记录一下在土澳首置业的经历

竹鼠饲养员

经历了大半年的时间，终于在土澳买了人生中第一个小窝，历经肉体和精神上的折磨后，以此留念，同时也希望给正在看房的以及即将准备买房子的朋友们提供一些个人的建议，如有个别建议和群友意见相左，还请各位留下宝贵意见

背景条件：NSW 悉尼 预算1m App和house均考虑

1. 买房先买车：看似跟买房没什么关系的东西，我觉得是一切条件的前提。通常每处房产开放时间为半小时左右，周六早上9am or 9:30 am开始一天的看房，下午三点钟左右结束，满打满算，可以看12个房产，这不包括每个房产之间开车的距离，虽说同一个区，但是有的时候开车拐大马路不太好走，我自己算过，周六一天实际上看八个房产，算是比较满的了，所以请各位妥善安排好自己周六的时间。如果跨区，那就更少了，一般来讲6-9个算平均水平。房市火爆的时候，周日也会安排一些，所以，请不要浪费“宝贵”的周六去看周日也能看的房产，因为当你真的相中了某个房产的时候，其实给你选择的时间并不多。

除了年初市场低迷的时候，一般情况下，一个property在市场上停留的时间大概是3-4weeks，这是什么概念？在你看了100套以上的房产下，你很可能从各方面得到的信息很全面，能够马上判断出这个房子是否是你的理想型，那么第一周inspection后你会进行常规操作：inspection/strata report---第二周再次“确认过眼神"---第三周冷静思考后衡量房子价值以及你能出价的最高值---第四周出价or拍卖，所以请妥善安排好每次看房时间，心中的理想房子基本上是看过一眼就决定了。

2. 预算：很多人会觉得，预算不就是那么多吗？我有多少钱也不是我能决定的。其实不然，有时候喜欢一个耳机，如果你有400刀预算，那么你很可能最后会去买一个500刀的耳机。同理，如果你现在想去看1m的房子，那你需要准备至少1.1-1.2m的预算（不包括杠精跟你抢）在这里也分享下我第一次拍卖的经历：Baulkham Hills 两房house带泳池 740平地guide price 82万 大概两个月前，第一次拍卖，感觉1m肯定能拿下来，那个时候也是求稳妥，没什么经验，叫到90万开始跟。。94。。98。。99。。100之后我不太敢叫了，毕竟多出去的要自己用cash补，最后觉得我媳妇比较喜欢，于是我又跟到了1.03m，可是这个时候还有两家依然没有停下的意思，我也知道这个房子我没戏了，以失败告终。最终得主是一家带三个小孩子的印度人，一家五口，住两房house，小弟心服口服了。

3. 房屋质量：经历过两个Tower和若干不良开发商建筑商被爆的新闻后，沉寂了两年的市场终于忍不住向house飞奔。而我，依然是广撒网，house和APP都看。这里我主要说两个，一个是带有strata的townhouse，一个是老旧Unit，至于house的问题，感兴趣的朋友可以参考下townhouse，但不完全为准。
3.1 看townhouse，我个人来讲，喜欢按照以下顺序排除：朝向，share wall，地理位置，strata户数，是否临街等等开始分析，如果这些都满足了，那么我会进行周六的inspection，进屋后，就是自己整体感觉，卫生间是否有窗，墙角裂缝多少，沿着门和窗是否有贯穿裂缝，外墙同理也要看下。超过20户的strata我一般就会打一个问号，有一些40-50以上户数的strata，小区内部都是有自己的行车道的，这种的strata fee会贵一些，而且常见维护经费也会高。曾经看过两个townhouse，都是大规模开发，其中一户在Thornleigh从settle之后就一直跟开发商打官司，还被保险公司拒绝赔偿过，每隔五六年，就有一次十万左右的special levy，尽管当初这房子非常不错，后来还是被我割舍了。第二个情况在Castle Hill同样的情况，最后拍卖流拍，而且那一户旁边就是一个在建工地，最后for sale，比市场价少十万左右卖的。
3.2 老旧Unit相信也是很多人考虑的范围，问题主要有卫生间瓷砖，阳台漏水，户型不采光等缺点。有典型特点的是当时去Artarmon看一个Unit，都很满意，但是媳妇发现有一个门的横梁上有一道横缝，明显是被修理过的，后来查strata report，那一栋楼，有一个角落往下沉，而沉下的位置，刚好是我们看的那一户。

4. 中介：很多人会以为中介是一个比较滑头的职业，其实不然，每个人对待职业的态度，都不一样，至少在澳洲，大多数中介还算是工作负责，没有大家想的那样：中介就想卖高价。其实在澳洲，中介为卖家服务，所以无论以何种目的，中介都是站在卖家的角度考虑问题的。而且每家中介的style都不一样，经历了半年多，也听了同事的经历（同事以前是北面房地产中介sales agent），情况太多，说不清一一，只有两点个人觉得比较重要，第一，你不需要去算计中介心里想什么，即使你算得清楚，也算不到卖家的头上，毕竟卖家在这里住了这么久，只要不让一些中介看出来你很想买，然后背地里带你节奏就好了。第二点就是心态，房子很多，这个没拿到，还有下一个，没必要着急，也没必要生气，尽人事就好，如果无谓的追求，那最后的结果肯定是飞上天的高价。

最后祝大家在明年都能有一个温馨的小家！

墨鱼仔

写到心里话了

IzzyZhao

Thornleigh 那个townhouse是不是strata 1700一个季度？

竹鼠饲养员

IzzyZhao 发表于 2019-12-23 15:36
Thornleigh 那个townhouse是不是strata 1700一个季度？

是的。。

IzzyZhao

竹鼠饲养员 发表于 2019-12-23 15:37
是的。。

stormycat

非常同意最后一点

悉尼浪子

个人觉得， 花1M 买自主房实在太过奢侈，太多资金被压死，你也很难在借钱买投资房，当然，土豪不计其内

nnnalvin

悉尼浪子 发表于 2019-12-23 16:14
个人觉得， 花1M 买自主房实在太过奢侈，太多资金被压死，你也很难在借钱买投资房，当然，土豪不计其内 ...

自住房花多少钱合适？

iuij

只能说现在的预算肯定是随着行情水涨船高了

s4048987

3.2 老旧Unit相信也是很多人考虑的范围，问题主要有卫生间瓷砖，阳台漏水，户型不采光等缺点。有典型特点的是当时去Artarmon看一个Unit，都很满意，但是媳妇发现有一个门的横梁上有一道横缝，明显是被修理过的，后来查strata report，那一栋楼，有一个角落往下沉，而沉下的位置，刚好是我们看的那一户。



这种情况，即一户下陷，也是所有住户分摊费用维修吗？是均摊吗？

竹鼠饲养员

s4048987 发表于 2019-12-23 16:38
3.2 老旧Unit相信也是很多人考虑的范围，问题主要有卫生间瓷砖，阳台漏水，户型不采光等缺点。有典型特点的 ...

记录在strata report里面的，是要经过strata批准后可以claim的，但是一但claim后，就会在strata report里面有记录

悉尼土地娘娘

买房就如同恋爱，首置业就如同初恋，总是令人难忘，感慨良多

eric23

s4048987 发表于 2019-12-23 16:38
3.2 老旧Unit相信也是很多人考虑的范围，问题主要有卫生间瓷砖，阳台漏水，户型不采光等缺点。有典型特点的 ...

STRATA就是人人为我，我为人人

ken1huang

竹鼠饲养员 发表于 2019-12-23 17:14
记录在strata report里面的，是要经过strata批准后可以claim的，但是一但claim后，就会在strata report里 ...

所以投资的很多都不走strata修理
是吗？

ken1huang

竹鼠饲养员 发表于 2019-12-23 17:14
记录在strata report里面的，是要经过strata批准后可以claim的，但是一但claim后，就会在strata report里 ...

所以很多自住的鬼佬就会让strata给自己家修啥修啥，他们反正是自己住，不介意要多久脱手。反而是投资的，就会卖前自己修修，这样不会有记录是吗？

静好如初

最终买了哪种房子呢？

wtfjly

阿德乡下的路过就是看看

pinkscooter

BH 两房带泳池是哪一个

地址是？

竹鼠饲养员

jilltwain 发表于 2019-12-23 21:56
最终买了哪种房子呢？

最后买了一个lot分了两家的那种，two lots strata title self-manage，家里带个小院子

竹鼠饲养员

pinkscooter 发表于 2019-12-24 08:30
BH 两房带泳池是哪一个

地址是？

这个太多了吧哈哈，现在少了，四五个月前大概有五六个

竹鼠饲养员

ken1huang 发表于 2019-12-23 21:42
所以很多自住的鬼佬就会让strata给自己家修啥修啥，他们反正是自己住，不介意要多久脱手。反而是投资的， ...

其实无所谓吧，正如楼上所说，人人为我，我为人人。像这种大事故，投资用，租房子的时候没人查strata report，自住的，有一些修理retaining wall，阳台遮雨棚什么的，都很大方的放在了strata report里面，看起来都是很normal的。而且strata管理的时间也能看得出来这份物业里面居住的邻里关系和管理怎么样。有一些strata两三年就换strata，潜在一定有一些不可告人的东西，而那些strata report在同一家物业管理下10-20年的那种，翻起来看，也确实没什么大问题。

竹鼠饲养员

eric23 发表于 2019-12-23 20:47
STRATA就是人人为我，我为人人

确实是的！

pinkscooter

竹鼠饲养员 发表于 2019-12-24 09:29
这个太多了吧哈哈，现在少了，四五个月前大概有五六个

楼主说的是这个吧

https://m.realestate.com.au/sold ... ham+hills-131642938

这个位置一般,不如 950K 的 下面这个，我那一周去滑雪了，忘了这个拍卖。

https://m.realestate.com.au/sold ... ham+hills-131600262

Yvonne591

楼主写的特别好!!!只不过有一点要特殊说明,买房的时候两个人会吵很多架,到时候都听媳妇的就对了.
然后对于正在经历吵架的人们,记住你最初买房的目的是和和美美的呆在一起,好多事情差不多就行.还有就是,预算一般是买不到自己最喜欢的房子的,多攒一点钱,少一点要求.房子的重点是朝向,面积,结构等.装修啥的,全可以自己解决.两个小白,把灯和开关都换了,自己买了一堆家具,就变化超级大.
房子是买的,生活是自己过出来的.无论怎样的房子,加了自己的心血和回忆进去,才会成为一个家.

Yvonne591

nnnalvin 发表于 2019-12-23 16:22
自住房花多少钱合适？

为了投资，越便宜回报率越高；
为了自己，越贵越舒服。
每个人想法都不一样，完全看自己的取舍

glk47

s4048987 发表于 2019-12-23 16:38
3.2 老旧Unit相信也是很多人考虑的范围，问题主要有卫生间瓷砖，阳台漏水，户型不采光等缺点。有典型特点的 ...

不是均摊 是按比例。比例在合同上会写。一般面积大比例高，但也不只是看面积。

竹鼠饲养员

pinkscooter 发表于 2019-12-24 10:25
楼主说的是这个吧

https://m.realestate.com.au/sold/property-house-nsw-baulkham+hills-131642938

是的，下面的那个的确好，但是6-7-8三个月的确长得飞快，当时的情况已经看不到下面的那个了，只能去看上面那个，六月份最低谷没踩到，就继续moving next one了

竹鼠饲养员

Yvonne591 发表于 2019-12-24 10:27
楼主写的特别好!!!只不过有一点要特殊说明,买房的时候两个人会吵很多架,到时候都听媳妇的就对了.
然后对于 ...

说的很好！

Yvonne591

竹鼠饲养员 发表于 2019-12-24 11:18
说的很好！

sophialee0828

你好 非常感谢你的分享 我也是首次置业 近期打算看房了 我还没成家 这套房长远打算是给父母养老住的 我个人倾向于买apt 因为父母不会开车 离火车站太远出行不方便 但是周围朋友都劝我别入apt了 保值都危险 搞不好还要跌。。。

我的预算跟您差不多，请问有什么建议吗？非常感谢