AFR:悉尼知名华人中介大规模系统诈骗房贷数额惊人

ultrahelix

昨天《澳洲金融评论报》曝出，总部位于悉尼的知名抵押贷款中介公司Zenik Finance Solution，向四大银行和麦格理银行等多家银行申请了近10亿澳元的房屋贷款，而根据澳洲公司监管机构ASIC的调查，他们多年来一直在进行“广泛而系统的抵押贷款欺诈”。但这一切是如何发生的？

据《澳洲金融评论报》报道，2015年10月中旬，在南非的Sun City度假村，总部位于悉尼的抵押贷款中介公司Zenitk Finance Solution赢得了Yellow Brick Road（YBR）老板Mark Bouris的赞誉，获得了年度中介奖。

该奖项是由ASX上市公司YBR的Vow Financial所颁发的，该公司是一家抵押贷款聚合公司，负责将贷款申请从中介转交到澳洲各主要银行。但今年，随着皇家银行委员会的审查深入，抵押贷款中介受到关注，而3年前，随着澳洲房地产繁荣达到令人眩目的高度，贷款中介受到了追捧。

YBR对房地产投资者俱乐部Property Investors Alliance（PIA，即华人同盟）抵押中介部门的Zenitk大加赞赏，该公司的客户群主要是本地和海外的中国买家。

PIA和Zenitk都归华人Justin Wang所有，但最后这一切都分崩离析。

本周结束的一项法律诉讼中，提交的内部电子邮件、文件和短信揭示了联邦巡回法庭法官Justin Smith的发现，“Zenik中介业务中普遍存在着系统性的欺诈”。

Zenik中介在2013年至2016年间，以迅猛的速度申请贷款，他们伪造了银行对账单和签名，通过伪造工资单和就业信编造了虚假的工作，还参与了其他的欺诈行为。



《澳洲金融评论报》调查追踪了欺诈是如何展开的？它是如何被发现的？以及在银行、Vow Financial、Zenik和PIA之间所引发的一场激烈的相互指责。

暴露的欺诈性文件

澳洲监管机构ASIC曾经被告知欺诈的情况，但什么也没做。中介被停职，但是以欺诈手段获得的贷款仍然存在。产生的拖尾佣金仍被Zenik和Wang所获得。行业专家表示，还有可能价值数十亿澳元的其他贷款，也是通过欺诈手段获得的，潜伏在金融和房地产行业的表面之下，就像一颗定时炸弹。

西太银行、圣乔治银行（St George Bank）和澳新银行也发现，他们无法验证Zenik一些中国买家的抵押贷款申请中所列出的收入。澳洲国民银行、联邦银行和麦格理银行随即迅速跟进调查，证实Zenik的中介和客户使用虚假的文件通过欺诈获得公寓贷款。

在接下来的几个月里，中介Zenik被停职，随即被Vow Financial解雇，因此无法从银行获得任何新的贷款。目前唯一的公开线索是，以西太银行和澳新银行为首的各家银行，已经决定暂停对外国买家进行贷款，这些银行是Zenik最大的贷款机构。

与此同时，在幕后，银行将Zenik的欺诈申请归罪于Vow，而Vow归罪于银行，PIA的Wang推卸责任说，是Vow负责培训了中介。

周三， Smith法官说各方都要承担责任。

诈骗的贷款规模多大，金额有多少？

澳洲广阔的住宅市场创造了一个复杂的金融生态系统，从房地产中介和银行，到抵押贷款中介、开发商，还有在房地产价格开始全面回落之前，已经套现的外国买家。

在房产繁荣时期，PIA和Zenik专注于中国买家，在2013年至2015年间，为澳洲和海外的中国借款人申请了约4000份贷款申请。这些贷款的总价值，如果平均每笔50万澳元，被认为约为10亿澳元，但是现在法庭上详述的一些欺诈行为还没有引起皇家委员会调查。

尚不清楚这4000笔贷款中，有多少是采用虚假文件申请的，但在一个案例中，澳新银行拒绝了Zenik的约70笔贷款申请，因为它们被发现是系统性的欺诈。

在澳新银行2016年对Zenik的120份外国贷款申请的审查中，有109份是欺诈性的，另外三分之二的本地申请也是欺诈性的。

在有争议的国民银行推荐人项目中，也终止了Zenik的推荐人资格认证。

银行于2016年3月首次发现这些违规行为，并于当年晚些时候通知ASIC。本周，ASIC向《澳洲金融评论报》证实，他们知道此事。

然而，今年5月，ASIC永久禁止了中介公司X Finance背后的3名中介，这3名中介在前一年制作了与Zenik相同的欺诈文件：伪造工资单、就业和夸大收入，而西太银行因此批准了1700万澳元的贷款。

在Zenik，除了虚假的收入和就业文件，申请人还谎称购买房屋是为了自住，并向银行隐瞒未偿债务，自营借款人假装是雇员。

Zenik内部审计和员工通信也显示，一些申请人的海外文件是在中国的一家造假工厂“生产”出来的。

在某些情况下，Zenik中介将大量资金存入银行账户，以支持虚假的余额。在贷款发放前3个月，Zenik的中介或销售代理会存入相当于3个月工资单的虚假工资。

Zenik，一个失控的成功故事

YBR的老板Mark Bouris在2016年末曾亲自拜访了PIA。30多名中介的表现如此突出，以至于在2016年初，西太银行在Zenik的办公室里安置了一名全职员工，以方便开户。

在运营高峰期，Zenik的前期佣金收入约为每月84.5万澳元，另外还有拖尾佣金约为27万澳元。根据德勤Access Economics的数据，这比2016-17年房产中介公司的平均佣金收入高出3倍。

Zenik的客户来自PIA，该公司雇佣了多达数百名普通话中介，以悉尼奥林匹克公园城区为基地。PIA的销售方式包括投资研讨会和现场教育项目，以吸引投资者购买Kellyville、Carlingford、Campsie、Rockdale和Parramatta等悉尼地区的公寓，这些地区都在所谓的中环住宅区。他们销售的公寓很少在比较好的城区，如东区或下北岸。

这些公寓的开发商包括著名的悉尼公司Dyldam、Toplace和Holdmark。

在很多个周六的晚上，Wang在奥林匹克公园的Australia Avenue 2号的礼堂里，用普通话举办“教堂集会式研讨会“，在繁荣时期，每个周六都能吸引700到800人。而这个礼堂是PIA特别建造的。

该公司的座右铭是“通过房产实现繁荣”。

尽管数额巨大，Zenik的抵押贷款申请仍然只占PIA公寓销售额的20%。

PIA的销售额如此巨大，甚至其销售代理和员工也对公寓投资着迷。一个家庭收入仅为11万澳元的房地产代理中介有4套楼花公寓，两年内全部到期交割，所背负的总债务为800万澳元！

恐慌和相互责备

对Zenik中介的欺诈行为，Wang否认知情。

但是随着联邦巡回法庭案件的进展，其细节被逐渐曝光，该案件是由前PIA首席执行官Leighton King对Wang的不当解雇指控引发的。

在一份声明中，PIA的前首席执行官King详细说明了他是如何被告知Wang的座右铭是“签署、交易、承诺，然后实现融资”的。

中介们告诉King：“你不了解我们的企业文化，你不知道Justin Wang、Jean Hu和销售团队成员为房产交割问题所施加的巨大压力。”

“我们的工作是向客户出售楼花房产，大量的楼花房产。Justin Wang要求房产需要完成交割，销售们就必需要完成房产交割。”

2016年上半年，各大银行普遍对外国买家表示担忧。一项全行业范围的调查于3月和4月开始。到8月底，一项针对Zenik的进一步调查开始进行。

Wang表示，他的业务“干净”，并对银行“瞄准”他和Zenik感到惊讶。

但文件显示，一些中介已经承认了欺诈行为，并已经辞职。

迅速失宠

作为PIA和Zenik的唯一董事，Wang否认了他对Zenik中介施加贷款额度压力的说法，并表示没有银行或监管机构联系过他，讨论抵押贷款申请使用虚假文件的事情。

Wang告诉《澳洲金融评论报》说：“不管银行发现了或没有发现什么，但我没有收到任何银行或政府机构对欺诈的指控。”

与此同时，在一年的时间里， Vow对Zenik中介的态度从赞许变为否认。2016年9月，在给银行的电子邮件中，他们承诺“从Vow中消除这种癌症”。2017年3月，Vow阻止了所有Zenik中介通过其获得贷款，并正式终止了与Zenik的中介协议。

但是这对银行来说动作还不够快，Vow遭到了银行的激烈指责。

Zenik如今的命运如何？

2017年2月，Zenik更名为Fame Finance Solution，但从未开展过新业务。

而Wang继续赚取着支付给Zenik的拖尾佣金，因为他是唯一的董事。

Wang还另外创办了一家名为Oak Lending的新中介公司，为他的公寓买家提供贷款，由Tanya、David White和Ray Dib经营，他们与Bulldogs橄榄球联盟足球俱乐部有关联。它通过许可证持有者Axiswealth Group运营，Wang也是Oak Lending的董事。

几名被Vow终止合同的Zenik中介现在正在为Oak Lending工作。

而Wang表示，Oak是一家受人尊敬的抵押贷款中介公司，与Zenik或Fame无关。


来源：《澳洲金融评论报》Financial Review 14 Dec 2018报道
https://www.afr.com/real-estate/ ... den-20181205-h18sm6

水月境天

感谢翻译。

equilibrium

不错 支持

jacsonlin

翻译的比较客观。

wjsmelb

关键是靠假信息得到批准的贷款，没有一个fall into default。所以说到底银行们都没有实质上的损失

hz88

造假就是造假，应该被罚

Deisler

wjsmelb 发表于 2018-12-15 21:06
关键是靠假信息得到批准的贷款，没有一个fall into default。所以说到底银行们都没有实质上的损失 ...

那是因为IO还没到期

01121999

Deisler 发表于 2018-12-15 21:20
那是因为IO还没到期

是不是包租2年，等于pia返现期还没到的缘故

Deisler

01121999 发表于 2018-12-15 21:25
是不是包租2年，等于pia返现期还没到的缘故

也有可能，反正是租金足够还息

SethRich

这家公司记得挺出名？

天河大大

没事没事！早点睡觉吧！

stockcomments.c

赶紧抓人啊。该坐牢的坐牢。
就按着马可夫那咋诈骗案例判。
无期徒刑。

老衲

银行要是不知道就笑话了

仙人抚我顶

Deisler 发表于 2018-12-15 21:20
那是因为IO还没到期

很期待明年IO到期时候这个论坛的情景。。。。。。

万里之外

一个家庭收入仅为11万澳元的房地产代理中介有4套楼花公寓，两年内全部到期交割，所背负的总债务为800万澳元！:o4套楼花800万，平均每套200万

黑山老妖

PIA PIA PIA。

红树林

万里之外 发表于 2018-12-15 22:06
一个家庭收入仅为11万澳元的房地产代理中介有4套楼花公寓，两年内全部到期交割，所背负的总债务为800万澳元 ...

当时人家就想投入80万杠杆10倍，一年房价涨20%，转手就能盈利160万，年收益200%

gplusplus

ATO应该顺势查查高杠杆们的租金收入偷漏税情况

huang003261

huang003261

brain123

今天他们开年会呢，看上去Justin都还挺嗨

BHS

https://www.youtube.com/watch?v=6RGoLtUiW48

lancy

现在还是看到这家房地产在卖楼花

薯条

Calvin_Mai

BHS 发表于 2018-12-15 23:29
https://www.youtube.com/watch?v=6RGoLtUiW48

年度洗脑大会

极品飞熊

huang003261

BHS 发表于 2018-12-15 23:29
https://www.youtube.com/watch?v=6RGoLtUiW48

一不小心给视频点了个dislike

Da_Musiq

wjsmelb 发表于 2018-12-15 21:06
关键是靠假信息得到批准的贷款，没有一个fall into default。所以说到底银行们都没有实质上的损失 ...

请问没有一个default的信息从哪里来

库克风飞扬

澳洲本地中介也一样，澳洲房产价格，不就是虚假收入+瞒报债务支撑起来的吗？银行敢要求申请人提供ATO年度报税资料吗？

thatsfine

中国这些现金工，又没有不还贷
欲加之罪