ZT: 说信贷放松怕是你想多了，这波房价泡沫还没挤完呢

仙人抚我顶

悉尼最近一个月的清空率已经连续降至40%左右，房价也是一降再降，很多区域的房价已经回归至2015年左右的水平。

在这房价波动的两年里，金融监管机构始终是众人口诛笔伐的对象，这一个星期里由于澳洲财长的呼吁，很多媒体又开始展开无限的遐想，很多文章开始预测澳洲的信贷政策有放松的迹象，2019年房产市场将会回暖。

那么，信贷政策真的会”放松“吗？

答案一定是否定的。

APRA(澳洲银监局)这两年对银行的政策施压主要从Responsible lending(责任贷款)入手，简单的说，就是督促银行有义务去审核并将钱发给有能力还款的客户。

银行如何确定客户有能力呢？

只能通过真实的收入、日常花销、债务情况等方面仔细核实之后，才能确定客户具有贷款可负担能力，所以APRA的要求在“理”上并不过分，如果在这些方面都“松”，那么整个金融秩序会更加混乱。

为何这次的政策收紧对房价造成了这么大的冲击？

我个人认为，主因就是大家对以前的政策“松”习惯了，几年前房产市场流传这样一个段子：“买房不看房价，只看首付。”

意思就是，买房首付款只要够20%，想贷多少钱都有办法，最终导致全民买房，哄抬房价，房产泡沫迅速累积。

举个例子

一个三口之家，要买一套房产自住，在没有其它任何负债（如车贷，投资房贷等）情况下：

买一套100万的房产，如贷款80%，也就是贷款为80万，夫妻二人的收入需达到14万左右；

买150万的房产，同样贷款80%，也就是120万，夫妻二人的收入需要达到20万左右；

如果是200万的房产，贷款80%，就是160万，夫妻二人的收入，则需要达到25万左右。

以上计算是基于没有任何负债的情况，如果有负债，那么家庭收入则需要比列举的数字更高。

大家回想一下，在市场2015-2016年市场疯狂的时期，Chatswood、Burwood、 Golden、Eastwood、Epping 等区域的价格都成什么样子了，就连西北的Castle Hill 价格都在180多万左右，再对照例子中给出的工资要求，有多少人可以达到这样的工资？

只是当时贷款对每个人来说都不是难事，你能贷款他也能贷款，最后能拼的只能是价格，造成房产泡沫现象。

如今，银行对贷款申请人收入的真实性、债务的具体情况，以及日常花销等方方面面加紧核查力度之后，购房者拼的不光是钱了，拼的是综合实力，这也让很多区域的房价露出本来的价值。

所以我认为，悉尼的房价并没有降，只是去掉了之前累积的一层泡沫而已。

信贷政策会放松么？

虽然APRA对银行贷款部分审查将会在明年2月份出示结果，仿佛严打已经告一段落，但是这并不能证明银行的信贷政策将会放松。

银行经历这样一次洗礼之后，在未来的两年至三年之内，贷款政策基本会维持现有的态势。

对于2015年之后拥有多套物业组合的投资者来说，由于转贷的困境，只还利息到期，导致持有成本的增加，在明年出售房产的几率会更大一些，因此房屋供应量将会持续增加，房价的泡沫会持续消减。

而作为首次置业者，或者小房换大房的置业者，明年简直就是充满机会的年份，银行刚刚替你把泡沫扫清之后，留下的就是最真实的价格。

qqangela

我的理解，我买自住房， 看上好的在能力范围内就买，
至于投资房， 今年或者明年，可以买， 之后对大部分人，特别是要负扣税的， 过了2019年， 没什么必要了，
普通人，年薪到$12万的不错了， 现在9万到18万，扣37%， 到了2022 年， 4万1 到12万 只要32.5%， 到2024年， 4万1 到 20万 只要32.5%， 我估计2022年会有很多投资房出手， 因为负扣税，不会对交税有影响了。 当然如果工资都超过20万元或者这个没有执行， 那另说。。
所以现在买投资房是最划算的， 价格低， 有5-7 年的负扣税可以用， 外加2022年后房产的低迷也差不多过了。 到时， 大多数的房子也应该是正现金流了。

kingochan

2楼还推荐人买投资房呢？

Benz20xx

转自哪里不说一下？

jacsonlin

特朗普(专题)周二再次对美联储“开炮”，表示他希望美联储降息，以回应目前的经济和金融市场状况。他说：“我希望看到美联储降低利率。我觉得这个利率太高了。我认为我们的美联储问题比其它问题大。我认为科技股存在一些问题。”

qqangela

kingochan 发表于 2018-11-21 13:44
2楼还推荐人买投资房呢？

只推荐今明两年， 之后就不建议了，
没闲钱的不建议，

仙人抚我顶

jacsonlin 发表于 2018-11-21 13:56
特朗普(专题)周二再次对美联储“开炮”，表示他希望美联储降息，以回应目前的经济和金融市场状况。他说：“ ...

第一，你这个新闻是今年78月份的旧闻了，

第二，特朗普说了这话之后被美国各界骂，说是破坏了美联储的独立性，什么意思？就是美联储才是独立并掌握经济规律的。

第三，特朗普的话你也拿来当圣经，还是找点权威人士的吧

一天世界晴~

四大state manager级别已经有放风 royal commission走了以后 第一件事是改计算器 更有助于贷款人同样收入下贷款能力的提升 时间预计在2019年的年底

jacsonlin

仙人抚我顶 发表于 2018-11-21 14:06
第一，你这个新闻是今年78月份的旧闻了，

第二，特朗普说了这话之后被美国各界骂，说是破坏了美联储的独 ...

这是昨天的新闻，而且是第二次说，多看点新闻吧。

仙人抚我顶

jacsonlin 发表于 2018-11-21 14:09
这是昨天的新闻，而且是第二次说，多看点新闻吧。

怎么没看到，主要呼吁油价下降不是吗？还是你觉得特朗普的话有用，或者这次说他就不会挨骂了？

最关键的是，沙特也许会听特朗普的，但美联储不会，你以为美国是中国那样的体制吗？

jacsonlin

仙人抚我顶 发表于 2018-11-21 14:11
怎么没看到，主要呼吁油价下降不是吗？还是你觉得特朗普的话有用，或者这次说他就不会挨骂了？

最关键的 ...

怎么没作用？美联储主席是特朗普任命的。

仙人抚我顶

jacsonlin 发表于 2018-11-21 14:13
怎么没作用？美联储主席是特朗普任命的。

你是认真在跟我讨论还是在逗我玩儿呢？还任命的，都是提名的好吗？美国最高法院大法官也是总统提名的，你觉得是不是总统就可以直接解释法律了？
还有不知道你能不能对这文章提出什么反对观点来，我挺期待的。

jacsonlin

仙人抚我顶 发表于 2018-11-21 14:19
你是认真在跟我讨论还是在逗我玩儿呢？还任命的，都是提名的好吗？美国最高法院大法官也是总统提名的，你 ...

特朗普可以随时炒掉美联储主席，你说有没有用。别忘了特朗普家族是从事什么行业的，看懂了就能透过现象看本质。

Sunking08

楼主，你又来跟资本讲道理了，资本什么守候跟你讲过道理，央行巨量印钞之前跟你讲过道理吗？而且印的钱 90% 进了1%的人的腰包。

仙人抚我顶

jacsonlin 发表于 2018-11-21 14:24
特朗普可以随时炒掉美联储主席，你说有没有用。

你知道总统如果强行炒掉一个美联储主席的后果么？那就是金融市场的自爆，当然如果你强行杠就没什么意思了，特朗普还可以随时朝中国发射核弹大家一起玩儿完呢。  

jacsonlin

仙人抚我顶 发表于 2018-11-21 14:31
你知道总统如果强行炒掉一个美联储主席的后果么？那就是金融市场的自爆，当然如果你强行杠就没什么意思了 ...

总统已经警告第二次了，别逼总统警告第三次，中国人说事不过三。

仙人抚我顶

jacsonlin 发表于 2018-11-21 14:32
总统已经警告第二次了，别逼总统警告第三次，中国人说事不过三。

吓死美联储主席宝宝了哈哈，美国总统的警告用中国俗语结尾是最骚的，老J你现在说话越来越逗了。

dedge

川普炒不了美联储主席，美联储也不听他的

美联储本质上是私人银行团

但是如果华尔街指哪，美联储就打哪

panadol89

jacsonlin 发表于 2018-11-21 12:24
特朗普可以随时炒掉美联储主席，你说有没有用。别忘了特朗普家族是从事什么行业的，看懂了就能透过现象看 ...

随时炒掉？在说真的还是说笑？

belinda529

一天世界晴~ 发表于 2018-11-21 14:06
四大state manager级别已经有放风 royal commission走了以后 第一件事是改计算器 更有助于贷款人同样收入下 ...

你太搞笑了吧。真的假的

仙人抚我顶

dedge 发表于 2018-11-21 14:36
川普炒不了美联储主席，美联储也不听他的

美联储本质上是私人银行团

老J变了，我都怀疑是不是换人用他的号了，以前说话不是这么不成熟的。

T.T

一天世界晴~ 发表于 2018-11-21 14:06
四大state manager级别已经有放风 royal commission走了以后 第一件事是改计算器 更有助于贷款人同样收入下 ...

是吗？ CBA 的CEO 正在被 RC “双规” 问话呢，那天听RC质问他Broker的存在意义，听的笑死我了

一天世界晴~

belinda529 发表于 2018-11-21 14:41
你太搞笑了吧。真的假的

我在这个论坛从来不搞笑 说的都是看到的  多少验证的~~

一天世界晴~

T.T 发表于 2018-11-21 14:47
是吗？ CBA 的CEO 正在被 RC “双规” 问话呢，那天听RC质问他Broker的存在意义，听的笑死我了 ...

CBA一贯的anti-broker  这个很常见

不会游泳的鱼

其实要是在银行工作就知道松紧了，不用分析。现在银行日子也不好过的。之前给发展商的贷款很多收不回来。房贷业务新客户也少。基本都是互相抢客户利率也不会高。看看银行们能勒紧裤腰带多久？

wensijing

T.T 发表于 2018-11-21 14:47
是吗？ CBA 的CEO 正在被 RC “双规” 问话呢，那天听RC质问他Broker的存在意义，听的笑死我了 ...

这个在哪里看得到？

kingochan

仙人抚我顶 发表于 2018-11-21 14:44
老J变了，我都怀疑是不是换人用他的号了，以前说话不是这么不成熟的。

我也觉得J在这帖子里面有点胡搅蛮缠了。
虽然是今年上半年接了盘，但是不至于看不清形势。

只能说因为看见这些帖子，心里不舒服，非要怼两句。可以理解，可以理解。

audreybest

一天世界晴~ 发表于 2018-11-21 14:06
四大state manager级别已经有放风 royal commission走了以后 第一件事是改计算器 更有助于贷款人同样收入下 ...

很少有人会因为放风而买房的。。。只有中介会因为放风而有新的文案出来。
真的放松了计算器，到了19年底再看效果吧。

仙人抚我顶

audreybest 发表于 2018-11-21 19:52
很少有人会因为放风而买房的。。。只有中介会因为放风而有新的文案出来。
真的放松了计算器，到了19年底 ...

论坛里的这种回帖我能编出来20条不一样的，反正没根据。。。。。。

仙人抚我顶

kingochan 发表于 2018-11-21 16:11
我也觉得J在这帖子里面有点胡搅蛮缠了。
虽然是今年上半年接了盘，但是不至于看不清形势。

估摸着心里不舒服，又不知道怎么反驳，憋在心里又难受，于是来胡搅蛮缠一下吧
J尽管总是唱多，但他除了那次编新闻被我抓包之外，一般不会犯这么低级的错误