我也来开贴 加建

maxinfang

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|怎么说呢     终于！！！ 加建开始了。 那我也来码字
|不会太监 坚决 补完 ！！！！   
|本来想今天写很多 builder 把我叫过去了 过了一遍窗户的frame 好多细节啊！！！                                    
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坐标：悉尼 randwick
房型： semi 250平米
工程：加建 + 装潢 + landscaping（最简版）
预算：30-40w
室内面积：从105到170m2

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背景： 这套semi是在高峰时期买来投资的2016年初。 前段时间搬回去住的还是很舒服， 而且附近也马上要开通轻轨了。总之，我很喜欢这个地段，但是受不了老房子和后花园的打理。 DA去年就批了，今年住进去又改了一次section96，主要加了后面房间一个阳台，感觉阳台还是有必要的，也加了很多skylights。

房子旧格局如下



新的格局如下
1楼

2楼

maxinfang

预留 一下

估计内容 会是这样的
1.开建之前 （DA CC 和一系列费用）
   

   申请cc： contribution fee
                  long service levy

2. 建设中：阶段性 总结
    demolish
    frame
    blocks
    Roof
    Plasterboard
    kitchen
    Tiling
    Painting
    OC
    Handover
3. 关于维护

maxinfang

第一阶段  demolishment
demolish 照片链接
https://www.dropbox.com/sh/ko4sk ... StK2lYR79zx0xa?dl=0

第一天 10月8日
第二天 10月9日。
CC还没下， 师傅就拿到钥匙了，然后早上小拆里面的门和厨房橱柜。 中午cc 一批下来 就直接开始砸了！！！也是快的呢
第三天 10月10日
builder 把我叫过去了 过了一遍窗户的frame 好多细节啊！！！ 关于窗户，是横拉还是往外推 还是有很多细节的 我选择了大部分可以开的--至少不要定死。 所有窗户中最大难点是我设计的厨房窗户是贴面 师傅建议先不用双层玻璃 先定一个普通玻璃因为这里不能有误差。 如果真的想要可以以后等做好了 再定玻璃。
效果类似这种 但是因为没有景 只有fence可以看 所以我的比较小

这是第四天 10月11日
师傅停在driveway上的车被开了罚单写着超时停车。 我以前自己停从来也没被罚过。
新砖今天也该来了把，旧垃圾bin要拉走 新的bin今天也应该到。 准备去定一箱饮料和矿泉水,能量饮料

第五天第六天 休息

因为今天是周末 我顺便去看了同区的房子。
https://www.realestate.com.au/pr ... -randwick-131958706
这套房子竟然拍了233w+ 我也是惊呆了。 开心至少房事又火起来了。

maxinfang

第7天 第八天。（因为也是全职上班的 还好澳洲上班比较轻松 否则 已经奔溃）

是的 如大家所预料的 挖开后 问题是很严重的。
情况如下
https://www.dropbox.com/sh/2ut9r ... n8Jg4WtY9VKUIa?dl=0

很不乐观。
原来的地基直接是石头垒上去的。 并且下面都是沙子。。。

可能有些要重新做地基 尤其是加钢柱的地方。 糟心。。。 等下来补这层楼 应为 builder 和 我们还在想应对措施。。。

maxinfang

这楼我会放最新的近况， 每次更新 就把内容补到上一个楼去

今日问题：

Q：三相电有必要吗？
A： 我选了三向 考虑到我要装中央空调  收到报价2500（自己付）

Q：有必要装中央空调吗
A： 我想也只有现在有机会装中央空调吧  想大金16kw 收到报价1万（自己付）

Q：用新砖还是用老砖
A：我想老砖可能颜色不会太冲突 质量也应该不差 洗了再用吧师傅

Q:  犹豫窗户挪了位置，不能简单的补强切割 有必要把上半部部分的墙拆了重铺吗
A：师傅说 为了美观一定要

Q：结构问题？（感恩2happiness 大神的回复！！ ）
A：其实我是特别找了UNSW 土木工程系的博士后帮我设计的结构。所以新建房子的结构我不是很担心的。我印象中他的确
     提到过水泥钢筋柱。我仔细再看了下图应该是有四个钢柱去撑加建的重量。 另外前面一部分也是有了一根钢柱的。希望是不会有太大的问题。 至于builder，在拆的时候他们就说过如果原本地基不稳固， 他们另加固会再收一笔钱。。。。。。但是现在还没挖开来看。这套semi 是vitoria风格的这么多年 我想该降也都降了完了吧！！！！ 如果不幸发现了这个问题希望 红双喜大神能够follow 并且给出宝贵的意见。感恩感恩


Q：空调日后维护，管道清理， 时间久了以后的换问题
A： 再次感谢 红双喜大神。 我真的完全没有考虑过。。。晚上要失眠了

maxinfang

这层楼是总结。可能是血与泪的教训 希望后面有这个想法的人 会有借鉴意义吧

澳洲小肥

给力，加油

马到成功

楼主加油

土澳的天空

楼主基本情况可以披露下了吧，哪里，什么地块地形什么的,让大家分享

maxinfang

土澳的天空 发表于 2019-10-10 12:00
楼主基本情况可以披露下了吧，哪里，什么地块地形什么的,让大家分享

嗯 好的 谢谢你的意见 我会放一楼里

YugaYuga

果断收藏！

金聪头

学习了

u2526275

googles

加建二层吗? 大概面积多少, 需要多少钱呢?

happy4ever

有图吗？预算多少？

maxinfang

happy4ever 发表于 2019-10-10 12:50
有图吗？预算多少？

客观久等了：0

图（DA）和预算 已经上了

施工图 我可能会放到dropbox 里

kangarooo

赞楼主！果断收藏了！

无名草

加建比建新房更麻烦，楼主加油！

youxuan1420

加油

joshua02

赞楼主！

2happiness

maxinfang 发表于 2019-10-10 08:32
这楼我会放最新的近况， 每次更新 就把内容补到上一个楼去

今日问题：

恭喜楼主开工。泼点冷水先，日后会受益：必须摒弃国内装潢思路（主管外观、室内功能格局、不管结构、室外景观、特别是日后维护 - 最后维护维修是要特别特别强调的！与国内钢混基本免维护不同，国外房屋的维护，日后耗时耗资耗力，今后你会体会到。且人工之昂贵、找人之难、最终会迫使你自己动手。请一定做足功课。两大论坛：Whirlpool和HomeRenovation上满满血泪帖自己go miles去看吧。足迹家版基本都是小白求助为主，不要到这里来问问题。分享也真如你那样，已预备楼层写经验教训，很多分享都是自己的坑，别人继续跳）。

建议一：加层优先考虑结构。很多不是你图纸上看的出来的。我们行业一句名话“设计师贵在现场！” 很多时候是结构打开才看到问题，才想对策。有句老话“改一件旧衣服，等于做三件新衣服”。从零开始看的最清楚，soil condition可以检测。你旧房改的话，把问题想大点。不要被漂亮的设计迷惑，这是distraction。室内设计有差错，颜色、格调、finish，要改都容易。结构问题，你基本是卖了跑路，这也是买大地破房的隐患。你首先要想不是花多少钱“捡漏”之类足迹满地都是的问题（对于房价讨论，我直接建议版主该挪去精明买家版，或投资版，纯价格讨论毫无意义。家版应该更侧重技术！买房我的第一个问题永远是：“卖掉的真实原因”。除了著名的3D，Divorce，Disease、Death，最怕的就是结构上无法收拾或收拾成本太大而卖掉。你这改建，一定要避免这个因素。这不仅是花了你多少钱的问题，还有浪费虚度好几年的生命，如果错了的话。土澳建房特色，桩基太浅，没有打进rock层（关键点必须2米钢筋水泥桩下去撑住，2万一根，一套房有几根点住就可以），要经得住地基乘降的考验，要撑的住，foundation出问题，上面在建的日后都是rubbish。council会反对花园统统水泥满上的华人特色，要的是每家都有open soil吸收雨水，否则泵站就垮了。这在国内的叫法是“海绵城市”。反过来，国内是大基建，水泥满上配套地下排水管路和大泵站设施，再大的雨都给你排光。所以地基沉降问题比较轻微（不是没有！），你若还带着国内的思路跑来加建，以为凡是地就是实的、平的、稳固的就先跳进一个回不去的大坑。特别还是二层楼，那么对loading，不是柱子有多粗就能管住。地下一松，全给你斜掉，开裂！所以你已经开始demolish了，很好。马上去看，全程拍照，所有细节必须留。外面有卖builder用的camera，电池驱动，直接挂户外任何地方，关键节点每30分钟自动拍照，生怕遗漏，你马上去买了挂上。日后出问题都是参考。如果house打开，需要检查内部，往死里查。底下stump，soil情况（粘土高的就ring bell了，关键结构点加深桩。这是专业活，我不能这里帮你回答。简单讲，房子四个角先“点”上。钢桩最好，办不成2米，一米下去也好。四个角上到二层的部位，全部钢上去，往地下下去2米，包你不怕日后升降！现在是机会，错过你日后想补救都没。）桩如果难办，可以马上测量soil的slope方向，观测排水，若果下雨雨水往屋子地下排，立刻安装排水管道把雨水截流，引入低洼处或进storm pipe，也可以减轻甚至杜绝日后乘降问题）。你房子旧图上有几个实心三角形，那是炉子和烟囱，你拆了必须考虑结构强度，该处增加支撑。这是关键点。

空调问题，全部没有回答到关键点上。三相毫无必要。中央空调带管的，在国内属于高大上，你带着这思路来搞澳洲房子，自找麻烦。澳洲中央空调，高端的是multi split（俗称一拖X，每个房间有个indoor unit而不是出风口），大金也有这个型号，两相足矣（你把钱扔在不该扔的地方，往结构上扔！）。原因是，管道式（ducted）安装费事不说，日后维护代价很高，室内做出风口也不是省钱的活，要吊顶局部降下来，否则大平顶省钱、油漆也容易、省工。管道容易藏污纳垢、蜘蛛、possum、日后要维护通管，做pest control防虫防动物、不管就堵上或至少闻臭味（汽车空调开出的臭味同理），房顶的manhole要留很大，想象一下日后很肥的空调trade屁股上挂满各种工具从manhole里钻进去帮你维护管道的样子吧。你又是二层，想过没有一层天花与二层地板加层间的管道如何维护？今后堵上把天花切开？？？还有大金再好，十年后坏掉你要换机器，新旧机器管道不通用你准备掀瓦切顶来搞管道？土澳都不流行这个了。都是multi split铜管穿墙分到各个房间的室内机上，免维护不说，日后换机器基本管子都通用（这点你必须问大金问清楚，比如日后换三菱是否通用。这和制冷剂有关。老式冷媒需要管子粗，新式的可以细，粗管通用细管冷媒或机型）。这些你都必须现在安排好，考虑清楚。我这些忠告，日后要省你几万、几十万。因为你日后无法把墙扒了重搞。有问题只能卖房跑路。

还有窗，别在一层两层上浪费时间。你花在环保节能上的力气，对付电费是搓错有余。冷了、热了就开空调，简单高效，花几个电费而已。地球不会因你这么搞，变得更美好。你厨房那排窗户，朝西的话，优先考虑天气。如果harsh，澳洲地处西风带，各类storm都是西风，40-60km/hour，附送冰雹。你的玻璃扛得住吗？我举个例子：美国Velux，能扛140公里/小时，10厘米冰雹打击不穿。你的呢？如果普通窗，单层双层都是浪费时间。确保玻璃laminate是关键，冰雹打不穿。朝西窗户优先考虑铝合金，耐晒耐操耐打击，木质窗户除非你想每几年油漆维护（退休老头做做不错）。平开最好，不要往外推的awnings窗，理由，扛不住外面可以加装storm window。最后一句，破墙开窗洞，神马上面拆掉美观不美观，你的师傅懂不懂？有没有执照？新窗关键还是结构，上面lintel要加足（我向来建议直接工字钢横梁搁上去，受力足够！不过这前提是你房子地基要确保，再足够，地基房基一歪，统统变rubbish。

你这帖子，就别完不完楼了。先把房子建好，精力放那上面，别急着晒。建完一年后再来晒也来得及。我看了你前面几个帖就皱眉头。关键点一个都没看到，技术彻底白，被人忽悠还自己不知道，还分享？？

本人情况：同济大学建筑系，环境工程系。Architect Builder（澳洲没license，可以建议不能接项目，国内接）、landscaper、gardener（目前主攻花园愿景，这个国内没得玩，好玩），woodworking and doer。平时很忙，回复看有时间。急事联系站短，不要回帖。你的问题很复杂，不过室内设计还不错。不要把房子造在沙子上。PS：Trust No One！澳洲的trade好的有，大部分都靠不住。你技术越白，越能给药吃。呵呵！

googles

randwick 是很好的区，加建真是不便宜，再加点都够重建了

xsxsl

2happiness 发表于 2019-10-12 12:57
恭喜楼主开工。泼点冷水先，日后会受益：必须摒弃国内装潢思路（主管外观、室内功能格局、不管结构、室外 ...

好专业的分析。学习了。

maxinfang

2happiness 发表于 2019-10-12 12:57
恭喜楼主开工。泼点冷水先，日后会受益：必须摒弃国内装潢思路（主管外观、室内功能格局、不管结构、室外 ...

马上买 今天分没了！！！明天给你补 受益匪浅

马到成功

2happiness 发表于 2019-10-12 12:57
恭喜楼主开工。泼点冷水先，日后会受益：必须摒弃国内装潢思路（主管外观、室内功能格局、不管结构、室外 ...

大神，请教我想把后院的游泳池填了，在上面加盖一个厅加一个卧室，请问怎么防止以后地基下沉的问题？还是说最好不要在游泳池上面加盖？

2happiness

马到成功 发表于 2019-10-12 14:40
大神，请教我想把后院的游泳池填了，在上面加盖一个厅加一个卧室，请问怎么防止以后地基下沉的问题？还是 ...

和泳池无关。桩，2米到岩层，不要怕烧钱，可以确保高枕无忧。房屋四只角撑住就可，钱多可以中间加（其实是浪费钱）。乘降变动都在soil层，clay吸水膨胀，失水收缩。你叫soil engineer来，取样分析也分析不出个结论来，只管桩打到岩石，绕过soil。上海以前流沙层，80年代建高层请外国专家来，都说是世界难题。第一桩26层上海宾馆，造造停停，直到同济派人去，给的建议就是深桩，150米下去。后来都成了行业标准。若果都按澳洲的来，60厘米stump，基本全部倒光。基础出问题，砖房underpin，小2万，大5万，板房restump，小1万，就算扶正还是会乘降。扶完全屋里外开裂，全部重做油漆，再加3万。与其如此，不如造房的时候就下重金解决，打进rock，俗称地质桩。打在soil，是地层桩，农村造房也不会采用。

2happiness

maxinfang 发表于 2019-10-12 13:51
马上买 今天分没了！！！明天给你补 受益匪浅

看到你主帖更新关于桩的内容了。这才像话。Builder说要加钱，这钱不能省。图纸上Steel Column Refer To Engineering Detail这句话意思就是“CT结合临床，影像科已提示，日后概不负责。” 你找Engineer要花钱，找错对象报告说无地基issue，你敢相信吗？1000$报告，你敢不敢把40万的预算压在1000$的结论上？所以我提示过你“Trust No One”。你问我那么该信谁？我就教你一桩事“信钱的好，没有花钱的不好”。这世上豆渣工程的背后都是预算。别Refer to了，直接找人来看rock层有多深，在悉尼的话，一定比墨尔本浅，运气好下去60厘米就见到了，打进石头，你的加层就成功一半！

十亭

不错。

steel column 下面，pad footing 就可以了。

估计楼主加建得是brick veneer?

cangaru

桩要打到岩石啊

maxinfang

cangaru 发表于 2019-10-15 13:24
桩要打到岩石啊

打不到岩石 已经挖了很深了。。。要哭了