讲香港，买地产蓝筹股，真的稳胜吗？

PSABRINA

地产只会越来越贵，那几家大公司几个大财团已经牢牢控制了地产。

房产长期持有肯定会升，那么地产股也一样吗？长期持有一定升值，只是升多少问题？

求解！

乾坤离析

回去看 创世纪1 2 看主角老爸的说法。
当然你非要信铁鱼，七年翻一倍也行，不过七年房子翻一倍，其他资产可能翻2倍。
另外，房地产行业 房地产 物业 房地产股 都不一样，怎么聊。好难开始。楼主你觉得怎么样就怎么做。
记住一切按照自己的想法来，最重要。

天涯浪客

我们之所以投资地产，是因为在杠杆作用下的房产的资产规模。你有10万地产股票，一年涨20%，也不过2万。我用10万，买50万的房子，用租金抗住贷款等花销，一年涨5%,就2万5了。

另外说一点，很多人都会忽略，而我认为却很重要。任何投资都是高风险高回报的。如果你期待20%的年回报，就意外着要应对相应的风险。而如果只需要5%的年回报，就容易多了。

天涯浪客

总有人说股票也可以杠杆贷款，房子可以用租金还，请问股票拿什么去还贷款?

0307

港纸已经在7.85弱方保证的汇率上维持2个礼拜了，需每天抛美元才能维持，联系汇率已成大问题。港美元负债累累，压力大的很。

pan123au

天涯浪客 发表于 2019-3-21 05:21
总有人说股票也可以杠杆贷款，房子可以用租金还，请问股票拿什么去还贷款? ...

股息

huang003261

天涯浪客 发表于 2019-3-21 05:17
我们之所以投资地产，是因为在杠杆作用下的房产的资产规模。你有10万地产股票，一年涨20%，也不过2万。我用 ...

问题是现在的悉尼地产 基本没有租金可以还贷款的了 银行里有30%-40%是IO，说白了用IO的基本都是没准备长期持有，想要依靠杠杆以小博大，等待下一个接盘侠。

爱摇滚的大象

天涯浪客 发表于 2019-3-21 05:17
我们之所以投资地产，是因为在杠杆作用下的房产的资产规模。你有10万地产股票，一年涨20%，也不过2万。我用 ...

有没有看新闻啊。首付10万买50万的房子，一年跌8%，等于一年跌4万，直接亏-40%，还赚？2017年以后这两年买房的都是亏的。

flyfish668

香港地产过去10年跑赢香港地产股，香港地产股拿来收股息还可以

长期的低利率，房子低供应再加上大量的国内富人跑到香港购买房子，令到供不应求，房价大升

flyfish668

港汇走弱已经有一段时间了，一直怀疑有资金流出香港，但它的外储并没减少。现在有种说法是天朝与香港各自持有对方货币，这样外汇储备减少就看不出来了，等待未来验证了

天涯浪客

huang003261 发表于 2019-3-21 07:23
问题是现在的悉尼地产 基本没有租金可以还贷款的了 银行里有30%-40%是IO，说白了用IO的基本都是没准备长 ...

盲人摸象而已。对于悉尼这一只大象，每个人摸的位置不一样。感觉自然不一样。

天涯浪客

爱摇滚的大象 发表于 2019-3-21 07:25
有没有看新闻啊。首付10万买50万的房子，一年跌8%，等于一年跌4万，直接亏-40%，还赚？2017年以后这两年 ...

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... 4008&mobile=yes

上面是我2015年研究悉尼地产周期的帖子，纯属娱乐。对于房产投资，我更倾向于只买不卖，长线持有的策略。

huang003261

天涯浪客 发表于 2019-3-21 09:09
盲人摸象而已。对于悉尼这一只大象，每个人摸的位置不一样。感觉自然不一样。 ...

你指的是哪部分盲人摸象？

悉尼现在很少有租金可以cover贷款 还是 银行里30%-40%是IO贷款？

天涯浪客

huang003261 发表于 2019-3-21 08:18
你指的是哪部分盲人摸象？

悉尼现在很少有租金可以cover贷款 还是 银行里30%-40%是IO贷款？ ...

如果你愿意，照着正现金流的方向去看房，一年看上至少100套房，应该有5套房可以做到。我的亲身经历。现在也可以做到，完全没问题。

而且我对自己增加了难度，放弃所有的一房和两房户型，因为我觉得这两种户型是楼花的主力户型。我只购买三房和四房的户型，这些我就不需要靠降租金来抢租客了。

乾坤离析

天涯浪客 发表于 2019-3-21 04:21
总有人说股票也可以杠杆贷款，房子可以用租金还，请问股票拿什么去还贷款? ...

那我来抬杠了，我记得如果06年买入茅台，现在持有成本已经是负数了，就是你不买不卖一直持有，光靠分红现在接近800的茅台就算退市股价变成0，你还赚钱。
还贷款？随便卖几股呗。
以上抬杠，纯的。

天涯浪客

乾坤离析 发表于 2019-3-21 08:25
那我来抬杠了，我记得如果06年买入茅台，现在持有成本已经是负数了，就是你不买不卖一直持有，光靠分红现 ...

一个道理，如果你在2014年买入245的那个183万的townhouse，你再过十年估计有机会解套。

我买房三个原则，说了无数次了。千分之一，3S，同一个区看100套目标户型再买。

huang003261

天涯浪客 发表于 2019-3-21 09:23
如果你愿意，照着正现金流的方向去看房，一年看上至少100套房，应该有5套房可以做到。我的亲身经历。现在 ...

你说的1年100套房，5套正现金流，与我说的很少有正现金流的房子有矛盾吗？ 而且你说的是毛利吧，并没有除去各种杂费，在澳洲多两个投资房，地税增加不是一丁点，中介管理费，维修，房屋保险，印花税，空租率…… 最后，你说的正现金流的地方，应该是偏远吧，房产增值又是如何的
投资不是看的一个概率？ 我说的是相对于其他投资的长期回报来看，现在买入并非好时机，我的投资观念是买经济发展有前景的地区，同时收分红，这样最终分红+capital gain才是最大化
按照我的标准 现在的澳洲房产绝非是好的投资标的，一个没有高附加值生产力的地方，没办法赚外面的钱，工资收入就会长期滞涨，收入不涨房价如何持续实现capital gain是个疑问

aev

pan123au 发表于 2019-3-21 07:24
股息

好的股票，一年最多分两次 股息 ，贷款 可以一年只还 两次 利息吗

乾坤离析

天涯浪客 发表于 2019-3-21 08:28
一个道理，如果你在2014年买入245的那个183万的townhouse，你再过十年估计有机会解套。

我买房三个原则 ...

我其实经常和我堂弟探讨这个，他喜欢低杠杠率投资不动产。
我喜欢高流动性。
好，14年买入，到现在5年再过十年就是15年，每年百分之4.3利息，本金OI结束之后算一个百分之3的总加成。
一年家庭收入要达到贷款价值，举个例子100w把按照五倍杠杆率。就是7w成本。
好投资房产你不能是一套吧。一套那叫自住房，二套landtax 康嫂 假设你有两套房子。一年付出的持有成本就是15w。
700一周出去一年3.5w租金。
卖房子的印花税，海外人士的cgt，中介费。成交的周期。
看1000套房型都解决不了这种在大世道不好的情况下死算账。
同样位置时间窗口，融资买四大行股票成本低很多。

aev

乾坤离析 发表于 2019-3-21 09:25
那我来抬杠了，我记得如果06年买入茅台，现在持有成本已经是负数了，就是你不买不卖一直持有，光靠分红现 ...

当年只买 茅台 ，还一直持有，这个一定是 股神

乾坤离析

实际两套房子贷款一起200w情况下持有成本拆过18w-20w一年，就是百分之10。
tmd哪里要有百分之10稳定年化我买tmd个破60天7.8的理财。

乾坤离析

aev 发表于 2019-3-21 08:41
当年只买 茅台 ，还一直持有，这个一定是 股神

你那个结巴号怎么进去的。

aev

乾坤离析 发表于 2019-3-21 09:43
你那个结巴号怎么进去的。

你 才 结巴号

乾坤离析

aev 发表于 2019-3-21 08:46
你 才 结巴号

你原来不是这个号啊！我这不是亲昵的叫你结巴嘛。好像人家都亲昵的叫我死胖子一样。

aev

乾坤离析 发表于 2019-3-21 09:48
你原来不是这个号啊！我这不是亲昵的叫你结巴嘛。好像人家都亲昵的叫我死胖子一样。 ...

您  误认 我的兄弟 了，咱 就这个ID  

小撮澳人 搞 种族歧视，我的兄弟 受冤暂时不能来发言

结巴 不是 昵称吧，您 觉得是  昵称 那是 您的事，和咱无关

huang003261

乾坤离析 发表于 2019-3-21 09:40
我其实经常和我堂弟探讨这个，他喜欢低杠杠率投资不动产。
我喜欢高流动性。
好，14年买入，到现在5年再 ...

你这纯属误导啊， 银行属于cyclical stock, 现在经济下行， 买银行股， 赚了股息，跌了本金。。。还加杠杆买银行股长期持有？ 你应该是没有长时间持有过银行股票吧？

现在澳洲银行面临着监管的提高CET1 ratio 的要求， 简单来说就是去杠杆降风险， 意味着接下来EPS要跟着降， 四大里面有1-2个银行有很大的cut dividend 的风险。 这种分红股降息， 股价跌的不要不要的。。。

乾坤离析

huang003261 发表于 2019-3-21 09:16
你这纯属误导啊， 银行属于cyclical stock, 现在经济下行， 买银行股， 赚了股息，跌了本金。。。还加杠 ...

没问题啊，杠杠也不大啊，五倍都到不了，再说了经济下行买入蓝筹等经济上行卖出不行吗。纯粹死算账。哪有那么多瞎掰扯的。而且你房子上涨，房事交投活跃，最赚钱还是银行。这个道理对不。
同样的大环境里，持有的总价值越高保证金越小是不是风险越大。
拿股息赔本金赔利息
拿租金赔康骚赔物业赔维修赔保险赔利息最后还是要赔本金。
彼此彼此。

huang003261

乾坤离析 发表于 2019-3-21 10:23
没问题啊，杠杠也不大啊，五倍都到不了，再说了经济下行买入蓝筹等经济上行卖出不行吗。纯粹死算账。哪有 ...

呵呵 你高兴就好
一看你就是不看基本面炒股的主
当然你说你是炒A股的 也能理解
我的意思是这个时候买银行股和买澳洲房产一个意思

我的上帝

天涯浪客 发表于 2019-3-21 09:23
如果你愿意，照着正现金流的方向去看房，一年看上至少100套房，应该有5套房可以做到。我的亲身经历。现在 ...

三方和四方公寓吗？高见。满满的干货。

天涯浪客

我的上帝 发表于 2019-3-21 10:56
三方和四方公寓吗？高见。满满的干货。

联排。