商业物业是不是会出现一个上升期

Saidlu

现在悉尼耗子回报率大概2.5 市区商铺5
前几年耗子涨幅好，商铺略涨
现在住宅不好贷款，商业类带租约六成应该问题不大 利息问下来大概5不到
问题来了，如果有钱，选择住还是商

flyer

住宅不涨，商业物业就涨的。

pureness

我也想知道了解下~~帮顶

ARACT

民用住宅是刚需，吃不饱饭，勒紧裤腰也得有地方住。价格再高也得扛着。
商业物业，不是必需品，不租也死不了人。
。价格或者租金太高，达不到回报率，不会有人买，也不会有人租
店大欺客，客大也欺店，大租户议价能力很强，会欺负房东，wow coles这种的，他们一走，购物中心就能倒。
小租户也就诊所，银行，中介，律师事务所还可以，打这种需求也很有限。剩下零售大多半死不活。小租户，租约租金都难以有保障。
金铺太少，也很少有卖的

Saidlu

ARACT 发表于 2018-6-30 19:35
民用住宅是刚需，吃不饱饭，勒紧裤腰也得有地方住。价格再高也得扛着。
商业物业，不是必需品，不租也死不 ...

住宅是好，前些年涨幅也好，可往后看可能不是那么好了，贷款也难贷，住宅也好交地税
商铺前面说了看中的是现金流比较好些，当然一点经济不好肯定会有影响，但经济不好一样会影响房价，住宅应该更多的是长线增值
毕竟如果三百万商铺每年带来的纯收入也许相当于六百万到六百五十万住宅的租金收入，而且现在商业似乎更容易贷款
欢迎讨论

ARACT

Saidlu 发表于 2018-6-30 19:53
住宅是好，前些年涨幅也好，可往后看可能不是那么好了，贷款也难贷，住宅也好交地税
商铺前面说了看中的 ...

我只是讨论。
如果商铺租出去了，价格不错，那收益很好。
但是一旦空置了，就是非常大的负现金流，可能很久都租不出去。风险大很多。
商铺要很仔细的挑选。

ARACT

好的租户，是会要求房东贡献装修的费用，然后才肯签个长约。有的要求房东贡献几万，有的要十几万，也有几十万。
带着好房客，好租约的商业物业，比较好。

Saidlu

ARACT 发表于 2018-6-30 20:02
我只是讨论。
如果商铺租出去了，价格不错，那收益很好。
但是一旦空置了，就是非常大的负现金流。风险大 ...

是的，不过就算租出去了，免租期 基础装修等等都是开支，能谈到最好就是不出钱多点免租期，养一个商铺和养一个住宅真的完全不同

Saidlu

ARACT 发表于 2018-6-30 20:08
好的租户，是会要求房东贡献装修的费用，然后才肯签个长约。有的要求房东贡献几万，有的要十几万，也有几十 ...

把租户养稳了才会有温度收益

ARACT

Saidlu 发表于 2018-6-30 20:09
把租户养稳了才会有温度收益

见过一个商业物业，原先租客是nab，房东赚得盆满钵满。
后来nab搬走了，房东的预期没有降。但再没人能承租那么大的面积，租金也给不多。物业最后挂牌出售，价格比之前降了40%，仍然无人问津。目前空置2-3年了，既卖不出去，也没人租。
若不是房东有钱，一般人也扛不住。

ARACT

我觉得，如果不是公司，而只是单纯的领工资的投资者。商业物业风险大，操心也多，很多谈判，占用很多时间，物业涨幅也没保障。
除非手笔很大，大租户，长约。不然小店铺，租户就是take away，理发店，杂货店，retail店，太操心。

如果是公司买商业物业，最好能对自己的业务有帮助。能出租，也可以自用，比较稳妥。

Da_Musiq

commercial property 是现在Apra严控的泡沫行业

flyer

ARACT 发表于 2018-6-30 20:27
我觉得，如果不是公司，而只是单纯的领工资的投资者。商业物业风险大，操心也多，很多谈判，占用很多时间， ...

好的商业物业靠运气，位置也是非常重要。

Saidlu

ARACT 发表于 2018-6-30 20:27
我觉得，如果不是公司，而只是单纯的领工资的投资者。商业物业风险大，操心也多，很多谈判，占用很多时间， ...

是的 住宅风险小易管理不用太多关注  商业唯一吸引人的就是较高的现金流 拿牙医诊所说 一百都嫌小 150到200平合适些 但对他们来讲他们也是新生意要积累顾客 市区寸土寸金 可能周边还有同行竞争 租金可能300k-400k

逆鳞龍

我之前发过同类型帖子也考虑很多，有机会我们可以一起多聊聊，同时你现在想要入手是吗？

datou1981

回报率好的商业地产.别人都不卖啊...

flyer

datou1981 发表于 2018-6-30 22:09
回报率好的商业地产.别人都不卖啊...

我都没有想过卖物业，留给下一代呗。

Saidlu

逆鳞龍 发表于 2018-6-30 21:37
我之前发过同类型帖子也考虑很多，有机会我们可以一起多聊聊，同时你现在想要入手是吗？ ...

论坛卧虎藏龙 是来讨教的

lazyvictor

Commercial property可以说是一种生意了，管理起来的复杂程度远远高于residential property，不能简简单单从账面的几个数字来决定是否值得投资，因为不可测性太多，一般家庭不太能玩得起...

liu88

datou1981 发表于 2018-6-30 22:09
回报率好的商业地产.别人都不卖啊...

谁说不卖。我去年卖了Town hall 120平方米的商铺，租金回报率9%，每年增长4%

flyer

liu88 发表于 2018-7-1 01:00
谁说不卖。我去年卖了Town hall 120平方米的商铺，租金回报率9%，每年增长4% ...

好奇为啥卖掉？

yanbai2000

不要一直盯着零售，办公室，工业厂房，多留意一下motel，幼儿园这种带长租约的商业地产。机会虽少，但还是有。

datou1981

liu88 发表于 2018-7-1 01:00
谁说不卖。我去年卖了Town hall 120平方米的商铺，租金回报率9%，每年增长4% ...

我有朋友最近一直在看....天天说好的买不到,差的不划算

flyer

yanbai2000 发表于 2018-7-1 07:48
不要一直盯着零售，办公室，工业厂房，多留意一下motel，幼儿园这种带长租约的商业地产。机会虽少，但还是 ...

我们的motel , 回报9%以上，三十年租约，我很知足，贷款条款也不错。

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 08:47
我们的motel , 回报9%以上，三十年租约，我很知足，贷款条款也不错。

Motel是稳定 可是都在很偏远的地区啊 那就真的只有收益完全不考虑增值了吧

dingyipu

商业地产本来回报就要高，因为风险大。总理唯一投资亏损的就是商业地产。

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 08:47
我们的motel , 回报9%以上，三十年租约，我很知足，贷款条款也不错。

你是做motel还是拥有物业 9%

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 09:14
你是做motel还是拥有物业 9%

我是拥有物业，租客开motel

flyer

Saidlu 发表于 2018-7-1 09:13
Motel是稳定 可是都在很偏远的地区啊 那就真的只有收益完全不考虑增值了吧 ...

和住宅物业平衡一下很好呀，现金为王。。

Saidlu

flyer 发表于 2018-7-1 09:20
和住宅物业平衡一下很好呀，现金为王。。

什么规模的 一直很好奇除去租金 这种lease hold的租客还能赚多少 大概离大城市多远