养老型投资房的最终归宿

steven991010

看一个帖子，突然想到的问题。

举一个例子，假设的，不用在意数字，这样大家更好讨论：一个公寓，40岁买入，买价50万，贷款80%，首付10万，贷款40万，IO only。50岁，假设涨到了100万，top up refinance，还是80%贷款，可以拿出现金80-40=40万，放在offset里慢慢花。假设60岁，房价涨到150万，最后一次refinance出来120-80=40万，之后退休养老。房租尽量做到自给自足或略有盈余。这样是否可行。
毕竟卖投资房，尤其是大幅增值的投资房，增值税交的太多了。所以要不就不卖就不然就等它升值不大的时候卖，才不至于交付太多的税。
以上想法是否正确，请指正。

htan564

refinance需要你有足够的income和cash flow来还贷。

theangleric

同意！观点新颖、思路清晰，请遵照执行。但要注意风险。

Pippa

退休之后银行肯定不肯贷款了。所以40岁开始想这个有点迟了。如果不愿意卖投资房，你的投资房组合里面一定要想好退出方案。比如卖一个来还其他投资房的贷款

sydnewcomer

而且房租也要相应涨啊，要不你topup 出来40万，这40万的贷款利息也是要还的。我觉得房租涨幅是无法cover 这40万的topup 的。

qqangela

你怎么保证房价就一定涨？ 如果你60岁的时候，房价下跌到$30万呢？

steven991010

Pippa 发表于 2019-7-18 10:54
退休之后银行肯定不肯贷款了。所以40岁开始想这个有点迟了。如果不愿意卖投资房，你的投资房组合里面一定要 ...

贷款自然是第一要考虑的要素，其次是税务。以上数字都是参考，具体哪一年做最后一次refinance，要根据实际情况。

steven991010

qqangela 发表于 2019-7-18 11:01
你怎么保证房价就一定涨？ 如果你60岁的时候，房价下跌到$30万呢？

这个不在讨论之列，空军请绕行，谢谢。

steven991010

sydnewcomer 发表于 2019-7-18 11:01
而且房租也要相应涨啊，要不你topup 出来40万，这40万的贷款利息也是要还的。我觉得房租涨幅是无法cover 这 ...

我说了，房租尽量做到自给自足或略有盈余，所以refinance多少，要根据具体情况，而不是一定40万或80万，以上数字只是参考

steven991010

theangleric 发表于 2019-7-18 10:52
同意！观点新颖、思路清晰，请遵照执行。但要注意风险。

请展开说，风险除了房价房租长期下行（空军言论，不在讨论之列）还包括哪些

hsqhguh

关键在于银行在你退休后肯不肯给你增加贷款额度。。。

fnf2000

要考虑通胀

steven991010

Pippa 发表于 2019-7-18 10:54
退休之后银行肯定不肯贷款了。所以40岁开始想这个有点迟了。如果不愿意卖投资房，你的投资房组合里面一定要 ...

我不建议卖一个投资房还其他投资房贷款的做法，增值税是规避不了的。所以应该卖的是自住房，自住房尽量买增值潜力巨大的独立屋是正道。投资房买levy低的公寓和unit，为了避免地税，如此才能最大化收益。

黑眼圈

楼主这个是简单模板，实际操作起来要考虑的因素还有很多。

steven991010

hsqhguh 发表于 2019-7-18 11:13
关键在于银行在你退休后肯不肯给你增加贷款额度。。。

最后一次贷款时机很重要，不能等到退休后。

v26v26oo

最大的问题是10年房租能涨多少。如果大量开发，房租10年不涨怎么办？

steven991010

fnf2000 发表于 2019-7-18 11:14
要考虑通胀

一般来讲，历史数据，房价和房租长期跑赢通胀。

清咖一杯

两个前提，一是房价只涨不跌，二是你的收入只涨不跌还能贷出钱来

steven991010

v26v26oo 发表于 2019-7-18 11:17
最大的问题是10年房租能涨多少。如果大量开发，房租10年不涨怎么办？

房价房租长期下行，空军言论，不在讨论之列，而且历史数据也不支持此言论

v26v26oo

steven991010 发表于 2019-7-18 11:19
房价房租长期下行，空军言论，不在讨论之列，而且历史数据也不支持此言论 ...

历史数据就是最近3年房租下行啊

steven991010

清咖一杯 发表于 2019-7-18 11:19
两个前提，一是房价只涨不跌，二是你的收入只涨不跌还能贷出钱来

我私觉得，长期来说，这2个问题不是问题

steven991010

v26v26oo 发表于 2019-7-18 11:20
历史数据就是最近3年房租下行啊

30年呢

cchhxxii

兄弟，套出来的钱不要利息啊？

steven991010

黑眼圈 发表于 2019-7-18 11:16
楼主这个是简单模板，实际操作起来要考虑的因素还有很多。

请具体展开，不吝赐教，谢谢

v26v26oo

既然是养老，当然要考虑各种风险，等老了出了问题，能让你重新年轻一次再来做选择吗？

steven991010

cchhxxii 发表于 2019-7-18 11:21
兄弟，套出来的钱不要利息啊？

放在offset账户

steven991010

v26v26oo 发表于 2019-7-18 11:22
既然是养老，当然要考虑各种风险，等老了出了问题，能让你重新年轻一次再来做选择吗？ ...

所以大家讨论，请具体说明问题

v26v26oo

steven991010 发表于 2019-7-18 11:21
30年呢

30年来看，我建议你回国买房，现在买一套顶30年后20套。有意义吗？如果历史是一成不变就没有那么多投资亏钱的了

sydnewcomer

我觉得不能怕交增值税而不卖投资房，如果投资房有2个以上的，是可以通过卖一个而盘活资金的。当然这个因人而异，具体情况具体分析了。

steven991010

v26v26oo 发表于 2019-7-18 11:23
30年来看，我建议你回国买房，现在买一套顶30年后20套。有意义吗？如果历史是一成不变就没有那么多投资亏 ...

看来您是空军，请绕行，这不在讨论之列。