換自住房, 先買後賣, 貸款怎操作?

frogking1012

本來發了隱藏板,不是甚麼搶眼球的題材沒人理我, 在這重發一次看看

最近在看房, 雖然還沒找到合意的, 但對這目標區的房價也有認知, 估計得1.4m 上下才能拿到滿意的, 現在要為貸款準備一下, 請各高手指點一二

目標: 1.4m 的房子

資產: 無貸自住房 real estate 的估價報告 500k, 但不知道這準不準  

貸款能力: 按19-20 tax return 的工資應該能貸 1 - 1.1m, 但老婆接下來要放產假一年, 按20-21 的工資算就只貨到900 多k


問題 1. 去做貸款的時候,拿19-20 tax return 做 proof of income 就可以了嗎? 我們要放產假銀行管不管?
問題 2. 想先買,搬好家才賣, 只能bridging loan 嗎? 好像要有賣房合約. 那不就廢了用處? 只有已賣沒settle沒拿到$$ 的才有用?
問題 3. bridging loan 不合適的話,具體怎操作才能先買後賣?
問題 4. 該找broker嗎? 老婆的1個朋友做了5年左右, 給朋友做會奇怪嗎?  當年全款買這自住房的時候, 他建議我們不要全款, 應該搞offset account. 當時錢沒別的用處, 我這不自虧年費跟利息嗎? 當時有種他是不是為了賺佣的感覺. 是我不識好人心嗎?


明天約了兩個 big4 banker 來我家見見, 想先各請各位支下招, 不想當傻子上當.謝謝各位

奔跑的小妞

1.产假银行应该不管，贷款看的是你的pay slip
2.不懂。不过我曾经就干过买了房以后，着急忙慌得卖自住房去付首付，不过当时房势还可以，我要求也不高，一次看房以后，就出手了。这个要看运气，同时对卖出价格要做心理预期调整。
3.不懂。
4.我会觉得有点你有点误会你朋友了。。。。offset acc好处挺多的，如果是100%的offset，你等于在无息分期付你的房子，钱还是你的钱，想用就用，说不定，你现在就可以直接用offset里面的钱，去付你想买房子的首付。灵活的多。佣金，是银行给broker的吧。。。年费一年才400上下。。。。

aqsz200

对于offset来说，我觉得你如果能完全offset掉，可以贷款买，然后钱放到银行去offset。

给你几个好处
1. 贷款的花费相当于就是你395年费，然后你有了80%房款的可使用资金，不用就没有利息，用的话你就有付home loan的利息，这个利息基本是你可以借钱的最低利息了。
2. 你可以把一部分钱分散去买ETF，它的年收益正常比你的银行利息高。
3. 如果你是fully offset了，你的broker朋友没有佣金可以拿，她肯定也是知道这点的

frogking1012

原來fully offset 就沒佣，看來我是誤會人家了，他當時剛進行，跟他又沒有很熟

不過我也算是省了好幾年的年費 哈哈

接下來肯定搞offset，但最大問題還是先買後賣的貸款怎操作

frogking1012

奔跑的小妞 发表于 2020-10-8 12:47
1.产假银行应该不管，贷款看的是你的pay slip
2.不懂。不过我曾经就干过买了房以后，着急忙慌得卖自住房去 ...

你自住房還沒賣，首付都沒有就能offer買新的？

澳洲伶翎紫

正常人肯定选有offset 的. 你把钱放在offset里面完全没有利息的问题. 所以等于是每年花300手续费,可以买到80万左右的流动资金. 真的太便宜了.

zhengtao

you can consider bridging finance

signed selling contract for existing home is not neccessary

MP417D

Bridge loan 啊 一年内卖掉吧

hanbingok

1.PAYG收入不是一定需要tax return申请贷款。给最近的pay slip和salary credit就可以。怀孕可以，公司出信证明停薪留职产后复职收入不减少。
2.你没说你手里的存款够不够，如果够直接新房贷款，旧房慢慢卖。bridging loan成本还是挺高的。
3.操作方法要根据你的具体情况，信息不足，没法确定。
4.我是Broker，我不能说应该找broker。你可以自己考虑。你朋友当时给你的建议其实是非常好的。比如说你买车贷款利率要5%，如果用对冲的钱买相当于只付2.×%的利率。差额就是你的省的。投资同理。如果觉得年费多可以选择没有年费的产品。
其实无论用banker还是broker都要先选择相信他们的专业，如果觉得他们会骗你坑你真的没必要。澳洲监管还是挺严格的，而且口碑都大家都挺重要的。不过我还是支持你多了解些，最起码做到心中有数。

frogking1012

hanbingok 发表于 2020-10-8 16:54
1.PAYG收入不是一定需要tax return申请贷款。给最近的pay slip和salary credit就可以。怀孕可以，公司出信 ...

想問一下, commbank 的口碑可以嗎? 明天派了個premier relationship manager 來, 但聽說這行業銜頭都很多水份

手里的存款不夠,所以才需要bridging loan, 成本

Commbank fixed with wealth package 才2.29% 但是不能有offset,

Standard variable rate 才能有offset account, with wealth package 要 3.85%

為什麼會差這麼多?

墨武泰

Bridging Loan
This is a short term loan to cover the gap. Lenders will usually allow a six-month term for you to sell, and up to a year if you're building a new place. In most cases it will be offered at the standard variable rate.
6个月内需要卖房，合同不是必须，6个月内是bridging loan,利率比较高，之后利率会降下来

恒星之舞

本來發了隱藏板,不是甚麼搶眼球的題材沒人理我, 在這重發一次看看

你这句太有喜感了，华人讨论房贷居然发隐秘版，笑得我不行

反正最后一点明显是你瞧不起你老婆，所以才瞧不起她的朋友，所以才觉得人家赚你佣

frogking1012

恒星之舞 发表于 2020-10-8 20:56
本來發了隱藏板,不是甚麼搶眼球的題材沒人理我, 在這重發一次看看

你这句太有喜感了，华人讨论房贷居然发 ...

隱藏id就不能以事論事的討論跟交流嗎？

這又關華人不華人甚麼事？

你可以說我當時不信任那位朋友，但竟然能扯出我看不起我老婆的結論，也是大開眼界

一個輾轉多年沒找到甚麼好工作，去做broker，然後才剛做幾個月，我不信任很出奇？

frogking1012

澳洲伶翎紫 发表于 2020-10-8 14:23
正常人肯定选有offset 的. 你把钱放在offset里面完全没有利息的问题. 所以等于是每年花300手续费,可以买到8 ...

但是有offset的 loan rate 比沒有的高？

clotchen

mm

恒星之舞

frogking1012 发表于 2020-10-8 21:04
隱藏id就不能以事論事的討論跟交流嗎？

這又關華人不華人甚麼事？

你当时有50万现金，贷50万可以买100万了，现在房子就刚好1.4M了，手上的现金稍微比现在少十万八万用于供款。现在你工作比你老婆的朋友好几倍，手上现金也用得差不多才能住到1.4M的房子吧。

hanbingok

frogking1012 发表于 2020-10-8 16:16
想問一下, commbank 的口碑可以嗎? 明天派了個premier relationship manager 來, 但聽說這行業銜頭都很多 ...

CBA是澳大利亚最大的银行，服务也是最好的银行之一。
不知道你听别人是怎么说的，我觉得水分真的没必要这么想。只是从业人员的经验参差不齐，找个有经验的就好了。无论是banker还是broker你拿的利率高低都不影响他们的收入，坑你的意义何在呢？
你写出的两个利率都不对

cristinalu

frogking1012 发表于 2020-10-8 21:07
但是有offset的 loan rate 比沒有的高？

不是有offset的就高，是variable比fixed rate要高，然后fixed loan绝大多数银行不允许offset。银行也要赚钱的吧。

frogking1012

hanbingok 发表于 2020-10-9 11:44
CBA是澳大利亚最大的银行，服务也是最好的银行之一。
不知道你听别人是怎么说的，我觉得水分真的没必要这 ...

今早見完了，感覺還不錯

commbank 帶offset的 variable 2.8%，合理不？

a1169838

frogking1012 发表于 2020-10-8 17:16
想問一下, commbank 的口碑可以嗎? 明天派了個premier relationship manager 來, 但聽說這行業銜頭都很多 ...

premier RM都是很有经验的，只是不明白你的case为什么会用到premier ，这叫CBA的其它lender怎么活

a1169838

cristinalu 发表于 2020-10-9 11:59
不是有offset的就高，是variable比fixed rate要高，然后fixed loan绝大多数银行不允许offset。银行也要赚 ...

现在4大里有fixed rate带 offset的，简直丧心病狂

frogking1012

a1169838 发表于 2020-10-12 21:07
premier RM都是很有经验的，只是不明白你的case为什么会用到premier ，这叫CBA的其它lender怎么活 ...

CBA 網上說loan 多過850k 就premier 了

也可能經濟不景氣，沒活吧

frogking1012

a1169838 发表于 2020-10-12 21:09
现在4大里有fixed rate带 offset的，简直丧心病狂

研究了一下，一部分fixed一部分variable，效果其實一樣

大头爸爸

frogking1012 发表于 2020-10-13 09:01
研究了一下，一部分fixed一部分variable，效果其實一樣

ANZ的1年Fixed是100% Offset

frogking1012

大头爸爸 发表于 2020-10-13 13:00
ANZ的1年Fixed是100% Offset

1m loan, 200k cash in offset

1. 2.19 % fixed with offset

interest = 2.19 % on 800k


2. 1m loan, 800k 2.19% fixed, 200k 2.75% variable with offset

interest = 2.19 % on 800k

不是一樣嗎?