投资房的问题-回答者一律加分

sunrise

现在想买投资房,一方面投资,一方面少交税.
我的情况是这样:

我现在有一自住房A,贷款连本带利息一起还,没有OFFSET 功能.估计还有2年可以还清.
如果现在我买一投资房B,首付可以不用现金吗?
EQUITY HOME LOAN 或LINE OF CREDIT 来付首付,然后用自住房抵押,申请贷款可以吗?
如果六年后,卖掉A,应该免CAPITAL GAIN TAX 吧?
,然后我搬进B房,转投资房为自住房,那么我过些年后,再卖掉B,也不用交CAPITAL GAIN TAX,我的理解对吗?

如此循环,我可以一直买房,一直不用叫增值税,我的理解对吗?加分崩离析

[ 本帖最后由 sunrise 于 2009-6-18 20:20 编辑 ]

sunrise

另外一个问题,:

现在是买房的好时机吗?
如果买,北边好还是东边好?SYDNEY

领导想买离海边近的投资房,我想买离麦考里大学近的投资房.

如果我自住房是HOUSE,投资房买公寓房还是HOUSE呢?

谢谢回答!

cgz

不对。任何时候只有一个房子是自住，不交cgt. 两房重叠时间超过半年，其中一个房子就要交cgt. 你这种情况跟6年不6年没有关系。

sunrise

其他意见呢?

黑羊

我来混分的。

即使你的假设是对的，我怎么觉得你这样一直循环买房，没有啥好处亚。你始终还是只有一套自住，一套投资，而且你还得隔几年就搬次家来确保卖的时候不交增值税。

还不如一直玩LINE OF CREDIT，涨了就多买一套，然后把房子都Hold住。。。。好吧，我承认我死心眼，买进来的房子就不愿意撒手。

冬菇茶

A 按你的情况是免CGT, B 不可以. 因为B 买来是当投资房的, 就算以后自住, 投资的那部分要交CGT.

urskathy

原帖由 sunrise 于 2009-6-18 20:18 发表
另外一个问题,:

现在是买房的好时机吗?
如果买,北边好还是东边好?SYDNEY

领导想买离海边近的投资房,我想买离麦考里大学近的投资房.

如果我自住房是HOUSE,投资房买公寓房还是HOUSE呢?

谢谢回答!

北边和东边都不错; 靠近大学 总归出租没问题;
投资房买HOUSE 还是 UNIT/APT 跟自几住的是不是HOUSE应该没什么关系;
关键在于看看租金回报率; 其次就是,UNIT相对于出租来说 便于管理和MAINTAIN一些;
LOCATION最重要;

sunrise

原帖由 黑羊 于 2009-6-18 21:19 发表
我来混分的。

即使你的假设是对的，我怎么觉得你这样一直循环买房，没有啥好处亚。你始终还是只有一套自住，一套投资，而且你还得隔几年就搬次家来确保卖的时候不交增值税。

还不如一直玩LINE OF CREDIT，涨了 ...

LINE OF CREDIT & EQUITY LOAN 是一回事吗?WHERE TO APPLY?
如何知道自己房子涨没涨呢?

sunrise

原帖由 urskathy 于 2009-6-18 21:54 发表


北边和东边都不错; 靠近大学 总归出租没问题;
投资房买HOUSE 还是 UNIT/APT 跟自几住的是不是HOUSE应该没什么关系;
关键在于看看租金回报率; 其次就是,UNIT相对于出租来说 便于管理和MAINTAIN一些;
LOCATION最 ...

因为我想以后贷款还完后投资转自住.

auway

原帖由 冬菇茶 于 2009-6-18 21:30 发表
A 按你的情况是免CGT, B 不可以. 因为B 买来是当投资房的, 就算以后自住, 投资的那部分要交CGT.

B以后如果卖掉，怎么算投资的部分呢？
按年限的比例，还是按算投资的那几年的平均房价增长率？

辰雨

学习中

nice125

投资房个人建议apartment   省事省心 拿上政府补助 省上印花税（off plan） 到时候好出租 租金回报高 将来自己住进去 干净好打理

语阁

买第二套房子也要首付，反正我都是贷90%左右。最高95%，我没有发现100%的贷款呢。

triplefish0713

房子要增值的话 最好还是海边的房子
因为海景房是limited的 卖一套少一套 终归只有越卖越贵。。。
曾经有个朋友在北边买了个带码头的house,
7.13mio进 hold了5年 涨到9.1mio...卖了。。。
不过house的维护费用真的很夸张。。。花园每周来收拾一次就收250。。。

woodegg

7.13 五年 涨到 9.1，
还不算叫得税，agent费用，维护的费用。
这个gross capital gain 才annual 5%左右.

mm.....算不算是个好投资呢？

三月的秋天

我来学习。。顺便混个分。。
总的来说，LZ的方法不像是投资房产。
与其卖来卖去的，还不如利用房产A，B的增值部分去购买房子C，房子D。。（如果经济能力 允许的话）

说的对不对，都给我加点分哦。。我也新手(paopaobing(88)) (paopaobing(88))

woodegg

房产投资的优势在于
1.杠杆优势。可以做到95%，甚至更高。这是和其他投资没有办法相比的。
2.利率优势。home loan在常见的所有借贷中，利率是最低的了
3.税务优势。对于中高收入阶层来说。negative gearing。通过购买新房，用depreciation来把income转变为capital gain。从而可以defer tax而且可以利用CGT 50%的折扣。但是要计划好，否则事倍功半。
缺点
1.流动性差。买卖起来，时间长，花费大。
2.需要经常打理。修修补补，费时，费力，费钱。

当你自己制定自己的投资计划的时候，根据自己的经济状况，就要充分考虑到这几个优势是不是对自己有利。是不是能通过其他的投资来中和一下。

几个常见的asset
1. super (相当于低税的fund)
2. property
3. shares

组合起来，充分利用他们的优点，还有政府的政策偏向(比如super co-contribution)

woodegg

至于房贷的灵活性。
*凡事都要留余地，房贷也一样
1.有offset
2.在有offset的基础上，用interest only
3.在有offset的基础上，首付尽量少付

为什么呢？
interest only，并不是说就是只付interest。你有offset账户，你把多余的钱打入offset，是和principle+interest一样的。但是，你就用了灵活性。现金流出现问题的时候，你的最低现金流要求就只是interest部分，而不是interest+principle

首期少，这样，当你把房子变成投资房的时候，可以把钱从offset里拿出来，放到自住房的offset里面。投资房的利息是可以做tax deductable的。这个灵活度是很有用的。

janine

学习。。

ALICE_YU

还没钱考虑投资不投资呢

Hot

#1 如此循环,我可以一直买房,一直不用叫增值税,我的理解对吗?加分崩离析

如果发现频繁买卖的迹象，税务局会调查。不过我的一位同事换了三次了， 还没事。

另外， 如果投资换自住， 自住换投资， 一定要做好交换时的房产估价。卖房时算
哪部分上税时很重要。

我是老人

normal_man

好像没有听过有这个说法。至少不是在澳洲。
CGT是按照每个transaction算的。在close这个transaction的时候会发生CGT event。这时就要计算了。

没有查到，也是正常的。总体来说，被查的几率，如中彩。ato有自己的data mining系统。会判断那些人群属于逃税高危人权。他们被查的几率会高些。当然每年，ato都有侧重。比如说今年是cash business.

没有查到，并不意味着，他的做法是对的。

normal_man

你提到的，也许是美国的做法。

happyhour

你可以用re-finance的方法来买第二个投资房，麦考里大学附近是个不错的选择，因为政府将会把大量的commerical buliding 转移到那边，Macquarie park 将是重点发展的商业区，LZ选择的不错，另外告诉大家一个好消息，如果作为investment,从7月1号以后签contract, 印花税减半，不管是海外的还是local.




0430095660 jeff
投资顾问

auway

原帖由 语阁 于 2009-6-19 10:53 发表
买第二套房子也要首付，反正我都是贷90%左右。最高95%，我没有发现100%的贷款呢。

我前年买的投资房贷款106%

qichxi

原帖由 happyhour 于 2009-6-19 21:05 发表
你可以用re-finance的方法来买第二个投资房，麦考里大学附近是个不错的选择，因为政府将会把大量的commerical buliding 转移到那边，Macquarie park 将是重点发展的商业区，LZ选择的不错，另外告诉大家一个好消息，如 ...

有链接吗？

happyhour

欢迎来电咨询

applenet

楼主还有两年就还完自住房的贷款, 已经很另人羡慕啦.

如果工资水平高, 当然要选择投资房, 可以省下税来. 若我选投资房,肯定是APT或者UNIT啦, 况且楼主现在已经有个HOUSE了. 要靠海而且交通方便的LOCATION.

关于六年, 就是你卖房前往回数的六年之内,在这个房子里至少住过半年以上, 提供水电和电话费的证据, 楼主自己把握. 我曾见过为了省CGT, 特意在卖之前搬回去住半年的, 要自己算算划不划算咯.

关于自住再转投资房的循环, 关键是在同一个时期, 你只能保有一个自住房, 我认为不是循环, 而应该是积累. 就是你一个投资房已经达到收支平衡了, 就可以用LINE OF CREDIT去买另个投资房, 这样渐渐积累, 20-30年后, 你手头保有4-5套房子以上, 那就是投资房的目标.

LINE OF CREDIT你找个华人贷款中介都可以帮你申请的. 至于是否房子涨价了, 要去请专业的房子估值人员, 当然你在估值前把房子整理的干净点, 人家进来的时候递点烟酒啥的也是必要的啦, 毕竟, 他的评估结果多出点是好实用的!

yingwei..suoyi

quote: 如果工资水平高, 当然要选择投资房, 可以省下税来

这是不对的观念。。。。。 唯一选择投资房的理由是对房子高升值的看好。。。。若房子没搞升值， 扣税也没用。。。。