2019年owner builder 扩建之路（1） Town Plan 审批和Building plan 审批

yuanhong

从去年老婆执意为了孩子的转学在年底买入这座房子开始，就决定要自己来做这个builder。
这个房子在传统的东区，看重了这个大地，但是3房1卫的格局实在令我们住惯乡村大房的不习惯。准备在后面扩建约70平方米左右。
我找了几个设计师或者说是画图师，报的价格从3万到几千都有，仔细研究了足迹上前辈的帖子，感觉这块在不是很清晰。先把其中的一份报价拿出来分析一下。今后的兄弟也能有个借鉴，也希望前辈们能够给予指导。
这块地是属于heritage overlay影响的区域。不过，仔细看了康骚的要求，还好每一项细项都是不用单独申请。例如外墙油漆等，说明应该会比较宽松。前几年旁边有几个房子也进行了扩建甚至加了二层。我这个仅仅是平层扩建，没有改动前院，应该是没有大的影响。
这份报价分为两个部分。一部分是town plan permit，还有一部分是building plan permit 。这个都是一样的。
基本上近郊目前墨尔本的扩建都是需要做这两个申请了，甚至室外加装一个天线都要town plan。我目前住的区是远郊，基本上很宽松。
第一阶段的报价town plan permit：
总价是2200，不包含申请费大约600和广告费160-300，还有gst。
这一块的工作分为两个阶段。
1、沟通和出草图，确认后给康骚并修改，达到客户和康骚的初步认可
2、出电子图和最终文件进行申请并取得结果（当然不保证一定）。
这里很奇怪的是site surveyor 的费用设计师把它给划掉了，不知道这个是他含在里面了还是怎么。但是明确这项是不单独收了。
这个设计师是每一项都很清楚地列明了。
另外这个设计师应该不是注册的建筑师，自称是building designer，估计比纯粹drafter man 有点经验。
以上部分不含landscaping的设计。
室内设计应该含不含，看了前辈的帖子好像也是没有的。
第二阶段的报价building plan permit ：
1、施工图部分：1600
2、结构工程师：预计1200
3、土壤报告：400
4、节能分析：500
5、building surveyor、申请费加上税费等预计在2400.
这一块不是很明白。
施工图我一直以为在前一阶段的报价里面。
结构工程师在这里的主要工作是结构制图和结构设计。

所以这个设计师的报价实际上是负责了两个permit的事情，出草图和施工图。
这样总的算下来
设计师大约是3800不含gst
结构工程师大约在1200 （这个可以另外询价）
土壤测试和能源测试900不含gst
政府的各种费用3300.
总的费用在9200左右。还不含gst。



45楼是最终的设计

澳洲小肥

还没动工就花了这么多钱了？

yuanhong

澳洲小肥 发表于 2019-4-24 12:16
还没动工就花了这么多钱了？

这个是必须要花的。不然不合法。前几天坛子里面有位兄弟建了一个遮阳蓬被康骚要求拆除，想补申请，算算不如拆掉重新申请。

yuxiaxie

sniper

更正两点，楼主勿怪，
1.你是因为有heritage才需要申请planning，绝大多数你这种加建是不用的
2.building designer给组织交钱就行，和draftsperson是不同概念，没法说谁厉害谁差，当然除了部分水货，绝大多数designer都有draftsperson的执照

yuanhong

sniper 发表于 2019-4-24 12:36
更正两点，楼主勿怪，
1.你是因为有heritage才需要申请planning，绝大多数你这种加建是不用的
2.building d ...

谢谢您的提议，你确实说的对的，如果我这个房子不是heritage，另外土地超过500平米，确实不需要town plan。

我的房子在的这个康骚网站上面有非常详细的steps，根据每块地的不同你的build的目标的不同你一样样下来可以很清楚地知道你的建造需要什么样的permit。

yang5637

涨姿势

sniper

yuanhong 发表于 2019-4-24 12:47
谢谢您的提议，我看过我们的那个康骚的网站，加室外天线或者一小段的decking都要审批plan permit。每个康 ...

对，就是要看准别人是谁，要是builder或者tradie的话，我是一个字都不信的。我自己的设计师的话还差不多，当然还是自己打去council问最靠谱。

LMLM

先查查 足迹之前的owner builder经验，在决定是不是继续。

有没有钱， 有没有时间，有没有经验

如果一项半以上不行，做一个project home 算了

yuanhong

应该还要做一个双车库的设计。但是车库的建造和landscaping准备放到后面了。
总的预算希望控制在10万以内。一个朋友介绍的设计师告诉我说没有20万下不来，这个设计师告诉我他自己做owner builder的成本，还是有可能的，但是很多都得自己动手了。不然做OB不省钱的。

yuanhong

LMLM 发表于 2019-4-24 12:57
先查查 足迹之前的owner builder经验，在决定是不是继续。

有没有钱， 有没有时间，有没有经验

谢谢您的建议。
考虑了很多，一半是为了省钱，一半是为了给自己找事情做。来到澳洲这么几年，外面搞过一些事情，都是赔钱的。还是安心把自己的家修好是真心的活。
资金勉强够，时间非常空闲，各种的工具也能勉强使用，也得归功于油管的教育。
这里的配套还是很齐全的，如果肯多问，多想，不怕累应该还是有点希望的。
来吧，砸砖过来呵呵。多提意见，一人计短，我在足迹上向前辈学到了很多，也希望我的成功和失败为后来者提供ing宝贵的案例。

melbluesky

keep watching new post

heroxk

yuanhong 发表于 2019-4-24 13:06
应该还要做一个双车库的设计。但是车库的建造和landscaping准备放到后面了。
总的预算希望控制在10万以内。 ...

我不知道你有多少经验哦。

OB的话没项目经验或者工地经验，慎重哦。最多就是省个builder margin，也就20%的样子。但是问题是不在建筑圈子的话，很难找好的trades。然后就算找的到好的，估计都是先就builder等熟客，把OB晾一边甚至不做。

还有些，两句话和OB一聊，发现不懂，下面不是狮子大开口就是耍着玩。Builder活多量大，所以不管是做活还是拿货，能拿到好的dealer，OB散户很难。比如builder去拿报价，1万刀能下来，换OB，因为不是常客，可能要1万2,。最后builder加20%，OB实际开销可能也就打成平手。

项目中，Trades做错了（这个常有），有经验的Builder一下揪出来，然后喊trades过来改，一般trades都会乖乖的，不敢太横。OB的话，首先问题能不能看的出来？然后，能不能喊得动trades？很多trades做完就不搭理了，这个OB全靠拼人品。

OB见过不少到头来各种问题，出错扯皮，工种衔接不好工期拖的很长，最后还不一定省到钱。

yuanhong

heroxk 发表于 2019-4-24 13:38
我不知道你有多少经验哦。

OB的话没项目经验或者工地经验，慎重哦。最多就是省个builder margin，也就20 ...

嗯，您的这段话我在另外一个ob贴上看到有人回过。
我明白你的意思，我前面说了，我尽量自己动手，每个环节如果都是请人做的话反而贵，这个道理我听懂了。
当然该请的小工还得请，水工和电工也是省不了的，基础还得看设计的情况。
这条路既然是自己选的，咬着牙也得走完。希望大家多给我提提细节上的建议。
很多的人都挺好的。刚来的时候我自己建一小段fence，什么都不懂，我在bunnings一头雾水，一个华人小师傅教了我，选什么木料，怎么计算等等，至今记得。

heroxk

yuanhong 发表于 2019-4-24 14:02
嗯，您的这段话我在另外一个ob贴上看到有人回过。
我明白你的意思，我前面说了，我尽量自己动手，每个环 ...

我在这次盖房子之前，自己经历过大装修，花了十几万吧，项目包括restumping，所有窗户换新包括resize、门、外墙、内墙石膏板、厨房、卫生间、洗衣房、re-roofing，rewiring，改结构，改上下水，抬高ceiling等。那个时候就是差不多自己当OB，自己订货找不同的trades来搞。学了好多，也走了不少弯路。总的感觉，耗精力、身心俱疲。刚开始买货、找人还想着省钱。到后半段拉倒吧，花钱麻木了，差不多就行了，爷爷的赶快结束吧。。。。

很多时候都是自己上，换厨房卫生间sewer（不要学我），接gas line（不要学我），接一小部分电线（不要学我），做雨水downpipe/pit，铺实木地板，全屋油漆，打硅胶啥的。

就这样，这次盖新房子，还是发现很多不明白的地方，里面别别窍太多，估计驾驭不了。但之前装修的经验，让我能和builder还有trades畅通的交流，表达自己的想法和意见。

这次盖房我基本不动手了，全交给Builder了，真正的做个消费者

你可以考虑找builder盖到lockup，壳子出来后，然后自己去装修。

yuanhong

heroxk 发表于 2019-4-24 14:19
我在这次盖房子之前，自己经历过大装修，花了十几万吧，项目包括restumping，所有窗户换新包括resize、门 ...

真的非常感谢您的这么好的经验。
是啊，人生总是需要有很多的体验才是圆满。所有的得到不仅仅是付出还有精神的折磨。
这个房子是可能会比较长时间居住的，孩子们还是很鼓励我能够慢慢自己来打造。实际上我估计预算最后肯定会突破，但是对我来说，来到澳洲，慢慢做这么一件事情可能也是人生一个很有意义的事情。
谢谢你写了这么多，看你的日常好像年龄不大，达者为师，希望今后能经常向兄弟请教。

heroxk

yuanhong 发表于 2019-4-24 17:13
真的非常感谢您的这么好的经验。
是啊，人生总是需要有很多的体验才是圆满。所有的得到不仅仅是付出还有 ...

你打算扩出多少平米？70m2？

你现在房子是double brick，brick veneer还是weatherboard的？

neard

施工图，结构的只管结构，设计师才把墙尺寸，门窗表，电图等等结合结构图纸张一起画出来。
3800+GST 做这种价格便宜的令人发指，也只有一个人做的drafting man接的下来。

heroxk

第一阶段先拿到townplanning permit，拿到后有可能会要补drainage plan和landscape drawing，不过你是extension可能不要。如果要survey的话，要另外付钱。你这个2000多的费用应该不包含survey的费用。

然后进入第二阶段，在第二阶段，首先是完成working drawing的draft，然后做structure engineering，soil test和electricity plan，齐了后送去builder那边做报价，报价出来后。签合同，然后所有的图由draft状态变成final状态，ready to build，送去building surveyor那边审核，获得building permit，你要付给building surveyor几千。

拿到building permit后就可以开工了。

以上是找commercial builder的流程，你是OB，可能会有些许不同。

建议不要贪便宜盯着drawing的设计费用，多谈几个设计师，先看看他们的大致设计想法，看看他们老不老练。有经验的，设计的时候就能给你估算出大致的建造成本。

shawn-oz

支持楼主ob，尽管自己的ob算是失败了

yuanhong

heroxk 发表于 2019-4-24 22:12
第一阶段先拿到townplanning permit，拿到后有可能会要补drainage plan和landscape drawing，不过你是exten ...

嗯。
和设计师讨论了一下，估计在70个平米左右。
您说的流程和设计师给我的报价单上的流程一致。
实际上我个人对于设计这一块确实没有任何的经验。但是这个设计师的评价还不错，自己的房子也是ob的，从06年就开始在做设计。所以基本上感觉还可以。从他提供的往常的设计看都比较简单，所以可能我的这些就是直接套数据出图了。

yuanhong

heroxk 发表于 2019-4-24 18:46
你打算扩出多少平米？70m2？

你现在房子是double brick，brick veneer还是weatherboard的？ ...

brick veneer
但是后院扩出的70个平米准备用weatherboard。

以前的房子我都是甩手掌柜，这次是准备自虐了。
不过自虐之后就像你一样每一道环节至少明白了，你说的细节不清楚是正常的，毕竟这个是专业的技术活。
今后维修什么的就不担心了。另外这套房可能会长期住了，所以自己装修对今后维修也是方便。

yuanhong

neard 发表于 2019-4-24 21:35
施工图，结构的只管结构，设计师才把墙尺寸，门窗表，电图等等结合结构图纸张一起画出来。
3800+GST 做这种 ...

谢谢您的解惑。主要是看到坛子里竟然有一些报2000以内的所有觉得有点不可思议。
我明白一个好的设计师对于细节的考虑是很重要的。

heroxk

yuanhong 发表于 2019-4-25 13:37
brick veneer
但是后院扩出的70个平米准备用weatherboard。

你的extension只是单纯的扩出去，不动现有结构。还是要挪厨房，改造bathroom，动上下水的？新加的部分，是重做瓦顶和原来的融为一体，还是搞个单独的屋顶？

70平米的话，如果是单纯的扩，不动现有的区域，不做大的结构改变，自己多动手，10万预算还有可能。如果你动厨房厕所洗衣房，再改改结构啥的，那就不好说了，上到20万不是不可能。

话说回来，这种房子的extension，很多都是把现有的living和dinning变成bedroom/walk-in robe/ensuite，然后厨房，living, dinning挪到新extended的区域。

yuanhong

heroxk 发表于 2019-4-25 14:10
你的extension只是单纯的扩出去，不动现有结构。还是要挪厨房，改造bathroom，动上下水的？新加的部分， ...

你太牛了，对现有的思路搞得很清楚。
我现有的房子都不动，厨房要挪到新的地方。新的地方roof用colorbond。新旧实际上就是两个不同的建筑，但是可能需要拆除旧墙一部分，有一个问题想不好，拆掉多少，这个估计搞不好要上钢梁了。兄弟看看有什么好的思路。
另外，新的地方加了一个主卧，所以会有一个新的卫生间。

heroxk

yuanhong 发表于 2019-4-25 15:34
你太牛了，对现有的思路搞得很清楚。
我现有的房子都不动，厨房要挪到新的地方。新的地方roof用colorbond ...

你家如果在heritage里面，是不是80年以上的房子，层高要3M+了吧。

如果要少动墙的话。要是我的话，可能会Living变成Master Bedroom，Dinning变成Ensuite，老Kitchen的灶台地方变成衣帽间。老kitchen隔断做一个过道走到后面extension部分。extension部分做成6x10米的长方形区域，一直到Ldry下沿止，从下到上依次是新kitchen，新dinning和新Living，全开放式。这样基本上不动什么墙。

我没看你家房子的具体图片和内部结构走向。只能根据你的floorplan谈谈想法。

yuanhong

heroxk 发表于 2019-4-25 19:48
你家如果在heritage里面，是不是80年以上的房子，层高要3M+了吧。

如果要少动墙的话。要是我的话，可能 ...

你说的是非常有道理的，你的这种思路弥补了我的思维的空缺。
这种方式可能真的可以降低我的总的成本。
而且，外墙的砖保留后可以很好地形成漂亮的内饰。
谢谢您的这么好的建议。

heroxk

yuanhong 发表于 2019-4-25 22:02
你说的是非常有道理的，你的这种思路弥补了我的思维的空缺。
这种方式可能真的可以降低我的总的成本。
而 ...

不客气，过奖了。希望能有点用。

能不能用外墙的砖做feature wall不太清楚。最简单的做法就是石膏板一封就完事了，不然窗子处理起来可能会有点麻烦。

不知道你是不是已经交钱定下来这个设计师了。如果没有的话，可以多谈几个，带着房型图去接触接触，拿到他们的想法后比较比较，再决定用哪个。好的设计师一定是有很多想法创意和经验的，不仅仅是用autocad画个图。怎么设计的合理、巧妙、经济、大气是设计师的任务。

yuanhong

heroxk 发表于 2019-4-25 22:17
不客气，过奖了。希望能有点用。

能不能用外墙的砖做feature wall不太清楚。最简单的做法就是石膏板一封 ...

我考虑窗子卸掉窗框和玻璃，保留砖墙。窗户部分可以做一个敞开的置物空间，放上隔板。
砖墙刷白的味道还是很好的。[attachimg]2022131

happy4ever

sniper 发表于 2019-4-24 12:36
更正两点，楼主勿怪，
1.你是因为有heritage才需要申请planning，绝大多数你这种加建是不用的
2.building d ...

同意。我们做extension不需要 town planning permit
building designer 和 draftperson 本质上是一样的。如果是 architect就要贵多了