关于offset 账号的合理使用问题

jzhou18

Hello 大家好，

有个offset 账号的使用问题向大家咨询一下。我尽量把我这边的情况说明白，请给位大神帮我分析一下我应该是怎么操作可以最有效的管理现有的资产。

现在有一套自住房还有一套投资房，自主的是house，投资的是公寓。目前自主的house贷款差不多86w的贷款，利息3.77%，该房产的offset账号有62w的现金。目前每个月还款（P&I）差不多是$4086。投资房的贷款36.4w（也是P&I），不过利息是4.34%，该房贷也有offset账户，不过offset账户为0。

就单纯计算利息而言，36w的利息差额（一个是3.77% 一个是4.34%）就在每年2k左右。所以我在想是不是把house的offset账户的钱转36w到公寓房的offset账户里面去，这样一来，公寓房不需要再换利息，还的全部是本金。那么house这边每月的还款利息就多还了，本金就少还了。可以用公寓的租金来还house的利息，$4086还是每个月照样来还。

这样来操作是不是等于每年节约了2k的interest rate所产生的成本？

因为我这个公寓的offset账户有钱的话，基本上不需要再还利息了。那么关于房产每年退税来说的话，目前公寓房的这个利息（每个月差不多1200-1300的样子）是不是还是可以算是每年的cost来的呢？

也不知道大家明白了我这个情况没有。希望大家给予帮助！谢谢！

李十三

自住房利息税后付。投资房利息税前付。

victor123

看明白了，没戏。你公寓offset钱满了，完全不可能产生利息，怎么可以算cost？你也太小看ATO了。

每年银行的statement里面会明明白白注明，你利息一共交了多少，offset 给你省了多少。


就看你是省利息划算，还是退税划算了。甘蔗没有两头甜。

jzhou18

victor123 发表于 2018-12-4 13:45
看明白了，没戏。你公寓offset钱满了，完全不可能产生利息，怎么可以算cost？你也太小看ATO了。

每年银行 ...

谢谢你的回复。。。这样来说，我还是保持现状好了。谢谢！

shuyuanli

你每年收入的最高税率是哪一档?

投资房的利息可以抵税, 自住房不行, 所以你将投资房利率4.34 X (1-最高税率)% 才是你投资房的真实利息成本

一般来说, 先还完自住房, 再还投资房

jzhou18

李十三 发表于 2018-12-4 13:43
自住房利息税后付。投资房利息税前付。

这个是什么意思呢？没太明白！

urbb

自住房还没还完，为啥要把余钱放投资房？ 你不做负扣税吗？
反正我是把自住房的小蓝纸拿到手后，才往投资房的OFFSET里放钱。

jzhou18

shuyuanli 发表于 2018-12-4 13:47
你每年收入的最高税率是哪一档?

投资房的利息可以抵税, 自住房不行, 所以你将投资房利率4.34 X (1-最高税 ...

首先，谢谢你的回复！

我这边的收入并不是高档的那个。是在那个中档 37k - 90k...

这么算来可能还是先还自己住房的本金，因为这个不用作退税。投资房那边多支付的利息，应该在后续的退税里面可以退回来。再加上房子的折旧的话，也是一部分不小的成本。

我这么理解没问题吧！？

jzhou18

urbb 发表于 2018-12-4 13:53
自住房还没还完，为啥要把余钱放投资房？ 你不做负扣税吗？
反正我是把自住房的小蓝纸拿到手后，才往投资房 ...

谢谢回复。。我现在打算保持现状！

jzhou18

shuyuanli 发表于 2018-12-4 14:00
是的, 如果你的投资房算下来是正收益的话, 钱可以放在投资房offset里, 哪个利息高放哪里 ...

投资房很难算到正收益吧？

房子折旧这块一年都是大几千了，再加上利息，一年下来也是14k（按照1.2k每月的话），再加上strata，council rate，water usage这些应该是高于租金收入的。租金现在每周480. 一年算他50周的话，扣除管理费 应该是比cost低的。

helina312

投资房的花费中，利息是大头啊。没有利息，分分钟变证现金流。
按你的INFO， 你利息的花费，可以帮你抵消5000多的TAX啊。比你一年省利息的2000 多多了。

李十三

jzhou18 发表于 2018-12-4 13:47
这个是什么意思呢？没太明白！

36萬為你節省投資房利息15624.但是你要多交稅5077.稅後省了10547.

如果直接放在自住房，稅後節省13572.

audreybest

楼主投资房没有利息了，估计还得交房租收入税。。。。。

jzhou18

谢谢大家的回复。。我知道了。。我还是保持现状，都放在自住房的offset好了。投资房的话，就放租金来抵扣利息了。。

去留无意cy123

mark