木屐族

发表于 2021-6-11 00:41 |显示全部楼层

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这边居然也有耍赖的

sophie1209

木屐族

发表于 2021-6-11 08:22 来自手机 |显示全部楼层

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去年12月买的啊感觉是觉得卖低了想找理由反悔

悉尼律师

皮靴族

发表于 2021-6-11 09:51 来自手机 |显示全部楼层

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提出的诉讼请求一定要有一条命令指定attorney代表卖家来完成交易

caesar6668

铜靴族

发表于 2021-6-11 09:55 |显示全部楼层

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卖家想占便宜

vicik

木屐族

发表于 2021-6-11 10:00 |显示全部楼层

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这里的合同是偏向卖家的，要是我，我就放弃了

奶油蛋糕

银靴族

发表于 2021-6-11 10:13 |显示全部楼层

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我觉得也是现在市场好了，想耗到买家提出解约

yzy01

铜靴族

发表于 2021-6-11 11:21 |显示全部楼层

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赶紧把你的过户师换成真正的律师

gege0402

布鞋族

发表于 2021-6-11 13:53 |显示全部楼层

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同意楼上，赶紧把你的过户师换成真正的律师

xsyw111

草鞋族

发表于 2021-6-11 16:19 |显示全部楼层

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我遇到的没有那么复杂，也是卖家拖着没settle，但是据中介说是卖家买的房子在拖，所以卖家没法搬走只好拖我们。后来律师就跟他们达成协议，每晚一周就补偿一定的金额，类似于租金吧，不是leaseback，就相当于成交时在房价上减掉这些钱。但是是因为不settle我自己只能租房子住，卖家赔付的是我的损失即租房子的租金。不知道楼主是否可以要到类似的协议。

steven_sa

白金靴族

发表于 2021-6-11 16:26 |显示全部楼层

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nowich 发表于 2021-6-11 00:41
这边居然也有耍赖的

居然？这世上哪里没有流氓无赖？

THXMGT

steven_sa

白金靴族

发表于 2021-6-11 16:30 |显示全部楼层

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xsyw111 发表于 2021-6-11 16:19
我遇到的没有那么复杂，也是卖家拖着没settle，但是据中介说是卖家买的房子在拖，所以卖家没法搬走只好拖我 ...

不少是换房的，一串串，我朋友换房，他的买家也是换房，拖了两月最后重新找过了买家，好的他的卖家不急，等了快半年

THXMGT

辰哥

皮靴族

发表于 2021-6-11 16:55 来自手机 |显示全部楼层

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房子盖了一半？还是盖好发现有坑在补坑？

kokolo

皮靴族

发表于 2021-6-11 17:07 |显示全部楼层

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呼呼呼发表于 2021-6-10 22:17
整体看过去，目前处理挺正常。要么上庭强制，要么只能等或放弃合同让他退10%（估计他等的就是这步）。

卖 ...

请问，

我理解您说的上庭强制是 Specific Performance - 如果是这个你是逼着别人成交，所以不太明白如果按这个方向走怎样会走到放弃合同让他退10%的局面。

我理解您有关caveat的说法，不过现在这个物业已经是subject to SPA，多挂一个或少挂一个caveat应该没什么实际上的差别。

我的感觉是如果想要达成的目的是成交，走specific performance 肯定是对的，不过要请求这种equitable remedy之前你每一步都不能走错（例如，资金要到位，之前不能有对成交与否摸棱两可的表述），不然法庭是可以拒绝救济的。

欢迎其他行家攻错

：）

我非礼拿衣服请有话好好说