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本帖最后由 banana4apple 于 2021-3-15 10:36 编辑
小弟尝试做个简单的分析，问各位大神多多指教，手下留情哈哈
最近本版有个挺热的帖子，220万买哪里，这个预算在当前的市场下很有代表性，也是很多人要入手house的预算。那就蹭个热度，用220万为例吧，印花税是106K。 如果房产税是unimproved land value的500+0.3%，假设土地价值是房价的50%到70% （下面有补充30% 或者 90%的情况说明），取较高的70%，那就是约5K每年。这里只以自主买家，并且贷款80%为例子，这样分析起来可以简化一些。
我的分析基于两个基本点，理性的数字，感性的行为。
首先我们要注意的是，以后银行贷款是会把你的annual property tax作为你每年的cash outflow, hence resulting in a reduction in your borrowing capacity. 这个5K对应的税前收入大约是7.5K，假设贷款人是悉尼的平均工资水平。所以对应的借贷能力的下降大约是7.5K x 6.5 = 49K. 所以你虽然印花税省了106K，但是借贷能力也下降了49K， 那么实际购买力只是上升了57K左右。
当然，也有人可能会challenge这点，说银行不一定会把property tax放进放款能力的计算中。首先我认为这种假设不合逻辑，银行没有理由不把这项支出放进衡量还款能力的指标中。但是呢，即使退一步讲，不把它放进还款能力计算中，那只是让分析所指向的结论更加显著。
补充两个较为极端的情况，地价占房价的30%和90%的情况，220万房产对应的因为房产税导致借贷能力的下降分别是约24K和62K。大家可以看到，即使是较为极端的地价占比，和分析中使用的49K的贷款能力下降值相比，对这个分析不会产生任何方向性的改变。可能有人会说我有意算高地价，那我算低地价好了，算10%好不好，和上面同理，那只是让分析所指向的结论更加显著。
然而以上计算有一个前提，那就是你是一个不缺首付，但是贷款能力已经最大化使用的人。那么你的购买力只是上升了区区57K。可是大家知道，房产的买家形形色色，有些人呢是首付比较充裕，但是贷款能力比较有限，因为受制于收入水平，而有一些人是首付能力比较有限，但收入高，贷款能力反而因为受制于首付数额，而不能最大化使用。我们不要用绝对化的刻板印象，但大家心里都大致明白这两种人对应的是什么族群的人。
那我们再举一个另外一个极端的例子，那就是贷款能力可以完全跟着首付上升，于是106K的印花税完全变成了首付，那么贷款也可以再增加424K，减去因为房产税而减少的49K贷款能力，购买力一共增加了481K，接近半个M了。
可以看出，房产税改革对购买力影响的区间大约是57K到481K，取决于在首付能力vs借贷能力的数轴中你处在什么位置。收入高，贷款能力很强但是缺少首付的人接近于481K那端，而贷款能力已经最大化使用的人接近于57K那端。
所以，无论哪种情况，购买力上升是一定的，就是有了更多的弹药。不同区对以上两种人的吸引力是大相径庭的。大家可以自己考虑下，自己的目标区是哪里？是否也同时是高收入但缺首付这类人中意的区呢？如果是的，那么你就可以预见房产税改革对这些区房价的影响了。毕竟价格再美，短期内能出的货就那么多。
说了这么多，还是要特别说明一点，那就是人的行为。特别对自住买家而言，你手头上一下省了10万的印花税，你会拿来干嘛呢？我看得很多人分析如何用这笔钱取得高的复利回报，但其实如果你自己是个自住买家，你就清楚你会把这笔钱加入自己的购房预算，至于以后的房产税嘛，那是以后的事情，有当下买到个称心的房子那么重要吗？
所以相信大多数人都会做出这样的选择，尤其对于缺首付的人来讲，选择房产税over印花税是no brainer. 要知道大多数在房市上的买家是普通人，也没有系统性的学过什么经济学原理，那些理论的分析不如从人心角度去考虑问题来的实际。如果是你，为了让心爱的家人，可爱的孩子住上好房子，你会怎么做？更何况，一个房子能住几年也不好说，如果房产税和印花税的平衡点是15年左右的居住时间，你真的确定现在下手的这套房你会住上至少15年？
大家怎么看呢？我只是提出一个看问题的角度，欢迎大家一起谈论，互相学习，共同进步。如果观点里有一不小心有所冒犯，那小弟先道歉啦。 |
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发表于 2021-3-14 23:03
