小型商业地产讨论

lazysnail

看地产板块讨论的基本都是住宅行情，想看看大家是不是一起讨论一下小学商业地产。那些轻工业啊，仓库厂房什么的。有谁有什么投资经验 然后觉得现在是入市的好时机吗？感觉租金回报还是挺低的。那些300万以下，悉尼市中心15公里以内，可能就几百平米的地那样。

大家有什么看法吗？租金回报率得多少才值得啊？

flyer

都知道现在是好时机，所以价格也涨得快。

lazysnail

没有觉得这种小商业地产有跌。 大型商业地产肯定没跌， 住宅是跌的。就是小型的感觉吃不准。

sysmall

小型商业地产因为养老金的原因，最近几年一直是暴涨，个人认为很快将与住宅一样进入下跌周期，泡沫太大。这轮下跌肯定会把一些人弄破产的。

cloudaus

其实商业地产早就很火的，只不过华人做的不多，我们做商业地产设计这几年都很忙的，不过现在的价格已经很高了，我老板都摇头阿

lazysnail

sysmall 发表于 2018-12-5 11:12
小型商业地产因为养老金的原因，最近几年一直是暴涨，个人认为很快将与住宅一样进入下跌周期，泡沫太大。这 ...

住宅下跌是贷款收紧造成的。 那小型养老金的基本面预期有改变吗？养老金还是照样需要投入管理。那应该不影响投资热情吧？小型养老金也没有别的好的稳健投资渠道。

maorice

养老金如果是self manage买个投资房或商铺是最好的方法， 问题在于你有多少养老金。 商业地产有些地方的确是虚高， 都是些外行乱投资。 好在有部分卖家自己的预期值不高， 所以还是有的投资。 retail shop的话一般回报在7%就可以了。 office 5%就可以了， warehouse就比较复杂了， 不是简单的租金回报就可以了， building本身的质量与位置很重要。 如果是工厂的话， 要小心， 尤其是在悉尼，澳洲制造业并不好， 风险很大。


最后就是，如果是新手，尽量买新一点的商铺， 会少很多风险。

lazysnail

商铺应该是很差的投资了， 除非是自己做小生意需要。就是小厂房小warehouse那些不知道发展预期。感觉现在市面上都是5%以下了，但都打一些development旗号

Clovelly12

maorice 发表于 2018-12-5 11:39
养老金如果是self manage买个投资房或商铺是最好的方法， 问题在于你有多少养老金。 商业地产有些地方的确 ...

严重同意！　

sysmall

lazysnail 发表于 2018-12-5 11:15
住宅下跌是贷款收紧造成的。 那小型养老金的基本面预期有改变吗？养老金还是照样需要投入管理。那应该不 ...

只靠养老金付全款是没有泡沫的，以前各大银行给养老金贷款的，从25%首付降到50%首付，现在干脆关闭了这种贷款，从2015年到2018年积聚了很大的泡沫，一旦租不出去，养老金持有者又还不起贷款，就会连锁反应，比住宅风险大。

风口上的猪

商业地产的cost 很高
有那么几个旺铺，需要相当的眼光，剩下大部分都是大坑

风口上的猪

悉尼商业物业，回报率能达到7%吗？净回报率，可能低于5%，cover不了贷款利息
商贷的申请费，就要1-2w

oceandeepshell

这种厂区投资是绝对对赌，一赌人工智能会如约而至，二赌中国国将不国，产业链转移。

hellobottle

作最坏的打算 如果有两年的空租 能不能扛住风险。

huang003261

风口上的猪 发表于 2018-12-5 16:16
悉尼商业物业，回报率能达到7%吗？净回报率，可能低于5%，cover不了贷款利息
商贷的申请费，就要1-2w ...

现在悉尼市区 稳定租约 净利润5% 恐怕是想多了。。。商业地产16年开始就很火了 市区的回报都不怎么样 都往countryside买了 因为相对便宜且回报稍微高一点 但是地不增值 如果按照现金流来评价 现在澳洲的住宅和商业地产回报都是低的可怜 这个时候还叫人买商业地产 其心可诛

datou1981

oceandeepshell 发表于 2018-12-5 19:50
这种厂区投资是绝对对赌，一赌人工智能会如约而至，二赌中国国将不国，产业链转移。 ...

中国产业链转移到澳洲来? 年底了....笑话等级要刷新了啊

飞儿

huang003261 发表于 2018-12-5 20:40
现在悉尼市区 稳定租约 净利润5% 恐怕是想多了。。。商业地产16年开始就很火了 市区的回报都不怎么样 都 ...

这个就是外行话了。
商业地产，不一定要买在悉尼市区，而且听说市区的增值一向很不错。

如果投资没有赌博成分，还怎么考眼光？人人都存钱到银行算了

飞儿

datou1981 发表于 2018-12-5 20:43
中国产业链转移到澳洲来? 年底了....笑话等级要刷新了啊

呃。。。奶粉，保健品，地产等行业。。不是转移了一些过来了吗。。

datou1981

飞儿 发表于 2018-12-5 20:45
呃。。。奶粉，保健品，地产等行业。。不是转移了一些过来了吗。。

他说的是中国经济崩溃..然后产业链转移...澳洲有啥?啥都缺.啥都远....

本来学习一下商业地产知识的,结果看到一个大笑话...

huang003261

飞儿 发表于 2018-12-5 21:44
这个就是外行话了。
商业地产，不一定要买在悉尼市区，而且听说市区的增值一向很不错。

看了你几个贴 都说现在是好时机抄底 你怎么不买？ 听说市区增值很不错 那是以前吧 你拿以前的情况推断未来 也是够搞笑的 现在商业地产5.5的利息 后续利息大趋势看涨 RBA涨到2.5 代表商业地产利息涨到7  你手里拿个5%回报的商业地产 准备熬几年？
真金白银代表了你的想法 你要是真看好 现在可以直接真金白银砸下去买

lazysnail

是的 商业地产回报率肯定要比住宅高才符合投资规律 不然风险不值得。但是正常商业估值都是看total return而不是只看租金。只是对比较小型的这些不太了解，想看看有没有之前买过比较了解这方面行情的人出来指点一下。大型这几年total return都10%出头。

飞儿

huang003261 发表于 2018-12-5 20:51
看了你几个贴 都说现在是好时机抄底 你怎么不买？ 听说市区增值很不错 那是以前吧 你拿以前的情况推断未 ...

那啥，我要是有钱，当然不停买了

这不在筹钱要么买生意要么买商业物业嘛。。。

飞儿

datou1981 发表于 2018-12-5 20:47
他说的是中国经济崩溃..然后产业链转移...澳洲有啥?啥都缺.啥都远....

本来学习一下商业地产知识的,结果 ...

中国经济奔溃，不知道怎么才算。。

中国产品的质量，社会的信用体系，算是奔溃得七七八八了？否则，怎么解释奶粉疫苗问题，巴士集体事故问题。。

2018发发发

lazysnail 发表于 2018-12-5 22:10
是的 商业地产回报率肯定要比住宅高才符合投资规律 不然风险不值得。但是正常商业估值都是看total return而 ...

Total return 和租金有何不同

风口上的猪

huang003261 发表于 2018-12-5 21:40
现在悉尼市区 稳定租约 净利润5% 恐怕是想多了。。。商业地产16年开始就很火了 市区的回报都不怎么样 都 ...

是呀，据我所知悉尼商业物业的回报率只有3-4%,还不够还利息的

datou1981

飞儿 发表于 2018-12-5 21:22
中国经济奔溃，不知道怎么才算。。

中国产品的质量，社会的信用体系，算是奔溃得七七八八了？否则，怎么 ...

比如澳洲这种....GDP,在中国就算崩溃了.

产品质量...apple觉得不好用吗?
社会信用体系....这个就参差不齐,这个是发展过程还是需要很长时间.

奶粉疫苗这种...监管不力.缺乏独立监管机构.


经济崩溃这个说法我上学的时候就一直有......我也不知道20年前的砖家还在世不,

首先中国有资金,有人才,有空间发展.这和当年美国搞日本的时候不一样,日本没有空间...

只要中国自己不玩大了....我们有生之年...看不到崩溃...澳洲不是还强调了27年增长么...

Saidlu

悉尼商业涨吗 真的涨吗 真的吗。。。。。刚付了八万多中介费总算松口气

lazysnail

2018发发发 发表于 2018-12-5 22:25
Total return 和租金有何不同

total return是租金+增值 每年估价的

lazysnail

Saidlu 发表于 2018-12-5 22:35
悉尼商业涨吗 真的涨吗 真的吗。。。。。刚付了八万多中介费总算松口气

你买了什么样的啊？

Saidlu

lazysnail 发表于 2018-12-5 22:40
你买了什么样的啊？

市中心商铺 卖