Corelogic market trend by suburb report及分析

waynepublic

不言而喻，最近很多同学关心房价的走势，持币观望的人数不少。以下的report来自于Corelogic RP Data，因为该suburb report只能在手机端extract，所以我把它们从手机拷了到PC端，如果过程中有duplicate或是遗漏的请勿怪。我们的目的希望通过这些最新的report来了解市场现在所处的位置，都知道市场跌了，那么到底跌了多少。在不同的区的表现又如何，能给我们什么启示。
Report只集中在House市场，Sydney的Suburb。我仅仅列入了两个墨尔本的华人区作为比较。有一点要说明，这些suburb level是包括price withheld的sold price的，因为这些price可以被aggregate，再加上value general的sold price，所以这是有相当高的准确性的。

- 大多数区house从2月的顶点到现在跌幅大约5% - 7%左右。个别区稍多，例如bankstown, Epping, Gordon, 接近甚至超过10%。
- 在我列举的相对价格较低的区里，有个别区表现比较坚挺，总体看这些区相对中产区降价幅度小。Mount druitt, 尤其Auburn基本没有什么跌幅。
- 山区的跌幅比较consistent，Kellyview跌幅相对缓于Baulkham Hills。
- Lidcombe，Hursville等区几乎没有明显的跌幅，和过去三年该地区相对涨幅本来就小有关。
- 华人区我认为跌幅较为明显，尤其体现在Epping，Burwood等区。Eastwood倒是跌幅相对不大。华人的loan capacity一般相对较高，过往的数据显示华人区追涨杀跌明显，经常容易走极端。
- 大家普遍认为印度裔是这次疫情购买的主力军，也许是，但是从数据上看，印度裔区的房价跌幅也偏大与市场中间值。
- 一个需要注意的趋势是个别的高端区Killarra，Gordon，Pymble, Balmain等区价格开始出现了勾头。值得一提的是在2019年5月也是这些富人区率先出现转折，很明显这些人在5月大选之前就知道房价要涨，已经率先布局。细心的人可以自己去验证一下， 我的观察是这些区的购买者嗅觉较为灵敏。原因有可能是这些人群有些是insider，很多银行，企业的高管，政府部门的高级官员或是他们的关系户相对于普通的投资者他们有更多的资源，和不为人知的信息。至于这些early sign代表了市场广义的反转还是仅仅是反弹需要拭目以待。我个人认为市场有可能会出现反转或是止跌。
- 虽然这些分析没有包括unit aparment等公寓，而且租房市场在短期看不会有很大的改善，但是House市场如果企稳对于公寓是会有一定市场情绪的正面影响的。现在比较不确定的是政府是否会在未来两年做出增加和鼓励吸纳移民的决定。悉尼的公寓现在确实是有一些偏多的。资本市场很多时候等的是政策上的指引。

希望这些report对大家有些用。

wmxu

感谢分享，点赞！

fjpt111

感谢分享

Mathilda

感谢分享！

bookfish

谢谢楼主。您提到的小弯钩有可能是季节性导致的。九月十月是销售旺季。你看17-19年下跌的大趋势里，也有这些小弯钩。

haomaomaojj

这种小区域的数据真的说明不了什么问题
比如Pymble ，前几个月成交的好几套都是Pymble ave上的两千多方的大豪宅，整个区域的价格一下子拉上去了，但单看每一单成交价，还是比以前行情好的时候低了不少。这几个月豪宅少了，很多入门house，不信晚一点再看数据肯定下来了

nnii

谢谢分享
坐标上北 这个月附近的两个房子都是很快就sold

海客

感觉Corelogic 有滞后。 好像最近好区的house涨，应该不是错觉吧。
相对穷的区估计jobkeeper月底结束后多少会有影响。

sheepYY

海客 发表于 2020-9-23 10:16
感觉Corelogic 有滞后。 好像最近好区的house涨，应该不是错觉吧。
相对穷的区估计jobkeeper月底结束后多 ...

一般来说滞后不会超过一个月

sheepYY

haomaomaojj 发表于 2020-9-22 10:50
这种小区域的数据真的说明不了什么问题
比如Pymble ，前几个月成交的好几套都是Pymble ave上的两千多方的大 ...

这是中位价 不是平均价 豪宅并不能拉高中位价

ViceMan

贴图不易，支持一下。

zhaoyongsheng

其实如果一直观察的话，现在上市的都是不太好的房子，价格低点也正常。好房子根本不拿出来卖，利息太低了

webdisk

楼主能放张Campsie的图吗？

自游自在

数据分析

tracker

看看啊 不知道有用么

waynepublic

海客 发表于 2020-9-23 10:16
感觉Corelogic 有滞后。 好像最近好区的house涨，应该不是错觉吧。
相对穷的区估计jobkeeper月底结束后多 ...

Corelogic数据本身的延迟是非常小的，大约2天左右，只要agent把价格报给corelogic了，就可以做统计了。不过这个report虽然是前天run的，但report是月统计的，所以最近一个data point是end of August。我会10月初再看一下。但是作为理解趋势来说我觉得应该是比较准确的。

waynepublic

bookfish 发表于 2020-9-22 10:38
谢谢楼主。您提到的小弯钩有可能是季节性导致的。九月十月是销售旺季。你看17-19年下跌的大趋势里，也有这 ...

谢谢，您说的确实是有一定的道理，有一部分这样的因素。
今年的金九银十倒是和比起往年销售量和listing量都跌了不少。市场处于一个缩量的阶段，代表买卖双方的分歧大。最终会根据市场的选择向上或是向下突破，释放掉一些购买力或抛盘。

frank_au

有人说降有人说跌，量价背离。
看10月6号政策

blurr

谢谢分享。不过小区域中位价真的没有什么参考价值，特别目前成交量这么低。

爬山虎

blurr 发表于 2020-9-23 23:20
谢谢分享。不过小区域中位价真的没有什么参考价值，特别目前成交量这么低。 ...

除了成交价格，还可以结合以下几个书局来进行判断

第一，房东叫价，
第二，在市场的挂牌天数
第三，挂牌数量
第四，出租空置率

waynepublic

爬山虎 发表于 2020-9-24 20:26
除了成交价格，还可以结合以下几个书局来进行判断

第一，房东叫价，

对，在下降的市场里经常看的一个指标是vendor discount，vendor discount在当市场成交量极度萎缩是有一定的指导意义。
在今年5月的时候曾经做过一些分析，当时vendor discount最大的地区是旅游区附近的unit apartment，映像比较深刻的是bondi beach。

waynepublic

webdisk 发表于 2020-9-23 10:28
楼主能放张Campsie的图吗？

你好，campsie给你加上了。

zsy520wl

你好 想看stanmore和petersham
谢谢

waynepublic

zsy520wl 发表于 2020-9-26 22:49
你好 想看stanmore和petersham
谢谢

waynepublic

不好意思，手机上传到足迹好像解析度低了很多。

waynepublic

wai8092

waynepublic 发表于 2020-9-26 22:34
对，在下降的市场里经常看的一个指标是vendor discount，vendor discount在当市场成交量极度萎缩是有一定 ...

有点看不明白 vendor discount 的意思， 黑色%是指平衡vendor给出的discount ?
红色绿色是是数量上升下降吗?

waynepublic

wai8092 发表于 2020-9-26 23:25
有点看不明白 vendor discount 的意思， 黑色%是指平衡vendor给出的discount ?
红色绿色是是数量上升下 ...

在3年图里黑色数字代表最近的data point的vendor discount。corelogic的vendor discount数字为负时代表是discount，为正时代表price mark up。我觉得应该反过来写。
下面的数字绿色或红色代表该数字对比三年前的vendor discount的百分百变化。
看了这个你可能就明白了。个人认为vendor discount的变化比中位价变化灵敏很多，所以需要看单独趋势图才有意义。

jtlld

请问为什么19年5月大选后就猛涨？今年疫情大半年大多数区都没有回落到19年5月前水平。后续会怎样？

frank_au

jtlld 发表于 2020-9-27 22:53
请问为什么19年5月大选后就猛涨？今年疫情大半年大多数区都没有回落到19年5月前水平。后续会怎样？ ...

工党上台要砍负扣税，但是没上吧