请教refinance买房的风险

looflirpa

目前自住房略有升值，可以top up出来少许资金作为目标投资房的首付，另外加上新申请贷款，预计可以搞定一套投资房。如果顺利买到的话，租金收入减去利息council fee什么的所有开销后略有盈余，貌似是一桩不用掏一分钱就能多套房子的好事......

可是感觉实在过于美好，不得不考虑一下风险问题，不明白的地方请教大家

1，之所以能top up出来一些是因为房子升值。那么如果房市场低迷转为贬值的时候，银行会不会把之前top up出来的钱往回要？
2，利率上升。还好，如果计算正确的话只要不大于7%就ok，况且据说未来3年不会升
3，收入下降。有风险，但概率小
4，空租

其他还有什么没有考虑到的风险？

HERO8KING

银行不会把TOP UP的钱要回，做房东的话记得把房东保险买好。最大的风险是买了之后房子不涨反而跌

looflirpa

HERO8KING 发表于 2021-2-11 22:23
银行不会把TOP UP的钱要回，做房东的话记得把房东保险买好。最大的风险是买了之后房子不涨反而跌 ...

谢谢回复，房子不涨反跌的话，房子就成了负资产了，如果租金也跌，再加上负现金流就凉凉了

sarahlin

相當於兩套房綑綁出來105%的錢都可以拿來做負扣稅，這個找一個靠譜的banker和會計都可以幫你做到，只要你可以做到有足夠的還款能力就行。

這幾年銀行利率不會高的，不負利率都不錯了，你看投資房5年利率fix都小於3%就知道了，買好保險以防萬一，問題不大

looflirpa

sarahlin 发表于 2021-2-11 22:37
相當於兩套房綑綁出來105%的錢都可以拿來做負扣稅，這個找一個靠譜的banker和會計都可以幫你做到，只要你可 ...

还款没问题，只要不心太黑就不会空租的。就是不明白这投资房如果是正现金流的话，折旧又不高，如何做到负扣税呢？

sarahlin

looflirpa 发表于 2021-2-11 22:24
还款没问题，只要不心太黑就不会空租的。就是不明白这投资房如果是正现金流的话，折旧又不高，如何做到负 ...

正現金流更好呀，把貸款盡量做到投資房去就好了

fiony

HERO8KING 发表于 2021-2-11 22:23
银行不会把TOP UP的钱要回，做房东的话记得把房东保险买好。最大的风险是买了之后房子不涨反而跌 ...

房东保险是landlord insurance吗？主要是保什么呢？

ljkakai

fiony 发表于 2021-2-12 06:04
房东保险是landlord insurance吗？主要是保什么呢？

房子被租客损坏，租客不付房租etc.

littlelu

ljkakai 发表于 2021-2-15 08:46
房子被租客损坏，租客不付房租etc.

现在貌似不保不付房租吧

ljkakai

littlelu 发表于 2021-2-15 08:56
现在貌似不保不付房租吧

对的，我们买的也还没加上去

fiony

ljkakai 发表于 2021-2-15 08:46
房子被租客损坏，租客不付房租etc.

嗯，感觉不付房租的对于保险公司的风险要大的多

一个铜板变两个

您要相信，这个世界的机会是留给有准备的人的。有些时候像您说的好机会是真是存在的。
关于refinance，我觉得需要有逻辑的想想。
这个东西，本质是：在没有花掉top up出来的钱的基础上提高您现有贷款的额度。那么您先看看你最近的收入是否有增加（不能计算即将购买新房的租金收入），不然连refinance都很难做。其实考虑这个问题也是在评估您top up后还款的风险，因为您top up后，现有的还款额度升高了，意味着每月还款额度的增加。如果要继续买房，那么即将又会有一笔还款。
其次，不知道您是如何计算租金的。银行方面：绝大部分institution是计算租金的70%（这个数据我是取了中位数，视情况会有一些小小变化），然后估计您的top up额度，在批您的下一个贷款时，也是同样的操作。租房方面：尽管现在市面上租金基本上能够反映出真实的租金收入，但是还会有很多意想不到的花销，比如房屋维护，这个钱很多时候会超出想象。还有很多七七八八的开销，看您的帖子，貌似都已经想到了。
再者，您贷款要想好是做P+I还是interest only，各有优劣。
关于空租，您要对中意的区域有足够的研究。这个已经是老话题了，很多地方看起来好租，但是实际情况没那么简单。请您不要误会啊，我提个醒而已，毕竟这种事情出现太多了。
最后提醒一下，关于tax deduction。第一，要有tax前提下才有deduction，即使negative gearing，也不意味着ATO反给您钱。第二，您能拿回来的amount是您marginal rate的部分，非全部。这个您可以自己计算，计算不麻烦，不必找会计。第三，与上面说的贷款组合有关，interest部分记得算做cost，计算稍微复杂那么一点点，不过还是不用找会计，break down each year's interest over the loan period。
最后，祝您投资成功。

plhuok

benemi

还有就是房子塌了，利息还要还

参考opal tower mascot tower

Refinance避坑详解：https://www.arrivau.com/1986/

marlene603

唯一的风险就是房价下跌，只要房价涨，剩下所有问题都不是问题

xyan9366

marlene603 发表于 2021-4-30 15:13
唯一的风险就是房价下跌，只要房价涨，剩下所有问题都不是问题

帶地的house長期還是看漲的，每次漲多了回調一些下次漲得更多。

ze_gui

收入没了或者少了 断了现金流

m50295

现金流很重要，估算银行利息的时候多算一两个点，算到5年以后银行账上还有20万吧，有急事的时候心里不慌。

raywang5

自主房套出来钱后，自住房的那部分贷款算了嘛？你相当于接近100% 贷款买第二套，还取决于你自己补多少
会有unexpected 维修费用。一年几千块都是少的。你不确定租客会把啥玩意弄坏.得有extra buffer。
水的service fee你要出。
有smoke alarm吗？ 定期政府要求花钱检查的，一般1-2年
空调，地毯这些买之前check好了进去才不会有那么多问题
landlord 保险和building 保险
除house别的物业可能会有body corp。
最主要其实就是买的时候房子的condition会影响到你最后投资cash flow的情况。