用自住房的增值作为首期去买投资房一分钱不出还要稳稳的正现金流你会不买吗

xyan9366

首先这里的投资房指的是house
有不同意见者欢迎留言讨论

经过这波行情很多人的自住房都有至少$200k的增值，拿这个增值当作首期去Blacktown 或 Rooty Hill 的地方买一套4房$800k 出租$600一周的房子，自己一分钱不出。

算了一下$800k 利息IO 2.5%(每个银行都拿得到）一个月利息$1600多，但是租金收入$2600。扣去乱七八糟的东西也是稳稳的正现金流。哪怕是利息涨到4%也是打平而已更何况还有负扣税和折旧等。

https://youtu.be/8LrrXpjHQqQ

mea

投资霹雳镇万一涨幅不够怎么办

xyan9366

mea 发表于 2021-5-3 20:46
投资霹雳镇万一涨幅不够怎么办

首先带地的房子长期肯定看涨，涨多涨少而已。而且是投资的话慢慢挑，千万不要去拍卖溢价购买。好区现在几乎都拍卖溢价太多，黑风镇私下买很多时候可以淘到便宜货。

看你想要一分钱不花稳稳正现金流，还是高杠杆买贵的区去搏高涨幅，当然风险和现金流也就差些。看个人选择了

wTam

why not?

空手套白狼, 一分钱不花稳稳正现金流

Melsh

澳洲通胀低说明放水少，房价只是短期脉冲，没有什么持续性。 而且现在国际局势不明朗，杠杆还是不要加太高，以免不可承受之重。

天涯浪客

你知道的越多，不知道的就越多，哈哈。

asschemer007

楼主有一点说的很在理，如果自住房已经增值，建议先把增值部分refinance 出来，放在对冲账户，至于买不买房，或者买什么样的房，慢慢再看。

有一句话说的没错，机会总是留给有准备的人的 !

cantonese

哪有四房800k的？

就算您有200K， 还得有600k的借款额度。

alphabeta

就怕刚开始玩就碰上最不想看到的加息。

“扣去乱七八糟的东西也是稳稳的正现金流。哪怕是利息涨到4%也是打平而已更何况还有负扣税和折旧等。”

公寓的玩法和独立屋可不一样，这句话已经承认一旦加息到一定水平就开始亏钱了。所以杠杆还是不要拉太满的好

Omaha

$200k的增值 产生的利息部分算进去了吗？refinance出来的挪用还是要利息的啊

xyan9366

Omaha 发表于 2021-5-5 08:22
$200k的增值 产生的利息部分算进去了吗？refinance出来的挪用还是要利息的啊

銀行用自住房增值的部分做抵押，你自住房的loan並沒有增加。如果收入不是問題的話等於100%貸款買投資房。

換句話說，你自住房有$200k增值，你買$800k的房銀行就借你$800k，把自住房作為抵押。自住房原來的loan維持不變。

xyan9366

alphabeta 发表于 2021-5-5 08:16
就怕刚开始玩就碰上最不想看到的加息。

“扣去乱七八糟的东西也是稳稳的正现金流。哪怕是利息涨到4%也是打 ...

嗯 是的 另一方面
1. 經濟這樣政府估計不敢加息，要不央行也不會說2024之前不加息。另外現在可以2.49% IO固定3年

2. 現在2.5%就算加到4% 也是打平而已。以後還有負扣稅。折舊對稅收幫助也是很大的

3. 自由黨現在看大概率繼續再做10年，如果工黨上台房價估計會有波動。

xyan9366

cantonese 发表于 2021-5-5 08:13
哪有四房800k的？

就算您有200K， 还得有600k的借款额度。

你看sold history, Rooty Hill 和 Blacktown $800k 都算很好的房子了。全新的兩層地小一點的也就是$900k 而已。

當然借款額度就看個人收入和八仙過海各顯神通了。

xyan9366

天涯浪客 发表于 2021-5-5 06:06
你知道的越多，不知道的就越多，哈哈。

哈 請分享我不知道的，謝謝

kingburg

xyan9366 发表于 2021-5-5 08:54
哈 請分享我不知道的，謝謝

他想说的是：
你有 B（lack）town
我有 B（anks）town，
撕逼大战看谁涨的更猛！

kingburg

xyan9366 发表于 2021-5-5 08:40
銀行用自住房增值的部分做抵押，你自住房的loan並沒有增加。如果收入不是問題的話等於100%貸款買投資房。 ...

我想那个层主说的比较准确。我同意你refinance出来活动资金的观点，ref 20万出来浮动利率3.6不到，不买投资房前放在对冲账户等于不还利息，这个的确可行。
不过总贷款额度是恒定的，好比家庭收入够支撑200万总贷款，自住房只有100万，ref 以后变120万，投资房还能贷80万，那就没问题。
但是如果家庭收入只够批140万总贷款，自住房ref以后从100万变成120万，那么投资房就只能贷20万了，对不对？

twas

You have to check if you can service additional $200k, if serviceability failed, not able to top up form bank

topcat

根本上没错，钱确实应该去更有价值的地方，refinance再投资没啥问题。当然，贷款可能需要各种手段，投资者都应该习惯了

xyan9366

topcat 发表于 2021-5-5 09:15
根本上没错，钱确实应该去更有价值的地方，refinance再投资没啥问题。当然，贷款可能需要各种手段，投资者 ...

至於貸款 那就是八仙過海各顯神通了

天涯浪客

kingburg 发表于 2021-5-5 09:01
他想说的是：
你有 B（lack）town
我有 B（anks）town，

估计你没看链接吧，我写的那句话是链接里说的。

alphabeta

xyan9366 发表于 2021-5-5 08:48
嗯 是的 另一方面
1. 經濟這樣政府估計不敢加息，要不央行也不會說2024之前不加息。另外現在可以2.49% IO ...

第1点不好说，美财长耶伦昨晚一暗示提前加息市场反应就极大，澳肯定跟美走

第3点更不好说，联邦层面联盟党已经执政8年了，养了一堆蛀虫，淫靡之风盛行，疫情以来还急速向极右翼靠拢，不惜公然歧视印裔和华裔，这两大少数族裔也都是有选票的

Pippa

大方向没问题，我就是这样操作的。但是，我对800k房子租到600一周并且完全没有空置期这点有点保留。另外，做房产投资不能仅仅考虑现有条件。比如仅按现在的利率做出决策。好好算算，如果利率升一倍，你还能不能撑下去？如果利率继续上升，你能撑多久？如果没有租客呢？如果银行未来缩紧银根，你的贷款能力是不是会受影响（refinance的时候不得不找利率很高的贷款公司）。哦，还有地税呢？房子维修呢？这些你考虑进去没有？

一句话：只要你有足够现金流跑赢时间，时间绝对不会亏待你。但很多人终究没有逃过时间，于是我们叫他做接盘侠。

fishlegs

利息不可能永远那么低，另外只计算了I/O吧，如果P+I现金流就有问题

没计算空租的风险，和可能发生的维修费用

但总体来说可以，很多人都是这样买投资房的

barry816

Pippa 发表于 2021-5-5 13:32
大方向没问题，我就是这样操作的。但是，我对800k房子租到600一周并且完全没有空置期这点有点保留。另外， ...

层主分析的很对。我对refinance的看法是加了杠杆的投资，比如加1.5倍刚刚或2倍杠杆；要考量风险；
投资人需要衡量自己的偿付能力，即收入的增长能否覆盖未来10-20年的贷款，即自己手上持有的本金，这是最保守的衡量方法；
仅仅靠租金收入去覆盖贷款-是风险比较高的，因为租房市场随时会变化，
投资者要用比较长远的眼光去看，而不是看短期，或赌市场一定持续升值。

Pippa

barry816 发表于 2021-5-6 11:37
层主分析的很对。我对refinance的看法是加了杠杆的投资，比如加1.5倍刚刚或2倍杠杆；要考量风险；
投资人 ...

房产投资一个好处是，大不了卖了。其实你不可能亏掉整个房价，只是亏差价（没有极端情况的前提下）。关键是买入的时机和价钱，这个要求投资者花时间做功课，不能一哄而上随便下手，更不能听几个公众号就贸然行动。

barry816

Pippa 发表于 2021-5-6 12:47
房产投资一个好处是，大不了卖了。其实你不可能亏掉整个房价，只是亏差价（没有极端情况的前提下）。关键 ...

对的，投资就是择产品（投什么）+择时。

teletubby

一分钱不出？是不是忘了买投资房要付印花税？那可是不小的费用。

自住房就算你自己认为市场增值了200k，银行不一定认为有这么多，市场情绪不等于银行估值，银行估值都偏保守。

就算银行估价认可增值200k，都按80% LVR，贷出160k当首付，你再去贷640k买下一套，你的借贷能力够吗，要知道大部分人买不了房了不是卡在没有首付而是因为serviceability不够了，据我了解银行的计算公式不会因为投资房你自认为是正现金流就觉得你不需要其他收入也可以空手套白狼持有这套房，现在银行可没有几年前搞几个假payslip那么好唬弄了。

就算你贷出来了，你自住房多贷出来的160k每个月多出来的P&I不要成本？过两年开始加息了你可是两个贷款成本都增加，还会是正现金流？

以上还是建立在你现在在房市高点买了投资房之后都不会跌的假设下。还有什么空租啊之类的问题就不说了。总之，想得很美，实现起来没那么简单，也不可能一分钱不出空手套白狼。
不能空手套白狼其实是好事，试想如果澳洲投资房绝大部分都是这种空手套来的房产，那市场就太脆弱了。几年以后利息一涨或者Interest Only期限到了对房市打击都会相当大。

moonhope

Blacktown800k房子租到600一周？去年或者前年买估计可以，现在买估计没有这么大的收益。而且那边租客质量堪忧。
在你的收入一定的情况下，银行给你的贷款总量不会改变。换言之，你从自住房多拿了钱，投资房就不一定有那么多贷款了。
从自住房拿钱付首付是一个办法，但是也要看你的投资回报情况，现在这个市场这么疯狂，买在高点划不来。
第二波疫情又要来了，谁知道你的租客到时候能不能付房租？

shipanda

很多人卡在收入不够啊

naberyfirry

当然要买了