P+I的loan, offset里抵消的利息直接还本金吗？

oz2009

请问，我offset里面比如有50万，然后抵消1.5w的利息，但是这1.5万好像自动去还本金了。

loan type是本息一起还，请问这个和我的property purpose是自住还是投资有关吗？

我记得当我的loan type是investment only的时候，offset抵消的利息是不会去还本金的。

yl002

不好意思 我没看仔细

oz2009

yl002 发表于 2020-10-5 23:18
没懂你说的
其实就相当于 你现在被charge了48万5的月利息，而不是50万。你的月还款是固定的，所以相对而言 ...

我的意思说offset里50万，按照3%算的话，一年贷款利息1.5万，现在1.5万利息不用付了，但是1.5w去还本金了。这种情况只发生在p+i的loan里。

somazhang

io了

xiaobaipp

嗯你看这个问题的角度有点与众不同，我大概看懂你的意思了。

假如你每年本息一共还12万，按着你最开始设置的金额，每个月还1万，然后银行每个月收利息5000（这个金额会一直变的，根据你贷款余额和对冲账户里的金额），其中5000去还本金，5000去还利息。
要是你对冲账户有钱能给你省一年1万5的利息，你每个月仍然还1万的话，其中6250去还本金了，3750去还利息了，所以你对冲账户给你省的利息变相的去还本金了。

所以你的理解是对的

xiaobaipp

真实情况下你这1万5省的利息不是平均分配到每个月的，并且你对冲账户里的钱省的利息还会帮你省利息，利滚利，跟存钱一个道理

yl002

oz2009 发表于 2020-10-5 23:22
我的意思说offset里50万，按照3%算的话，一年贷款利息1.5万，现在1.5万利息不用付了，但是1.5w去还本金了 ...

是的，我看错了。

你月还款不变的情况下，产生的利息少了1万5，那么就等同于这个1万5去还了本金，没错。

jz1215

看别人讨论过。大致是说，银行默认用节省的利息去加速还本金，所以每月p+i的扣款总额不变，只是早点还完。如果想减少还款额，可以让银行减少每月扣款，贷款期限不变。

shuyuanli

是的，PI每月还款金额是固定的，offset越多，付的利息就越少，相应的所还的本金自然就增加了