baukham hills卖房 数字分析, 大家来看看我算的对吗?

黛玉

baukham hills卖房 数字分析, 大家来看看我算的对吗?


昨天 8 bogan ave 只卖了107.5万

这房子2015年2月 96.5万买的 stamp duty  $39,192.60 不加律师费 成本 100万4千

昨天卖的中介是 Harcourt hills living, 他家中介费是百分之2点几, 就按最低的2.2% 来算 中介费 23000 不算广告费

那么 房东赚了 1075000-23650-1004000=47350

这两年房子出租的租金是700一周 两年租金收入 72800
贷款按照 80% LVR 利息3.7% 来算 贷款利息57128

不算 council 费和水费的fixed rate, 租金净收入15672

房东赚了 47350+15672=63022

按照96.5万的增值比例来算, 2年增值了 63022/965000 = 6.53% 一年增值 3.26%

这还是华人热炒的山区吗????

dc81

20% deposit没有成本的啊？

dc81

不算 council 费和水费的fixed rate，还不算landtax，也不算空置率，利率还用3.7%, 也是醉了。

mrrio

明年房东可能96万5又买回来了

大头爸爸

晚2年买的人多出11万首付加多出印花税5000，另外多租2年房算700一周，帮别人房东还贷款$72800，本来只需要付57000的利息，又净亏16000。所以结论就是晚2年买房要多交13万，然而别人投资是赚了还是赔了跟我没有半毛钱关系

zunreal

mrrio 发表于 2018-3-25 20:21
明年房东可能96万5又买回来了

20% deposit不买房存款的话，到现在利息可以赚多少？

mrrio

好像107.5万还没卖掉

sun2012

现在是For Sale $1,075,000

没卖出去呢

beanball

auction指导价吧

lazyvictor

现在市场确实冷了不少，如果去年卖的话，一百一二十万问题不大

Benz20xx

大头爸爸 发表于 2018-3-25 20:24
晚2年买的人多出11万首付加多出印花税5000，另外多租2年房算700一周，帮别人房东还贷款$72800，本来只需要 ...

没错，其实都被政府和中介赚了

炸猪排蘸辣酱油

大头爸爸 发表于 2018-3-25 20:24
晚2年买的人多出11万首付加多出印花税5000，另外多租2年房算700一周，帮别人房东还贷款$72800，本来只需要 ...

我只知道11万的增值
其实只要出2万多的首付

两年多每周存200就够了……

但是买房和租房比  自住的house 明显每周会多花至少200以上。。。所以算下来还是划算的


至于什么贵了11万。。。 本金不还完 都是空的，将来本金还差11万的时候卖了是不是就没买贵11万呢？？？

大头爸爸

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2018-3-25 21:07
我只知道11万的增值
其实只要出2万多的首付

不如说明年腰斩一半，只卖50多万的时候，租房的就赚大了。可惜租房的还是租房的，自己的资产并没有增加啊，当然首付全部拿去买A2股票的人当我没说

desktop

如果是人民币换的亏更多

炸猪排蘸辣酱油

大头爸爸 发表于 2018-3-25 21:15
不如说明年腰斩一半，只卖50多万的时候，租房的就赚大了。可惜租房的还是租房的，自己的资产并没有增加啊 ...

囧， 说那么多我都没看懂，我就问句，我那样算有错么？

如果将来房价涨了，这个新房东不过是少赚了几万刀。

而他相比两年之前就买了这房子，无非也就是将来少赚了几万。。。所以这两年买房租房没太大区别。。。对吗？？？

黛玉

dc81 发表于 2018-3-25 20:01
不算 council 费和水费的fixed rate，还不算landtax，也不算空置率，利率还用3.7%, 也是醉了。 ...

这房子 2015年7月才招租, 如果我严格的算的话, 一分钱不赚, 也太不给BH房东面子了.

所以我是按赚最多的方式来计算的, 如果这样还是不合算的话, 那我觉得应该就是卖家亏了吧?

黛玉

大头爸爸 发表于 2018-3-25 20:24
晚2年买的人多出11万首付加多出印花税5000，另外多租2年房算700一周，帮别人房东还贷款$72800，本来只需要 ...

不过这房子从2月交割, 一直到7月才招租租掉吧?

Zexi1935

dc81 发表于 2018-3-25 20:01
不算 council 费和水费的fixed rate，还不算landtax，也不算空置率，利率还用3.7%, 也是醉了。 ...

最大的问题是没卖出去。卖出去再算也不迟。

fenghuo

8 Bogan Avenue Estimated Value
$1,242,898
这个房子估价可是124w， 107.5是拍卖指导价吧。。。

大头爸爸

黛玉 发表于 2018-3-25 21:26
不过这房子从2月交割, 一直到7月才招租租掉吧?

可能那个房东先自住半年，卖的时候可以不交CGT吧

大头爸爸

炸猪排蘸辣酱油 发表于 2018-3-25 21:21
囧， 说那么多我都没看懂，我就问句，我那样算有错么？

如果将来房价涨了，这个新房东不过是少赚了几万 ...

几万刀对小C姐这种开奔驰，晒房契的人来说真不算什么，对很多人来说不算小数目啊。再说很多人一来这边先置业都是必须的，在北上那种地方，没有房是正常的事情，在澳洲没有房好像就是自己的问题了。说不定这个房东当时不买这个房，他媳妇就不跟他结婚呢？那你说他买了值不值？我本身也讨厌鼓吹那种所谓的靠买房多少套，靠租金就能退休的那种传销似的卖房手法，不过一般人自住房是早买早享受这是真的吧。其实我认识很多人在12，13年市场低迷的时候，60万左右就买了Baulkham Hills的房子的朋友，LZ举的这个例子只是说明了一个个案而已。现在市场没有前2年热了是事实，现在买的基本都是自住的，投资的人就看他的眼光了，谁知道今年就不是一个新的11年，12年呢？

cwb1000

只能说买房投资的好日子过去了^_^

黛玉

fenghuo 发表于 2018-3-25 21:56
8 Bogan Avenue Estimated Value
$1,242,898
这个房子估价可是124w， 107.5是拍卖指导价吧。。。 ...

拍卖结果里面的价格， sold at 1075000

黛玉

cwb1000 发表于 2018-3-25 22:34
只能说买房投资的好日子过去了^_^

我是按照赚最多的情况来算的，这样就不会有人跳出来说，利息太高啦，买房卖房成本算多了。

虽然我自己唱多，但是对于hills几个区来讲，我觉得已经见顶了。其他区也许还有有潜力的，我还在研究中

NZAUS

Benz20xx 发表于 2018-3-25 21:04
没错，其实都被政府和中介赚了

对头

NZAUS

包啃山据说今年都跌了，房东hold两年不亏不错了。

企鹅男孩

按20%首付，房东实际投入不到20万

两年就赚了6万，投资回报率30%，还不满意，有几个投资能比这好

cwb1000

黛玉 发表于 2018-3-26 07:06
我是按照赚最多的情况来算的，这样就不会有人跳出来说，利息太高啦，买房卖房成本算多了。

虽然我自己唱 ...

本来刨去交易成本和持有成本，肯定没有纸面涨了多少那么多。但也因为楼上说的投入是首付所以很多人加杠杆，贷款去买，但是跌了的话风险是按全额来算的。负扣税也是，你亏了多了税务补偿你一部分，所以房子不增值就没吸引力了。

不过一套房子没有普遍性，比如房子有问题房东买贵了，或者房东急于出手等等。还没加息，所以目前动静不大，会横盘一段时间

sun2012

黛玉 发表于 2018-3-26 00:30
拍卖结果里面的价格， sold at 1075000

看错了吧

8 Bogan Av  $1.05m max bid Passed In

lingdianfeizhu

其实都怪这条街的名字太搓