出租房的6年法则

樱桃妹妹

想请问大家一个问题，本人有一个投资房，之前在这个房子自住了几年，然后出租了5年，下个月打算收回来住一段时间，如果将来我还想出租的话，6年法则是否重新计算哪？上网查了一些资料，也咨询了几个会计师，说法各不相同，希望有这方面知识的同学给些意见，谢谢。

樱桃妹妹

bello 发表于 2019-6-18 09:07
重新计算，但前提是这套从买进到卖出一直申报为自住房，这也就意味着你真正的自住房在这个时间段内就一定是 ...

谢谢，之前出租全都是通过中介打理的，所以肯定不可以申报为自住房

heaptostay

还是不明白

樱桃妹妹

我想弄明白如果我重新搬进去住的话，如果以后再出租，可不可以重新计算6年法则的起点，很困惑

oyyfj

樱桃妹妹 发表于 2019-6-18 10:33
我想弄明白如果我重新搬进去住的话，如果以后再出租，可不可以重新计算6年法则的起点，很困惑 ...

No, you can't. It's accumulated 6 years.

https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/

樱桃妹妹

oyyfj 发表于 2019-6-18 10:34
No, you can't. It's accumulated 6 years.

https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-ho ...

谢谢，我仔细研究一下

xiaomianyang1

我来回复你：

你把它收回来之后自住一段时间然后再出租， 六年时间 是重新开始计算的

樱桃妹妹

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 12:11
我来回复你：

你把它收回来之后自住一段时间然后再出租， 六年时间 是重新开始计算的

谢谢，这个搬回去住是没有要求多久就是吧，如果只住几个月后再次出租，在接下来的六年之内卖掉的话，也可以按照自住房来处理？ 我看税局网站说，这期间不可以有其他的房子，但是我再出租期间是住在自己的另一套房子里面

mercer80

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 12:11
我来回复你：

你把它收回来之后自住一段时间然后再出租， 六年时间 是重新开始计算的

理解，但出租出去6年里面做的负扣税，如折旧啥的，也不用吐回给ATO吗？就安自主房算？

xiaomianyang1

樱桃妹妹 发表于 2019-6-18 12:18
谢谢，这个搬回去住是没有要求多久就是吧，如果只住几个月后再次出租，在接下来的六年之内卖掉的话，也可 ...

不好意思，重新读了一下链接

自己搬进去后再搬出 6年是重新计算的

樱桃妹妹

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 12:27
不好意思，我好像回复你错了

6年是所有产生收入时间总和，不能重新算  ...

没关系，一起探讨，因为这个确实有些模糊，我刚又看了一个税局网站的例子，好像是每次出租没有超过6年的话，就可以算作自住：Dwelling used to produce income for more than one period totalling six years

In the 10-year period after Lisa stopped living in the house she rented it out for three years, left it vacant for two years, rented it out for the next three years, and then once more left it vacant for two years.

If she chooses to treat the house as her main residence for the period after she stopped living in it, she again disregards any capital gain or loss she makes on selling it. This is because the period she used the house to produce income during each absence was not more than six years.

End of example

xiaomianyang1

樱桃妹妹 发表于 2019-6-18 12:18
谢谢，这个搬回去住是没有要求多久就是吧，如果只住几个月后再次出租，在接下来的六年之内卖掉的话，也可 ...

搬回去住没有要求多久，不过等你拿到电费账单还有其他证明你住在里面的证明也要三个月以上了

再次出租如果六年内卖掉不突破6年法则，可以被当成你的住家

你的损失就是 在这个房子被当成你的住家期间，你的其他房子不能被当成住家（要考虑资本增值税）

xiaomianyang1

mercer80 发表于 2019-6-18 12:21
理解，但出租出去6年里面做的负扣税，如折旧啥的，也不用吐回给ATO吗？就安自主房算？ ...

嗯 如果按自住房算

之前的负扣税 折旧就都不用管啦

樱桃妹妹

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 12:34
搬回去住没有要求多久，不过等你拿到电费账单还有其他证明你住在里面的证明也要三个月以上了

再次出租如 ...

再次出租如果在未来的第五年卖掉，也可以免capital gain么，因为之前已经租了5年

xiaomianyang1

樱桃妹妹 发表于 2019-6-18 12:32
没关系，一起探讨，因为这个确实有些模糊，我刚又看了一个税局网站的例子，好像是每次出租没有超过6年的 ...

嗯 这个例子10年里面只有6年出租，其他4年空着，也被当成自住房了

樱桃妹妹

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 12:40
这个例子两个阶段的出租时间是5年 小于6年 所以可以被当成自住房

下面还有个例子是大于6年的，有一年没 ...

谢谢，大概明白了，最后一个问题，因为这期间我一直还有其他的一套住房，不会影响我申报这套为自住房是么

mercer80

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 12:37
嗯 如果按自住房算

之前的负扣税 折旧就都不用管啦

谢谢，那么如果不巧，出租超过六年了，比如7年再搬回去再卖，这个时候是这7年都只能算投资房了，啥折旧，负扣税都要算进CGT，还是中间6年免了，算自主，第七年这一年算投资？

xiaomianyang1

樱桃妹妹 发表于 2019-6-18 12:37
再次出租如果在未来的第五年卖掉，也可以免capital gain么，因为之前已经租了5年 ...

再次出租如果在第5年卖掉是可以免capital gain的，前提是你另外的房子不被作为自住房

同一时间只能有一套自住房，你如果把出租的这个当自住房，其他的房子就不能是你的自住房啦

xiaomianyang1

mercer80 发表于 2019-6-18 12:56
谢谢，那么如果不巧，出租超过六年了，比如7年再搬回去再卖，这个时候是这7年都只能算投资房了，啥折旧， ...

如果不巧超过6年了，要看房子是什么时候第一次出租的

https://www.ato.gov.au/Forms/Guide-to-CGT-2003-04/?page=167

如果是在1996年后（大部分房子应该是），那多出的一年应该算是投资房

樱桃妹妹

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 12:57
再次出租只有在一年内卖掉才能免，因为之前已经用了5年，所以只剩一年了

同一时间只能有一套自住房，你 ...

好的，明白了，太感谢了。

Anor2001

不是一直有人说六年法则，适合只有一套房子的吗？当作为投资房时，自己在外租房

xiaomianyang1

樱桃妹妹 发表于 2019-6-18 13:01
好的，明白了，太感谢了。

不客气

一起讨论挺好的，三人行 必有我师

911110000

https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/

xiaomianyang1

Anor2001 发表于 2019-6-18 13:42
不是一直有人说六年法则，适合只有一套房子的吗？当作为投资房时，自己在外租房 ...

也有人住在另外一个自己的房子里，但不把那个作为自住房也行的

911110000

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 13:51
也有人住在另外一个自己的房子里，但不把那个作为自住房也行的

早期的时候ATO 网站上有列出来，什么情况下moving out 才能用6年法则。但是现在找不到了。按照之前网上的内容，简单的从自己名下的一个property搬到另外一个自己名下的property，不太实用6年法则。

https://www.bmtqs.com.au/cgt-exemptions

这个网上给的是原来ATO网上能查到的内容

he Australian Taxation Office (ATO) lists some of the qualifying reasons for a property owner to move from their PPOR as: accepting a new job interstate or overseas, staying with a sick relative long term or going on an extended holiday. If a property owner moves back into the property and afterwards moves out again then a new six year period commences from the time they last moved out.

xiaomianyang1

911110000 发表于 2019-6-18 13:57
早期的时候ATO 网站上有列出来，什么情况下moving out 才能用6年法则。但是现在找不到了。按照之前网上的 ...

我理解的下面链接中的这段话表明 屋主 是可以自由选择两个房屋中（1. 出租出去可以被当做自住房的房屋；2.实际自己居住的房屋）的其中一个作为自己的自住房来见面CGT：

https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-home-and-other-real-estate/Your-main-residence/Treating-a-dwelling-as-your-main-residence-after-you-move-out/

When to make the choice
You make the choice to treat a dwelling as your main residence when you prepare your tax return for the income year that a CGT event happens to the dwelling – for example, the year that you enter into a contract to sell it.

If you own both:

the dwelling that you can choose to treat as your main residence after you no longer live in it, and
the dwelling you actually lived in during that period

then you make the choice for the income year you enter into the contract to sell the first of those dwellings.

littlenono

学习了

911110000

xiaomianyang1 发表于 2019-6-18 14:13
我理解的下面链接中的这段话表明 屋主 是可以自由选择两个房屋中（1. 出租出去可以被当做自住房的房屋；2 ...

我的回复是针对31楼的问题。

几年之前ATO网上确实有提到过，moving out 在指定情况下 才能用6年法则（35楼加粗的部分）。两个property 换来换去住 不太容易apply这个6年法则。


不过暂时找不到原来那个网页了。。。

再就是ATO只是针对ITAA1和各种case law 的解读，最终还是需要refer to ITAA 或者case law。。。

你引用的那是是 to sell？  有个6 month rule，两个自住房最多有6个月的重叠期

xiaomianyang1

911110000 发表于 2019-6-18 14:43
我的回复是针对31楼的问题。

几年之前ATO网上确实有提到过，moving out 在指定情况下 才能用6年法则（35 ...

嗯嗯

其实我也觉得这个选择像是个漏洞，里面纳税人有一定的操作空间，感觉怪怪的，我说的也都是我的理解。

刚才不好意思我说错了，你贴的网站上的信息是对的，6年是屋主每次搬出后重新计算，今天我反复了一次了。

哎，规则真是奇妙的东西，我有时候觉得自己理解了，其实并没有真正理解

xiaomianyang1

亲 我重新读了一下，现在确定6年是可以重新计算的了