上北、内西、西北凭什么领跑9个月？这"70天暴涨“数据复盘，还包含了主要suburb涨幅。快看看咱家涨得咋样

上北小房

昨天某著名公众号(A开头的)头条的这个文章很全面很有料：《房价很疯狂：独家数据详解70天暴涨》。既回顾了10个来月房价上涨情况，哪里先启动，哪里刚刚开始，又讲了哪些suburb涨得快，涨多少。公众号是哪个，大家别在这里讨论。文章内容我尽量裁剪下来，把主要信息都放上来。到底该不该出手，一起疯狂？还是真的等着回落？我的看法是，没有研究，就没有发言权。先全面了解当前市场，再去做自己的判断。

原文共分三个部分，十几个图，我一点点帖上来
一、        整体市场是怎样疯狂起来的？——近一年悉尼拍卖市场走势。
二、        始于北海滩，终于全面开花——悉尼各区域近一年市场表现
三、        哪些suburb在暴涨？——6个华人更关注片区suburb级70天涨幅分析
a)        City及东区
b)        上下北
c)        内西
d)        北海滩
e)        Ryde及西北区域
f)        南部区域

Pippa

料在哪里？疯狂的是人的贪念，切记高位接盘

canfly

凭澳洲这点人口 慢下来是必须的

上北小房

第一部分总结：
6/7月开始，整体悉尼市场由严寒到酷暑，一共经历为4个阶段。
 1、2020年7月至9月中，清空率在60-65%左右徘徊，成交量也较低，市场较冷。这期间中位价也处于110-125万之间。疫情影响较大，大家整体处于”防疫“的氛围中，对房产热情不足，观望较多
 2、2020年9月中至10月中，清空率开始围绕70%这个分水岭上下跳动，成交量也适当放大。一方面疫情稳定，整体氛围开始恢复正常，另一方面随着刚需的积累，政府政策效应显现，人气渐旺。
 3、2020年10月中至2021年1月底，清空率占稳70%分水岭之上，在70-80%之间，成交量再度放大。中位价也攀升至130-140万区间左右。再叠加两个因素：11月是房市“黄金季节” ；11月3日澳洲储备银行宣传降息。这期间买到房的，可谓了却了一桩心事，而没买到的，则演变成下阶段市场井喷的重要力量。
 4、2021年2-3月，清空率连续10周都在80%以上，尤其3月20日，清空率90%，打破了1997年6月创造并保持24年的89%的最高清空率记录。成交量继续上升，中位价也由前几周的130万左右，一举占稳140万，摸高150万！不再有疫情的影响，大家自由活动，更把自己积蓄的房产需求释放出来了。

明日熬粥

一个新开的公众号叫homeOn的就是“著名公众号了”……

上北小房

第二部分，始于北海滩，终于全面开花
                     ——悉尼各区域近一年市场表现
原文将悉尼分成了13个片区来研究每个片区拍卖清空率的变化（每4周时间一组）。片区划分如下。

去年年中开始，各片区清空率变化如下图。红色代表高，绿色代表低。


原文点评：
HomeOn点评：图4清晰展示了从北海滩开始的，悉尼house价格逐步星火燎原的过程。可以分阶段看看各片区的表现

1、2020年5-9月初，整体市场低迷之时，北海滩一枝独秀，清空率一直最高，并在榜中4周清空率一直保持80%以上至现在。内西紧随其后启动6/7月达到80%清空率后，也一直保持80%以上。其后是上北区域，7/8月开始清空率达到80%，其后也基本保持80%以上。这三个片区成为了领头羊。此时The Hills、Liverpool等片区，明显处于低迷盘跌中。

2、2020年9月中至11月底，除了下北清空率没有持续达到80%以上外，其他片区（不含样本不够的外西南）清空率均快速到达并站稳80%以上，内西、北海滩、The Hills片区交替领跑，市场热度快速扩散。

3、2020年12月至21年3月，下北急速启动之后，整个市场呈现一片红色。北海滩、内西、The Hills甚至出现此期间所有3次4周清空率高于90%的狂热情况。此外还有6个片区2次清空率高于90%。70天暴涨发生。

上北小房

明日熬粥 发表于 2021-4-17 11:52
一个新开的公众号叫homeOn的就是“著名公众号了”……

不是。他们还不算著名公众号。

alphabeta

一个月6%+，确实快啊

tricks

所以呢？买还是不买？

上北小房

文中给出各片区涨幅的情况，2021年1-3月中位价与2020年全年中位价对比。都涨了不少。

这个数字很酷，没见过。但也的确很重要。文中有说明：

涨幅总体上非常大，有以下背景：1、的确今年1月底至现在涨得很快；2、这个涨幅是相对于2020年中位价，实际是去年11月、12月时，很多片区相对于去年中位价已经涨了一些了；3、市场火爆时，一般来讲市场上好房子比例，因此也使中位价看起来更高，涨幅更大；4、由于今年的很多成交还没有完成签约42天内的过户，政府网站未全部公布，可能一些不太理想的成交没有被公布，也使当前中位价偏高。所以涨幅基本反应了市场狂热的现状，相对关系也展示了区域差异，但绝对值要基于上述背景来理解和参考。

文中还补充了HomeOn内部研讨认为，推动House价格上涨的因素，包括低利率、澳洲应对疫情良好表现、防疫及在家办公带动House选择比例提升、压抑的刚需释放等。这些总体上是所有区域共同的推动力。与此同时，各区域也有各自推动力，从而造就了整体涨幅的较大差异。我们将内部研讨想法拿出来供大家参考。

片区              个性化推动力
北海滩        交通改善及长期规划、环境优势被重视
内西           Metro West确定
上北           环境和占地大这些优势被重视
The Hills           Metro效果吸引人
Parramatta & Ryde           改建duplex政策影响

涨幅领先的，如何能找到更强大的推动力原因，那还可能继续领涨；而涨得慢的，如果推动力与其他区差不多，那后期补涨的可能性也很大。

paoqiqi

这个号一直盲目强推鼓吹northern beach也不知道是不是有几套房在哪

Pippa

分析历史数据没多大意义。现在就说出未来六个月各区预测，半年后证实了，就可以做“著名公众号”了

上北小房

稍等，带孩子吃点儿饭。一会儿再传各分片区suburb的涨幅内容。如有侵权，随时删除啊！

上北小房

paoqiqi 发表于 2021-4-17 12:11
这个号一直盲目强推鼓吹northern beach也不知道是不是有几套房在哪

涨得太厉害的，也要小心啊

canfly

alphabeta 发表于 2021-4-17 12:06
一个月6%+，确实快啊

买到就是赚到 预算才是王道

alphabeta

paoqiqi 发表于 2021-4-17 12:11
这个号一直盲目强推鼓吹northern beach也不知道是不是有几套房在哪

发现了，难道是在那边有公寓项目先预热？查查那边有哪些是华人或中资开发商之前买的盖公寓的地答案可能就揭晓了。

上北小房

第三部分  哪些suburb在暴涨，哪些还没涨？
           ——6个华人更关注片区suburb级70天涨幅分析

每个贴放两个片区的图和原文的点评。原文点评也谈不上权威，只是一个参考。不如大家研究研究，在这贴子里讨论讨论啊

统一说明：所有片区共同说明：红色：30%以上；橙色：20-30%；深黄：10-20%；浅黄：0-10%；绿色：下跌

表格中带颜色那一列是2021年1-3月成交中位价相对于2020年所有成交中位价的涨幅。其后面那一列是今年的成交数。有时前面会有两列，分别是这两阶段的中位价（m$）

对于涨幅大于30%的suburb，为避免大家过于看中绝对值，只写了“30%+”代表

先来 City+东区


原文点评：HomeOn点评：
1、        Bondi那一片海边区域和Randwick/Kingsford等区域，均涨了不少。
2、        而Maroubra则还没有完全涨起来。
3、        Bondi北面那一片豪宅区成交量不够，无法提供数据。

上下北



原文占评：HomeOn点评：
1、上北去年表现好，而下北则起伏较大，涨幅是在去年中位价上的增长。
2、Turramurra非常火，买地改建或者直接买新房的客人是重要推动力。
3、Lindfield那一片虽然今年涨幅不大，但去年涨幅很高，是上北率先上涨的区域。
4、下北整片今年都涨的比较厉害，其中应该包括对去年下跌过程的回补。东面Mosman及周边上涨更多。
5、Wahroonga似乎启动时间不长。
6、上北中部killara、Gordon、Pymble等并没有北面涨得厉害。
7、上北周边非铁路沿线区域可能没有涨得那么厉害。但West Pymble涨了不少。

上北小房

太干货了吧！这个有料吧 期待加分鼓励啊！

上北小房

内西





原文点评：HomeOn点评：
1、        靠东面的区域，除了Rozelle外，其他整体上涨得并不厉害，甚至在Stanmore，Balmain还出现了小幅下跌。
2、        而华人较热衷的西侧区域，则涨幅很高，包括Burwood、Strathfield、Concord、Croydon等。而且大家要记得，去年内西就已经表现很好了，现在这么高的涨幅，是在去年的基础上进一步的增长啊。

北海滩



原文点评：HomeOn点评：
1、        北海滩去年领涨悉尼，今年1-3月居然在此基础上涨幅继续排在最前面，足以见购买力之雄厚。大家可以对北海滩整体表现和背后原因进行深入思索。
2、        Seaforth涨幅最大。虽然和成交房源分布有关，但也也可能反应出了市场对Western Harbour Tunnel and Beaches Link的期望。
3、        整个北海滩南北两头热，包括Manly周边、Mona Vale周边及Seaforth附近，中间今年不温不火，比例Belrose、Cromer等。这里是否有大家喜欢的机会呢？

这搬砖，真挺累啊……

上北小房

Ryde及西北



原文点评：HomeOn点评：
1、        这一片在去年的表现，The Hills和Ryde Council都很突出，而Epping、Carlingford则普通。
2、        在山区，Castle Hill周边几个suburb的表现均很突出，涨幅超过它。可能是区域轮涨，去年这些区慢了一点，今年追上来。但总体涨幅都是很大的。
3、        远一些的Rouse Hill及Box Hill等，均涨幅非常大。
4、        Epping稍快，Eastwood、Carlingford涨幅温和
5、        Ryde这个suburb今年涨得很厉害。

南部区域



原文点评：HomeOn点评：
1、2020年大部分时间市场不温不火
2、今年涨幅，Belmore、Kingsgrove、Bexley涨幅突出。
3、华人中心Hurstville、Campsie不太热，在这个区域也属于涨幅落后的。Bankstown涨幅类似。
4、Blakehurst略有下跌。

最后还有一个总图和总结，马上就传完啦！

cantonese

工资加了？

rainyfriend

我在墨尔本，去年有看房子，其实去年疫情期间很少有好的房子上市，一周很难有1，2个房子。所以基本上成交量很难上去，今年就不同了，感觉房源多了不少。

上北小房

最后，文中有一个总体图，各区域suburb都放在一起的。分辨率所限，也看不太清，只是大体感觉一下



个人感觉，涨得挺快，压力山大啊！

原文结尾一段话不错，有启发。也贴上来：

未来House价格会怎样？HomeOn认为，悉尼house价格长线是上涨的，而当期涨跌则源于供需关系的变化。需求方面的变化：疫情推动的在家办公，使更多人需要大的空间，而降低对交通的要求，从而使一些人从公寓转为House；投资者看到公寓投资收益低而house高，转向house；低利率驱动更多投资者入市；很多国家和地区被疫情等因素折腾很厉害，有条件的家庭流入澳洲等等。供应方面的变化：由于疫情影响，House & Land Package入市速度变慢，同时新公寓也变少；CDC改建新政策可能会使一些House变成Duplex或Townhouse从而增加house类似产品等等。这些因素放在一起，再结合全球货币放水、原材料涨价、房价近期冲高过快等因素，未来一段时间House价格会怎样？大家要去做出自己的思考和判断。

但是，真不好判断啊。。。。

全文完。后边大家一起讨论吧

上北小房

上北小房 发表于 2021-4-17 13:13
Ryde及西北

谢谢打赏。新人总是对分充满期待和幻想

poiuytrew

很好的帖子，言之有物。手动给楼主点赞

ittgx

北海北海滩北海道

alphabeta

ittgx 发表于 2021-4-17 14:50
北海北海滩北海道

想起了蔡依林，所以接后半句：傻傻分不清楚

上北小房

poiuytrew 发表于 2021-4-17 14:32
很好的帖子，言之有物。手动给楼主点赞

谢谢！喜欢研究些数据。光看一个个拍卖，只能眼花缭乱，心惊肉跳，越看越晕????

上北小房

alphabeta 发表于 2021-4-17 12:24
发现了，难道是在那边有公寓项目先预热？查查那边有哪些是华人或中资开发商之前买的盖公寓的地答案可能就 ...

那边涨价，华人不是主力。

fansheguang2

上北小房 发表于 2021-4-17 13:01
第三部分  哪些suburb在暴涨，哪些还没涨？
           ——6个华人更关注片区suburb级70天涨幅分析

东区的数据跟我观察差不多，那现在投maroubra 是好时机啊。难道就是因为没有轻轨吗？