关于新买的房子有covenant限制，但是卖家没有遵守

澳洲小小白

大家好，最近刚买的房子，刚刚才看到银行的评估报告上写，
这个房子有covenant限制只可以用砖头之类的盖，但是卖家2年前盖的时候部分用了水泥之类的东西，
估价师的评语是，这个房子不一定符合标准。

明天问下过户师，同时也想咨询下大家的意见。请问这样有没有问题？该怎么操作
谢谢

澳洲小肥

还有这种限制？买前没看到么？

woodypop

买前没做building report?房子如果已经settle，和前卖家没关系了

澳洲小小白

woodypop 发表于 2020-3-20 08:36
买前没做building report?房子如果已经settle，和前卖家没关系了

房子挺新的就没有做

汪汪汪

过户师正常会提一下这个限制，并稍微解释一下下。

目前状态你问过户师是无法给你任何建议的。问律师会需要一定费用。并且已经购买了，无意义。

最后提醒一下：如果这个限制是多年前的，“主体”或“继承人”可能都不存在了。即：没人追究。但，确实是个事情。

补充一下，如果贷款还没批，赶紧换银行。

澳洲小小白

澳洲小肥 发表于 2020-3-20 08:34
还有这种限制？买前没看到么？

这个应该是title search看出来的，买之前没看出来

澳洲小小白

汪汪汪 发表于 2020-3-20 11:54
过户师正常会提一下这个限制，并稍微解释一下下。

目前状态你问过户师是无法给你任何建议的。问律师会需要 ...

过户师有和我说过这个地不能分割，但是没有说过这个，不知道是section32上面没有，还是她没看到。银行好像broker没说什么。我刚问了过户师她确实也不太清楚，因为没有遇到过。头疼

angelsclothing

新洲的吗？现在是已经过了冷静期没？如果过了冷静期，你们买方过户师还要给卖方发一个Requisitions on Title.  让你的过户师具体查一下那里面咨询的条款，其中应该有包含咨询卖方是否有违规建筑的条款。看卖方关于这条咨询是怎么回答的。如果回答是买方自查就很难办，如果回复没有，你们可以依据这个在合同成交之前提出赔偿或争取取消合同。另外还可以从卖方违反担保条约方面要求他们赔偿损失，因为新州的合同规定卖方有义务担保土地上的建筑物没有存在违规需要被拆除的条款，应该是s52。再不然，要求卖方在成交之前把这个约束取消掉

汪汪汪

澳洲小小白 发表于 2020-3-20 13:05
过户师有和我说过这个地不能分割，但是没有说过这个，不知道是section32上面没有，还是她没看到。银行好 ...

她敢说不清楚？   呵呵呵。

你还有胆不换银行？  呵呵呵。

澳洲小小白

angelsclothing 发表于 2020-3-20 12:48
新洲的吗？现在是已经过了冷静期没？如果过了冷静期，你们买方过户师还要给卖方发一个Requisitions on Titl ...

谢谢你的回复，分数没了，明天加分，但是我是墨尔本的。是拍卖，我们只有section32.。过户师大概得意思是拍卖就是接受房子的一切条件，我问她这种情况买房前如何能看出来，她说她也不太清楚就算building inspection也不一定能看出来。基本上她是不太清楚这个问题怎么解决。

angelsclothing

澳洲小小白 发表于 2020-3-20 15:10
谢谢你的回复，分数没了，明天加分，但是我是墨尔本的。是拍卖，我们只有section32.。过户师大概得意思是 ...

不客气。这个确实building inspection 不一定看出来，因为他们没有对照合同来看的。那唯一就希望维州土地合同里也有卖方担保条约，如果有还是可以索赔的。实在不行，其实这个违例也不是很大的事，自住没问题，以后自己去把它申请取消掉，如果要重新卖就麻烦了点。祝您好运。

澳洲小小白

angelsclothing 发表于 2020-3-20 14:32
不客气。这个确实building inspection 不一定看出来，因为他们没有对照合同来看的。那唯一就希望维州土地 ...

请问卖方的担保条约大概英文是什么呢，或者任何有关的英文关键词是什么呢，
我看看合同里能不能找到，谢谢

澳洲小小白

汪汪汪 发表于 2020-3-20 12:59
她敢说不清楚？   呵呵呵。

你还有胆不换银行？  呵呵呵。

不太清楚你的意思？
银行的合同我已经签字寄回去了，还会有变故么？

relaxchair

汪汪汪 发表于 2020-3-20 13:59
她敢说不清楚？   呵呵呵。

你还有胆不换银行？  呵呵呵。

Sorry could not type in Chinese as system settings limits.

May I consult you why the bank needs to be changed? Many thx!

angelsclothing

新州的conveyancing Act , s52A 规定卖方的担保义务：

Prescribed warranties

By operation of s 52A of the Conveyancing Act 1919 and the Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2017 there is implied in this contract a warranty by the vendor that, except as otherwise disclosed in this contract, at the contract date:

(a) The land is not subject to any adverse affectation...

The purchaser may rescind for breach of a prescribed warranty at any time prior to settlement if:

(a) The breach of warranty relates to a failure to disclose a matter affecting the land; and

(b) The purchaser was unaware of the matter affecting the land; and

(c) The purchaser would not have purchased the land if the purchaser had been aware of the matter affecting the land...

看看维州法律有没有类似的条款，需要和过户师好好讨论一下。

澳洲小小白

angelsclothing 发表于 2020-3-20 15:28
新州的conveyancing Act , s52A 规定卖方的担保义务：

Prescribed warranties

我合同里有这个你可以帮我看下吗，
和过户师讨论过了，她也不太懂，我在想要不要找个律师

angelsclothing

澳洲小小白 发表于 2020-3-20 16:50
我合同里有这个你可以帮我看下吗，
和过户师讨论过了，她也不太懂，我在想要不要找个律师

这个就是了。但是规定的所有担保范围都和你的情况不一样。要保险还是咨询下律师，特别是如果是主体建筑的话。而且还要看看具体covenant 要移除有多麻烦，才能权衡怎么做。

2.4(d) 虽然现在没有Notice 但是一旦开出covenant 的主人发现建筑违反Covenant ，就会有notice against the building。所以是affected titles。过户师可以据此力争一下，商量个赔偿。

LENNY_DONG

澳洲小小白 发表于 2020-3-20 14:10
谢谢你的回复，分数没了，明天加分，但是我是墨尔本的。是拍卖，我们只有section32.。过户师大概得意思是 ...

楼主

如果DA没有通过，这房子是无法盖的

虽然可能他和小区DESIGN GUIDE LINE不符，但是人家批了，不然BUILDING SUVERYOR 不会签发building permit

银行的人会看那么细。。。。晕死

澳洲小小白

LENNY_DONG 发表于 2020-3-20 20:35
楼主

如果DA没有通过，这房子是无法盖的

我也是担心，怕会不会被要求推倒之类的。那真的是受不了。

LENNY_DONG

澳洲小小白 发表于 2020-3-20 20:41
我也是担心，怕会不会被要求推倒之类的。那真的是受不了。

那个小区？可以上网搜搜小区DESIGN GUIDELINE

澳洲小小白

LENNY_DONG 发表于 2020-3-20 20:54
那个小区？可以上网搜搜小区DESIGN GUIDELINE

我Google了下没有搜到。是这个房子有covenant，可能是整个这个街都有，应该和整个区没关系，很老的时候放的1960年左右吧可能。为了防止盖房子的人用很便宜的材料，限制了只能用砖头之类的材料盖。但是这种新材料那个年代没有。

LENNY_DONG

澳洲小小白 发表于 2020-3-20 21:16
我Google了下没有搜到。是这个房子有covenant，可能是整个这个街都有，应该和整个区没关系，很老的时候放 ...

银行的人疯了吧

一般这类的CONVANT都有时效的，20年后过期的丫

就算CLADING违反了。你全部RENDER一遍那怎么算。谁能看出来吖

COUNCIL不可能让你推倒的。

fatty

no offense,但是楼主白天说不能用砖，晚上又变成了只能用砖。说明你自己都不太清楚你的covenant是什么内容，完全是二手消息，这样别人没法帮到你？第一步，先去landdata那里买一份covenant回来研究一下，如果购房文件里面没有发现的话。
很有可能只是说substantially或者dominanly是砖，那你就可以argue。最坏最坏的情况的话，就是说全砖的话，也还可以去council申请remove或者vary,当然这个需要时间，就怕真的影响你贷款。
anyway祝好运。

澳洲小小白

fatty 发表于 2020-3-20 22:53
no offense,但是楼主白天说不能用砖，晚上又变成了只能用砖。说明你自己都不太清楚你的covenant是什么内容 ...

不是，是我之前理解错了restrict的意思，理解成prevent的意思了。就是图片里的话，我之前理解成限制用砖头之类的材料盖，其实意思是只限于用砖头之类的材料盖。