投资房选PI or IO?

yzh112

PI 3.85 IO 4.35? 你们选哪个？

jiaojiaobear

同问

funnyfish

无论自住或投资都选利率低的，尽快还本金，很多人都io盼着房价涨，前几年也许可以，现在还是别了，只有没贷款的资产才是真资产，有贷款的都叫负债

freewalker

如果你现金流够，那就选PI，利率低，实际给银行的利息就少。如果现金流不够，那就只好IO了。最好的办法是做个refinance，多贷出来一些钱，然后做成PI，这样相当于用银行的钱来还本金，既没有现金流的问题，又可以拿到低利率。

jzhou18

freewalker 发表于 2018-12-4 13:32
如果你现金流够，那就选PI，利率低，实际给银行的利息就少。如果现金流不够，那就只好IO了。最好的办法是做 ...

这个说得好！！！

qqangela

jzhou18 发表于 2018-12-4 14:07
这个说得好！！！

我严重怀疑论坛里的智商， 没钱还银行， 还问银行借更多钱来还本金。 竟然还说好的。

jzhou18

qqangela 发表于 2018-12-4 15:33
我严重怀疑论坛里的智商， 没钱还银行， 还问银行借更多钱来还本金。 竟然还说好的。

...

论坛里面的智商都不高，都是炒房炒的。。

再就是，玩笑话你也应该看得出来吧。。。 何必这么较劲呢

qqangela

jzhou18 发表于 2018-12-4 15:44
论坛里面的智商都不高，都是炒房炒的。。

再就是，玩笑话你也应该看得出来吧。。。 何必这么较劲呢 ...

说的在理， 是我太较劲了

jzhou18

qqangela 发表于 2018-12-4 15:47
说的在理， 是我太较劲了

没事没事！！！

不过话说现在这个房地产的确容易把人搞出问题来的。。

qqangela

jzhou18 发表于 2018-12-4 16:12
没事没事！！！

不过话说现在这个房地产的确容易把人搞出问题来的。。  ...

说白了，都想空手套白狼，不劳而获，

sk

这个问题真跟会计师讨论过，自主房没还完 / offset没有本金大，并且能扣税的情况下，选IO.

jzhou18

qqangela 发表于 2018-12-4 16:17
说白了，都想空手套白狼，不劳而获，

还是老老实实的工作，靠谱。。。澳洲这边的投资环境也就这么回事，不会像国内那边短短几年翻个个儿，这边还是需要长期拿着才行。。10-15年才看的出来收益

qqangela

jzhou18 发表于 2018-12-4 16:24
还是老老实实的工作，靠谱。。。澳洲这边的投资环境也就这么回事，不会像国内那边短短几年翻个个儿，这边 ...

对

felixwoz

楼上两位在唱双簧嘛，我觉得4楼说的没毛病，如果能topup一些，可以解决暂时的现金流问题。

silviya

现在io很难贷出来

ilovefamily

永远io啊……把本金还会”回银行干嘛？？？

大头爸爸

LZ哪里说了他没钱还银行了？我有点糊涂

ailsalu

现金流好的话选利率低的，记得之前论坛讨论过

qqangela

felixwoz 发表于 2018-12-4 17:07
楼上两位在唱双簧嘛，我觉得4楼说的没毛病，如果能topup一些，可以解决暂时的现金流问题。 ...

借来的钱是不能算你的现金流的，

audreybest

sk 发表于 2018-12-4 16:19
这个问题真跟会计师讨论过，自主房没还完 / offset没有本金大，并且能扣税的情况下，选IO.  ...

同意。本金放在自住房offset里多好，然后投资房io抵税，高一点无所谓的。

funnyfish

qqangela 发表于 2018-12-4 15:33
我严重怀疑论坛里的智商， 没钱还银行， 还问银行借更多钱来还本金。 竟然还说好的。

...

你这回复真的是坐井观天，你咋知道人家收入多少？投资房什么时候买的？和多少钱买的？ 理论上完全可行，年收入15w，除投资房以外没有任何负债，投资房60w买的（非apt、3年前）用楼上方法完全可以做到

funnyfish

jzhou18 发表于 2018-12-4 15:44
论坛里面的智商都不高，都是炒房炒的。。

再就是，玩笑话你也应该看得出来吧。。。 何必这么较劲呢 ...

贫穷限制了你俩的想象力，不过这双黄唱的挺好，可以发展一下副业

qqangela

funnyfish 发表于 2018-12-4 18:21
你这回复真的是坐井观天，你咋知道人家收入多少？投资房什么时候买的？和多少钱买的？ 理论上完全可行， ...

你先看3楼的前提是现金流不够的情况，让别人再加大贷款额度。

hual

freewalker 发表于 2018-12-4 13:32
如果你现金流够，那就选PI，利率低，实际给银行的利息就少。如果现金流不够，那就只好IO了。最好的办法是做 ...

这个操作不能理解啊，refinance出来的钱也是loan啊。

李十三

呵呵！智商低的是誰？

lvr

freewalker 发表于 2018-12-4 13:32
如果你现金流够，那就选PI，利率低，实际给银行的利息就少。如果现金流不够，那就只好IO了。最好的办法是做 ...

请问具体操作是不是这样的？

假设房子值1百万，目前贷款50万。refinance成贷款80万，其中30万放在offset里。50万的利息和本金从offset里出。

freewalker

lvr 发表于 2018-12-4 19:48
请问具体操作是不是这样的？

假设房子值1百万，目前贷款50万。refinance成贷款80万，其中30万放在offset ...

是的，就是这样，不过银行算本金的时候，是按80万贷款来算的。比如利率是4%，那每月还款额是$3820，是按80万贷款算的，其中利息是$1667，是按50万来算的。

freewalker

qqangela 发表于 2018-12-4 17:30
你先看3楼的前提是现金流不够的情况，让别人再加大贷款额度。

贷款的目的，不就是为了解决现金不够的问题吗？

freewalker

hual 发表于 2018-12-4 17:32
这个操作不能理解啊，refinance出来的钱也是loan啊。

假设你目前贷款50万，只还利息，利率4.5%，每月还款额是$1875。

你refinance后，贷款额变成60万，本息一起还，利率3.8%，10万放在offset里面。你现在每月还款额是$2796，其中$1584是利息，$1212是本金。


为了把问题说的更清楚，假设利息从A账户扣，本金从offset账户B里面扣。


只还利息，每月A账户扣款$1875，贷款额不变，还是50万。
本息一起还，每月A账户扣款$1584，B账户扣款$1212。这样B账户减少了$1212，与此同时，贷款额也减少了$1212，对冲完后，净贷款额还是50万。

也就是说，如果本息一起还，每个月多还的本金是从多贷出来的10万里面扣的，多贷出来的钱，并没有增加你的负担，只是用来慢慢的还给银行。同时，由于本息一起还利率低，你每个月从A账户扣的钱少了$291，也就是说，你的现金流增加了$291。

现在可以理解了吧？

xyyy0518

freewalker 发表于 2018-12-5 13:58
假设你目前贷款50万，只还利息，利率4.5%，每月还款额是$1875。

你refinance后，贷款额变成60万，本息一 ...

这10万怎么多出来的，房子增值吗？