发一个布里斯班建房贴（BAD ENDING）

aabb1234

最近也和各位足迹上的朋友们一样，加入了轰轰烈烈的建房大军。论坛里貌似都是悉尼和墨尔本建房的帖子比较多。几乎没看过有人发布里斯班建房的帖子。我准备也发一个，一来分享我的经验给大家参考，二来开个贴纪念一下自己的建房大计。

目前只处于一个选builder的阶段，对于建房的理解还非常浅薄，如果有任何不对的，欢迎各位大神指教。

先介绍一下背景，为什么自己加入建房的大坑。我从上年2017年中左右就开始看房了。区域早就确定好了，预算是70-75万买一个2层至少4房2卫的房子，不要太旧，最好小修小补可以入住的。理想很丰满，现实很骨感。市面上的房子，要么是60-65万的30年+的残破老房，少说也要花个10万8万装修。只要是稍微新一点，漂亮一点的房子，几乎都是80万+的，完全超出预算。偶尔冒出几个70万左右价位的房子，都遭人疯抢。几个回合加价下来，我们那点小钱就折腾不起，只能败下阵来。好不容易，熬到今年18年，算是楼市跌的好机会吧。结果也是一样困难，每周inspection，来看的至少6组人马+，5月份时好不容易看中了一个特别心水的房子，参加拍卖之后拍到77万5，超出预算，又败下阵来。经此一役之后，元气大伤。

本来想着休养生息，再继续厮杀二手房。就在这个时候，突然看到了一个home&land package的广告，标价73万。突然觉得，与其一直厮杀二手房，不如干脆建个新房算了。预算刚好足够，home&land听说比较省事，领包入住就好。于是发了个短信去问中介，出乎意外地，周日中介居然马上打电话回复我了。约我们周一见面详谈。

见面之后，才发现不是中介，就是一个builder，当时也是傻傻不懂事。然后builder拿出一份报价单，和我们分析说地50万（他说这个地本来是52万的，刚刚减价到50万），然后房子建起来也就是23万（当时没说site cost，我们也不懂），说是个千载难逢的机会。然后这个人马上帮我打电话，说你们可以出个1000刀定金（可以退的），然后先把这个地定了，再回头找他建房。当时听了觉得靠谱，于是就傻傻跑去中介。中介又是一个大忽悠，说你们先出价，合适了就给个1000刀定金，反正可以退的。于是我们就傻傻出价，对方接受之后。中介一直说这是个千载难逢的好地啊 blablabla，赶紧下定金，否则就被人抢了。我们当时被二手房挫败了太久，脑子一昏，就傻傻签约，傻傻给了1000定金。晚上还高兴地说我们可以住新房了，庆祝了一翻。结果好戏在后头。

过了几天之后，中介打电话说你们的律师是谁啊，需要找一个律师把合约定了。然后我们才知道有律师这回事，然后才知道这个交了1000定金就是最终的购房合同了（中介忽悠我们只是一个正式出价的文件）。人家都是找律师看清楚了才签约，没有几个傻子是像我们一样什么都不看，就急着签约的。律师给了我们沉重地打击，这个地untitled的，就是说我们买的只是一个图纸，政府没注册，是不承认你们的所有权。一般银行贷款只批3个月，万一这3个月只内title下不来，以后银行政策有变，你们这个地就成了烫手山芋。

这里科普一下，什么是untitled的地。澳洲的地分为2种，一种是随时可以建的，titled或者叫fully register的地，这种地随时可以开建了，什么都准备好了，相当于现地。另一种相当于地中的“楼花”，就叫地花吧，是开发商画个图，然后告诉你，这是你的地，事实上什么东西都没有准备好，有些连路都没有修好，少的等个3-6个月，多的等个1年半载，甚至3年以上都有。相信很多足友都了解“楼花”的利弊，地花也是类似，好处是便宜，坏处是等你变成uncondioner offer之后，你就没法不买这个地，但是银行贷款政策可能会发生变化，等你快settle的时候发现钱借不出来的话就麻烦了。

所以这里总结经验教训，1买地之前要搞清楚这个地有没有title或者有没有register 2 中介要你签任何东西千万不要签，等律师看过没问题之后才能签

看过律师之后被律师吓出一身冷汗，恳求解决方案，然后律师说，当时你们签约应该加入subject to registration of title，就是说title不下来你就可以不买。但是，傻傻地我们已经签约了，完全没有讨价还价的余地。唯一能做的，就只有subject to finance。

又总结经验教训，如果是买untitled的地，最好的方式就是加入subject to registration of title，才能最大程度保障买家的权益。


但是我又去请教了一些买过地的朋友，他们表示untitled地是常态，少数地是titled的。不是说不能买，只是说untitled的地便宜，可能要等3-6个月，titled的地贵，但是立马可以建。另外也涉及一个贷款的风险，反正买不买，见仁见智。

地解决了之后，我们回头找builder。然后这个builder的大戏就上场了，一上来就跟我们说site cost是个大头，可能会非常吓人。有些site cost 3万5万，甚至10万的都有。然后我们也是吓得背脊一凉，求教builder经验。builder装出一副老司机神情，然后说，我们可以先做个soil test，再做个land survey，如果结果不好，site cost太贵，我们可以不要这个地，把1000刀定金拿回来。当时感觉说得好像在情在理，然后我们又忽悠给了2500刀定金。当时他信誓旦旦说，那两个报告也就1000出头，大概7-10个工作日可以出来，如果报告不好，我们直接不要这个地，剩下的钱也可以退回给我们。（事后看起来，就是个大忽悠）

总结经验教训，不管builder和你说什么，不要轻易给钱，除非你真的确定要找他们建房。

为什么说soil test和land survey是个大忽悠呢，因为只要你不是从私人手里买的，作为开发商是肯定做过这些东西的，他们也是根据这些来定价的。好建的大平地肯定是贵的，你看同样位置但是便宜几万的地，肯定是地质不好或者有什么建筑隐患的。所以这些报告，直接问开发商拿，或者自己联系人去做，随便网上一搜N多报价N多选择。根本没必要找builder做。

继续说site cost，site cost如果非常具体来说，是分很多很多小分类的。最重要的是地平不平，斜坡地要花钱去把地挖土填平。地质也很重要，如果下面有石头要花钱震碎或者移除，又或者是土地很松软。地基要加打桩和加固水泥，又多了不少开销。我走了也算有10个+builder了，基本的site cost（我的地很平，落差1.5-2米左右，H2土质，一般般），大概在1万-2万中间。你完全可以自己预先联系开发商拿土质报告和土地调查，或者自己找人做2个报告，然后拿着报告直接找builder给你报价，报多几家就大概有一个价格区间了。

反正我们第一个接触的builder就是一大坑（后文我会公布他们的名字），site cost给我报了个2万2的定价，是所有builder最贵的。更坑的是，本来说好home&land package一起73万左右，结果加了site cost变成75万2，然后才告诉我们这个是什么都不包的简陋房（1层220平方），然后要求我们加2万包车道，地板，灯什么的（没花园围栏），最后给我们开了个77万2的报价。然后我一直问他们site cost为什那么贵，他们说先算高一点，以后可能会降价。我又提出说，我们家2代同堂，4个房不够住，能不能给我多隔个房价，然后他说改图纸要3000刀，而且可能整个房子的基础价要升高。然后我说我soil test都出了，为什么不能给我fixed site cost，然后他就忽悠要等land survey。然后这个land survey一直都扣着不给我。这个77万完全超出我预算了，我就说给我refund，我要看看别的公司，然后钱也没有，land survey也没有。每次打电话催他，他就说很快会发，你明天会收到，然后一直没有。我只想说TMD，反正是一大坑货。

总结经验教训，最好买地买房分开买，不要迷信什么home&land package，这种一般是没有修改余地的。home&land经常给你一个低价忽悠你上钩，然后各种升级加钱。房地分开的话，你可以随时换builder。买房不是买菜，多做功课，货比三家总是没错的。

已终结，有兴趣看此贴
https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1433292&page=1#pid32067627

aabb1234

占多几个坑，这个想写关于买地的选择

其实买地是个大学问，我们这种小白先买地再建房其实是本末倒置的。个人建议应该反过来，看好户型再选地。这里来说说，我们去决定换builder之后又是一个大挫折。
我们的地不是那种正方形或者长方形的，而是那种梯形地。而且是前宽后窄，前后差了5米。脱离第一个坑货builder之后，我们信心满满的拿着Soil test和DA plan去找builder，本以为会眼花缭乱，各种选择。BUT，各种被builder打脸，至少有3-4个builder，直接说我们建不了你这个地形，你只能找custom design。我们一直被拒绝，但是搞不清楚到底是哪里出问题了。因为我们地足足有22米宽，应该是随便建的啊。后来才发现，brisbane concil要求最短一边离路面至少6米，请大家注意这个数字了，6米，左右是1.5米，后面是2.5米。给大家画个图。

不知道大家懂不懂，如果你地是一个方形地或者近似方形地就非常好建。随随便便一个builder可能就有十几二十个户型让你挑。但是，我家中间那个梯形或者澳洲常见的三角形就比较麻烦，你能建的户型很少。举一个，我们家的例子，宽22，但是深只有25，扣了前面6米，后面2.5米，只有16.5深，几乎没有builder做这种户型。三角地和梯形地还有一个致命缺点，因为要离路面有距离（这里算的是最窄距离，不是最宽距离）。因此同样面积的三角形和梯形地，由于形状诡异，你的房子建起来会比别人长方形的地要小很多。但是后花园就无所谓，如果真的要买这种不规则地形的话，后花园随便不规则都行，靠近马路一边最好是和马路平形的分界线，这样才能最大程度利用面积。


又是经验教训，买地之前一定要了解清楚当地council对于距离的要求，选一个最好14米宽，30米深的工整较平的长方形地，这样你就有超多户型选择。

继续是我们家户型的难点，当然上面这个也不是绝对。也有builder建议我多加1000刀去申请relaxation，这样前面可以减到4米，深就可以做到18.5米，就比较容易建了。但是这个council不一定批，万一不批，一来一回又要等审批，又要重改图纸，起码耽误3个月+时间。值不值得，见仁见智。

也有人说澳洲地才值钱，房子不值钱。没错，肯定是地越大越好，但你们有没发现方形地卖价高，不规则形状虽然面积大，但是便宜呢。一分钱一分货，你也要考虑后期的建房成本。我们回归到房子的本质，你肯定是想建一个自己dream house，如果买了个奇葩地，发现所有户型都建不了那种失落，哎，就不说了。不要说dream house，能不能建起来都是个疑问。

又总结经验教训，挑地分2种情况吧，一种是新区很多地在卖，强烈建议你挑好户型再买地，那你的dream house就没问题。第二种是老区几乎无空地，这种的选择就特别有限，但是，你也可以去买最便宜的大地破房（同样也是要注意斜坡和形状）。推到也就是花个3-5万，说不定比空地还便宜。而且推到的公司会顺便帮你做部分site cost(把地填平)。个人还是觉得，还是看好户型再考虑买地。

aabb1234

这个坑准备写关于builder的选择

这也是个长贴，我运气算好。我家旁边开车7-8分钟就有个大的display village，里面少说也有10+builder，也就是为什么我那么有自信说我跑了10+builder，光这里面每一间builder我都问过，也包括一些朋友推荐的，网上自己搜的。

先说结果吧，大家都喜欢先看结论再看过程。先介绍几个我强烈推荐的，后面再公布一些坑货。(纯属个人经验，欢迎各位指正)

最后，我挑了GJ Gardner Home。没什么好说的，绝对是澳洲前10大builder，网上口碑第一。他们销售真的是专业。他看了我土地资料后，问我预算多少，我说全部25万。他说非常合理，建议一层，这个价钱可以建一个220-240平方，真拿钥匙入住的房子了(包车道花园围栏)。当时我就觉得会不会又是大忽悠？然后他不谈钱，拿出2套系列设计，都是那种很宽但是短的设计，让我挑。我选了其中一个，然后他说你有什么要求？他们不收1分钱，把我们所有要求说出来，在这个户型的基础上，按照我们的预算，先画一个满意的图纸，再报价。然后他花了几乎一天的时间，我们分上午下午。把我们这种两代同堂，2个完全隔离生活区，一边3房一厅，一边1主人房1Study加一厅都重新设计了。几乎相当于customer design。最后画出来是个250平方，4房2卫2厅2厨房的设计(基础价21万5，site cost1万5，省下1万多各种升级)。然后我们担心价钱，all finish目前报价27万。然后我们说超预算2万了。然后他帮我们把花园围栏地板去掉，说这些东西最容易DIY，目前报价(连地)74万8。只能说不能再满意了，准备这两个星期就去签约。(就算估价有差距，也有2000刀余地，这个销售超级专业，他说他估价一般价差在1000以内)

另一个我很推荐的builder是HALD。全名叫home and land package，他家应该算是精品小builder，是唯一一个全5星评价几乎完美的builder，建过的人都说好。他家其实在黄金海岸，布里斯班也接活。他家老板就是他们销售也是他们的builder之一，也是超级专业，site cost报价7800，这个价真心是把我震惊了。太实惠了，因为他家专长建斜坡，什么左右倾斜，大倾斜，大下坡都是手到拿来。我们这种大平地对他们没有难度。只是，他家一层设计很一般。我家老人年纪大，怕楼梯，只能放弃。他家的图纸我真心喜欢，网站上价格很透明。特别是他家特色是几乎所有坡地设计都带15平方米+大露台。我一直觉得，2层房子如果没有大露台就是townhouse，普通builder加一个5平方小阳台都是1万+，太坑。如果下次有机会建房，我会首选他们家。如果你家地是各种斜，奇形怪状的。或者你特别喜欢两层带大露台的，他家是你首选。

还有一个给我印象特别好的builder叫ownit home，非常老牌的一个精品小builder。我一进去，他们家销售就把图纸拿出来画了，说你家地最大能建的房子是260平方左右，他估价单房子25万出头。他们家几乎是只做custom design，价格我觉得算合理。关键是他家标准都是别人家升级，比如房高2590，什么6头煤气炉，大抽烟烟机，仿大理石灶台。他家是少有可以建空中花园的(就是楼顶可以建大阳台那种)。感觉如果是你要求特别多，喜欢个性化设计，他家应该是你的首选。

接下来是不推荐也不坑的builder

stylemaster，也算是个中小型builder。他家是走个性奢华风格，少有的厨具配miele，大金空调，只要加9000多可以做in ground游泳池的。我去的时候他家销售一直在忙，没机会沟通。我直觉他家肯定不便宜，羊毛出在羊身上。

还有一个是dixon home，他家就有点好坏掺半了。他家特色是钢结构，几乎没有木材。他们自己专门有个钢厂。他们也算是老牌的大builder，销售也很专业。我有朋友找他们建过，他们家特色是快便宜，但是不注重细节。价钱的话，他们家几乎是大builder里数一数二便宜的，钢结构的面积大。展示厅东西非常清晰，各种材料可以挑，不像有些builder展示房各种高大上来忽悠人。他家设计我感觉也很符合实惠的中国人买家，他家特别多什么granny flat, dual living的设计。all finish(加花园围栏)也就是原价多个2万左右。反正便宜大碗，网上评价他家售后很差，然后经常什么门歪，橱柜歪之类。那么便宜就不能要求太高了。

Coral home，也是少数用钢结构的builder。也算是大builder之一，价格也是出奇的便宜。感觉如果特别喜欢钢结构的人可以在他家和dixon home作对比，可能coral便宜一点，dixon home户型多一些。

附一个小知识，澳洲建房主要框架分两种，主流是木头加单砖，还有是轻钢加单砖。这几年也有木头加hebel或者轻钢加hebel。各有优点特色。我不是专家，有兴趣自行去搜索研究。

另一个特别便宜的是plantation，也是属于好评差评相当。我朋友找他们建过，说他家是所有大builder价格最低，升级最多，送东西最多的。感觉他家把力度放在"装修"而不是建房上。感觉和dixon home相反，dixon home只是纯建房，什么高大上的升级几乎没有。不确定质量如何，但感觉身边最多人找他们建房。

接下来说几个我觉得坑的builder
mericon，估计有华人销售要来骂我了。他家display home是最大最豪华的，但真心太假了，一般人根本建不出来那种房子。我不喜欢他家销售的风格，价钱好像是最高机密一样。我拿同样的材料去其他builder都能给我个大概价格区间。他家site cost报价，打太极，说你资料太少了不确定。选了户型问价格，也是转移话题，说你预算多少。我说25万，然后他们就开始说你预算太少了，建不起来，一层起码30万，2层要40万blablabla。然后我还是问，某户型你们最基础价是多少，到底包括哪些东西，然后销售又说看你有什么要求什么预算。但是花园车道都是不包的，每个builder都一样(很多builder都包，胡说八道)。反正说了1个小时都守口如瓶不谈价格。感觉是个大坑，果断放弃。

Porter Davis，他家也是很有名的大builder。我亮出土地和资料后，他家毫不犹豫说没你的户型，可以byebye了，他们不接受任何图纸修改，无下文。

****(请私信我builder名字)，就是我们第一个接触的builder，被他们忽悠得一愣一愣地。说换builder refund现在三个星期了，说好做的报告没有，离谱site cost2万2，3000改图纸费，一直往上加的价格。大坑，别去。

bold living，不知道是不是和plan build是死对头，他们俩经常打同一块地的广告，也是小型builder，他家销售听说我之前问过plan build之后两眼发光，要努力把我抢过去。浪费了2小时沟通之后，得出结论是他家没有适合我的户型，他一直就在套我口风想知道plan build的报价。感觉也是坑。


还有N多builders走马观花真心是不太记得了，也没什么特别喜欢或不喜欢的。

也是总结经验教训，选builder前看看product review的评价，和他们联系一下感受专业程度，关键还是户型。如果有合适户型volume builder便宜省心，没有的话。只能找精品小builder，最好找老牌(10年以上的)或者评价好的。下面附一个澳洲本地builder评分网，上面有各种建房血泪史
https://www.productreview.com.au/c/home-builders.html

更新一波，论坛里有人说GJ Gardener乡村风情。但我觉得他们还挺实在的，比如展示房，一层全部35万，二层45万，我觉得比隔壁很多builder要实在。起码不会建一个50万甚至80万的展示房来忽悠人。到你自己建房时发现离展示房差别太大。也有人说他们是小builder加盟。没办法，以我目前的预算和情况也只有他们比较合适了。今天和他们销售又谈了一下，他们销售爽快拍板给我们1万5封顶的site cost，1层250平方目前报价24万8（已经包括site cost），刚刚符合预算。现在只能祈祷自己运气不要太差，遇到一个巨坑的site manager。

目前此贴要暂告一段落。不知道以后建房还有什么情况。最后总结，建房主要拼运气，大builder也有垃圾出品，小也有特别精品的。祝各位好运。

iamddm

楼主加油！真有勇气！你们选在哪个区建房呢

aabb1234

iamddm 发表于 2018-6-11 19:20
楼主加油！真有勇气！你们选在哪个区建房呢

不方便回答，反正是布村某区，地价40-50万的。布村太小了，不敢说太多。

g2811

关注

fyradium

thanks for sharing, look forward to your update

海姐姐

rochedale吧。有个新移民朋友也看上了，幸好及时收住了，定金1000也退了。
祝福楼主后面顺顺利利，早日搬入新家

pinkapril

看得我背后发凉 感觉房子建完还是会超过你70多万内的预算啊 建房简直累心

海姐姐

楼主你选了地板吗？没有的话，我推荐个铺地板的给你，比builder的便宜质量好

海姐姐

pinkapril 发表于 2018-6-11 21:58
看得我背后发凉 感觉房子建完还是会超过你70多万内的预算啊 建房简直累心

我估计最后完成是83万左右

海姐姐

楼主你选了地板吗？没有的话，我推荐个铺地板的给你，比builder的便宜质量好

crystalxiaoyun

也打算建，关注

罗把樵

麻烦事有点多，但也算是一种经历。楼主加油

另外，77万5那个你没有买到的房子，是在calamvale么

qaq

澳洲的builder太狡猾了，漫天要价的。

Egypt

喜欢plantation的resort style. GJ好像是加盟的吧，好像足迹有人被坑过，也是布里斯班

peppa1024

现在rochedale 土地老贵了

xxqqxx89

mericon 估计生意太好了吧 不想做你生意

tharin

Kevin10

我最近也打算開始找builder談裝修的事情
版大介紹的builder靠普嗎?!?

aabb1234

Egypt 发表于 2018-6-12 23:04
喜欢plantation的resort style. GJ好像是加盟的吧，好像足迹有人被坑过，也是布里斯班 ...

不会吧？求教大神指点。

yylzl123

个人经验是，第一套房最好不要选择自建，坑太多。先买个现成的练练手，熟悉下了再自己建房，可以少走很多弯路。

另外友情提醒下楼主，地并不是越大越好，也不是越方正越好。越可以讲故事的地，才是越好的。同样位置5000平的地，一个可以修7层unit，一个只能修两层的house，他们的价格是完全不一样的，这是很多华人执着于买大地破房的误区。不过楼主应该买的是那种整体开发的区块，每块地的性质，要求都差不多，也就无所谓了。当练手吧，这种package对新入市的买家来说，不管是从现金流，还是居住性来说，都挺适合的。

aabb1234

yylzl123 发表于 2018-6-13 09:48
个人经验是，第一套房最好不要选择自建，坑太多。先买个现成的练练手，熟悉下了再自己建房，可以少走很多弯 ...

我也是建房小白，只是分享一下自己非常浅薄的经验。不知道未来会发生什么事情。

yylzl123

aabb1234 发表于 2018-6-13 10:33
我也是建房小白，只是分享一下自己非常浅薄的经验。不知道未来会发生什么事情。 ...

嗯，没事的，船到桥头自然直

xiao_xxx

正打算建房，过来mark一下

Megger

小心GJ gardener， 他们都是加盟的，我就知道三个已经破产了。

dlcat

讲的非常全，但是开始也太小白了，连律师都不找就签合同了啊。
rochedale还不如你挨家看小区里那300来套房子，看完选喜欢的问问谁家的，多少钱，反正八成都是年轻couple留学生毕业的，我觉得那边房子的价格真不如咬牙80万上个南区10几年新的房子了，calamvale靠近stretton学校那边年初出来那几套房子多好啊，性价比很高，地能多两三百平。

mericon二期展示比一期差远了，根本就不像家的样子，感觉各种软装和华而不实的器材堆砌在一期，真不如对面几家样板间用心，plantation就比他家接地气和正常多了，符合华人的爱好。

最后，文章真好，给大家很多有用信息，非常感谢。

aabb1234

dlcat 发表于 2018-6-13 21:29
讲的非常全，但是开始也太小白了，连律师都不找就签合同了啊。
rochedale还不如你挨家看小区里那300来套房 ...

有80万预算的话，就不纠结了。问题是，房子你只能看外观，不知道里面什么样。建房的牌子，最常见的还是那几个大builder

lester-2018

faroma