新建投资房需要做折扣报告吗

organic

投资房去年建成，不知道值得去做个折扣报告吗？应该找谁去做？望赐教

Clojure

看你的年收入，和你将来卖房时候的预计年收入。

Clojure

具体来说是这样的，你的折旧，在将来卖房的时候，是要从你的cost base里面减去，来计算capital gain的。比如你房子买了50万，10年之后卖100万，这10年里面你claim了20万的折旧，那么将来你买房子的时候，你的capital gain就是100 - （50 - 20）= 70万，然后你要用这70万来交CGT（当然CGT有50%的优惠）。

如果你现在的税阶不高，而且预计你之后几年的税阶也不高，但是当你卖房子的时候，税阶很高，那么折旧的效果就没那么好，基本相当于把以后的钱现在拿出来花，将来还回去，甚至更差（如果你本来交的税就不多的话）。

如果你现在就是45%或者37%那个税阶，那么做折旧就不会亏。如果你计划退了休再卖房子，那就更不会亏了。

Clojure

折旧的话，over the time你的折旧总额是一样的，但是折旧分为两部分，一个叫capital allowances(也叫division 43)，这个类似于建筑材料那种折旧，比如砖瓦什么的，分40年折旧，另外一个叫plant & equipment items (division 40)，这个折旧时间短，很多项目都是5年折旧，比如你的电器。你新房的话，division 40会是大头，好的折旧公司会给你maximise division 40这样让你前几年退的多一些。

我个人推荐BMT 或者 DepPro，其次是Washington Brown (退的少，价格便宜，但depreciation schedule其实不是越便宜越好的，一定要上门！！！不要直接自动生成那种)。BMT的话对会计比较友好，而且退的也不少，$770一份，如果有会计推荐，可以打折到$660。Washington Brown 自动生成（就是不上门）那种一般是$440，有推荐或者优惠码可以打折到300多。最不推荐的是Depreciator，以前他家比较小的时候做的很不错，现在做大了很垃圾。

organic

Clojure 发表于 2020-7-23 16:41
具体来说是这样的，你的折旧，在将来卖房的时候，是要从你的cost base里面减去，来计算capital gain的。比 ...

谢谢你的详细分析。我的情况是我是做医院护士的part time. 一年税大概15000左右。投资房是我和我老公各占一半比例，他是construction industry self employed. 房子卖和不卖现在暂时没有想法，不过短期5年内应该不考虑买，那你觉得这样有必要去做折旧报告吗？

organic

Clojure 发表于 2020-7-23 16:46
折旧的话，over the time你的折旧总额是一样的，但是折旧分为两部分，一个叫capital allowances(也叫divisi ...

这折旧报告做了可以用多久？还是每年都要做一次？

Clojure

organic 发表于 2020-7-23 17:01
谢谢你的详细分析。我的情况是我是做医院护士的part time. 一年税大概15000左右。投资房是我和我老公各占 ...

如果你老公交的税和你差不多，还是可以考虑的。只要你们的边际税率是32.5%那档，而且你老公也挣钱，那总体算来折旧就是值的。如果夫妻只有一方工作，一半的折旧就浪费了。

Clojure

organic 发表于 2020-7-23 17:05
这折旧报告做了可以用多久？还是每年都要做一次？

做一次，一直就可以用40年。将来假如装修你们的投资房，他们还会给你update你的schedule，把装修成本算上去。

一锤子买卖，不用每年都做。

安之麻麻

Clojure 发表于 2020-7-23 16:46
折旧的话，over the time你的折旧总额是一样的，但是折旧分为两部分，一个叫capital allowances(也叫divisi ...

哇 好详细的分享
我同一个房子 最近用BMT Depreciator 和 WashingtonBrown 都做了一遍折旧报告 就是闲的没事干 比较下
发现Depreciator 做出来折旧最高 费用715
BMT 做出来折旧费用居中 价格770
WB最差 但的确最便宜 500
然后我就和朋友推荐Depreciator。。。

他们家可以有个estimate 然后再决定下一步的

安之麻麻

Clojure 发表于 2020-7-23 16:41
具体来说是这样的，你的折旧，在将来卖房的时候，是要从你的cost base里面减去，来计算capital gain的。比 ...

牛人，借贴问下，是不是17年5月之后买的房，除了新房，二手房好像只能做DIV 40, DIV 43不可以claim了吧

湖光

Mark
感谢各位分享

Clojure

安之麻麻 发表于 2020-7-23 23:07
牛人，借贴问下，是不是17年5月之后买的房，除了新房，二手房好像只能做DIV 40, DIV 43不可以claim了吧 ...

没错，除非你自己重新做装修。

lemon-lemon

Clojure 发表于 2020-7-24 00:14
没错，除非你自己重新做装修。

那如果没有自己重新做装修，但2019年出租后给投资房新买的新的炉灶抽油烟机，可以算DIV43吗？

ken1huang

organic 发表于 2020-7-23 17:05
这折旧报告做了可以用多久？还是每年都要做一次？

就做一次，然后可以一直用

organic

Clojure 发表于 2020-7-23 17:33
如果你老公交的税和你差不多，还是可以考虑的。只要你们的边际税率是32.5%那档，而且你老公也挣钱，那总 ...

谢谢回复。我的会计师建议说如果不是正现金流的话，没必要做。所以我还在犹豫着

lvr

安之麻麻 发表于 2020-7-23 23:07
牛人，借贴问下，是不是17年5月之后买的房，除了新房，二手房好像只能做DIV 40, DIV 43不可以claim了吧 ...

反了吧? 2017年5月之后不能deduction DIV 40，仍然可以做DIV 43。