投资房的tax claim

lindaz

最近刚买个投资房，下个星期settle, 因为马上就结束财政年度了，想知道这个财政年度什么可以用来抵税？因为利息没有多少。可以买些建筑来抵税吗？比如油漆什么的？

patricb

基本不行。投资房维修的费用可以抵税，但像刷油漆这类属于improvement，不能抵。有的客户为了年底报税，会做interest advance予交一年利息，不过这样支出也蛮大的。

丹儿

通常来说，投资房ready 或者已经开始产生income的时候，才能开始claim deductions。
有人买房投资，不出租，空着。那么贷款利息，日常维修什么的是不能作为deductions的。具体请咨询你的会计师。实际操作中可以合理避税，不管怎样，保留好一切的receipt/invoice。

shuangchao

Agree with LS, rental property deductions have always been one of the ATO audit targets.

糊里糊涂

原帖由 patricb 于 2009-6-16 15:13 发表
基本不行。投资房维修的费用可以抵税，但像刷油漆这类属于improvement，不能抵。有的客户为了年底报税，会做interest advance予交一年利息，不过这样支出也蛮大的。

俺记得刷漆这个有个别特例的. 不知道俺有没记错---就是房子租出去后,维修刷漆是可以CLAIM的 .问题是,租出去了,租户很快就要搬进来.案所以时间上,实际上的操作都不是很顺.

但是在出租之前,刷漆就只能每年CLAIM 2.5% as improvement.

jongmi

维修性质的刷漆如果发生在买房12个月内应该是不能抵税的，因为这个被认为应该考虑在cost base里面

[ 本帖最后由 jongmi 于 2009-6-16 16:39 编辑 ]

丹儿

negative gearing政策以后，rental property deductions年年都是ato抽查重点。如果查出来不符合规定的抵扣，但是保留了所有相关的invoice,paperwork，还可以借口不太熟悉法规，可能免掉罚款的。

jongmi

因为加上贷款利息和written down value，这部分往往可以抵掉相当高的税，所以查的严也不奇怪。

糊里糊涂

不过,MS今年,ATO将会重点查那些个CEO.

jongmi

不是传说以前哪个澳洲首富才交几dollar税吗？有一帮会计精英保驾，估计ATO查了也白查

糊里糊涂

我看上期的FINANCIAL REVIEW 里将,ATO做了些AUDIT, 查了一些CEO, 发现不合理的逃税,有TAX　ＬＩＡＢＩＬＩＴＹ　约３９ｍ呢.

在AUDIT中,超过60%的CEO 不够HONESTY.

lindaz

如果我自己将房子分租出去，所有的账单在我的名下，是否可以部分抵税呢？房子是通过agent租好呢？还是自己租出去？

de1218

原帖由 lindaz 于 2009-6-18 11:23 发表
如果我自己将房子分租出去，所有的账单在我的名下，是否可以部分抵税呢？房子是通过agent租好呢？还是自己租出去？

只要你是INCOME PURPOSE，所有的费用都是可以抵税的，但你要把RENT INCOME加如你每年的TAXABLE INCOME中。
所以你的案子，帐单是可以部分抵税的，找AGENT还是自己，看是整租还是一个房间阻，前者找中介，后者自己

janine

studying

wxm611

studying too.

Hot

原帖由 jongmi 于 2009-6-17 09:12 发表
不是传说以前哪个澳洲首富才交几dollar税吗？有一帮会计精英保驾，估计ATO查了也白查

about S400

lindaz

是一年只能claim 400吗？

LENNY_DONG

原帖由 丹儿 于 2009-6-16 15:15 发表
通常来说，投资房ready 或者已经开始产生income的时候，才能开始claim deductions。
有人买房投资，不出租，空着。那么贷款利息，日常维修什么的是不能作为deductions的。具体请咨询你的会计师。实际操作中可以合理 ...

Based ATO Ruling, rental property does not need generate income in order to claim deduction.

If the rental property is avaiable on the advertising for leasing and list on the market but vacant for that period, the taxpayer still able to claim all the expense such as interst, repair ,travel etc

shuangchao

原帖由 STS-TAX 于 2009-6-20 10:50 发表


Based ATO Ruling, rental property does not need generate income in order to claim deduction.

If the rental property is avaiable on the advertising for leasing and list on the market but vacant  ...

you must be very careful when doing that, if a tax payer declare zero as rental income and thousands of dollars in deductions, he/she is guaranteed to get a call from the ATO at some stage. To prove it is available for rent, it is not as easy as just putting an ad out the paper.

de1218

原帖由 lindaz 于 2009-6-19 23:41 发表
是一年只能claim 400吗？

肯定不止拉,光折旧就2.5%每年,再加上别的EXPENSE,象管理费啊什么的.按房子50万算,TOTAL EXPENSE的话就2万多了.

丹儿

原帖由 de1218 于 2009-6-20 16:53 发表


肯定不止拉,光折旧就2.5%每年,再加上别的EXPENSE,象管理费啊什么的.按房子50万算,TOTAL EXPENSE的话就2万多了.

rental property building depreciation deduction 2.5%/yr 基于房子建筑本身成本以及附属物成本，并不是房子的购买价格。50万建的房子，那太豪华了，不舍得出租出去了。。。

applenet

学习了.

de1218

那请教如果我买了个新的投资房，房价50万，，，那怎么折旧？？

丹儿

原帖由 de1218 于 2009-6-20 22:45 发表
那请教如果我买了个新的投资房，房价50万，，，那怎么折旧？？

找专门的人来做DEPRECIATION REPORT，会告诉你能够折旧的项目以及金额。
你支付的房价500K，除了建筑成本外，还包含了LAND VALUE，卖房人赚取的利润。这些都不能作为可抵扣的折旧项目。

lindaz

如果投资房买来后还没有租金，先做装修翻新，这些费用是否可以claim呢？像浴室厨房翻新？还是等以后卖房的时候才可以把成本加进去呢？

大龙卷风

劳工肥几材料费可以再在当年报, 但新的装配如: 新热水器是报折旧

lindaz

必须要正规发票才可以报吧？

whaleshome

学习ing

阿毛

顶，很好，很准确