澳洲地产的周期

风中的旋回

像其他商品一样，80年代以来澳洲的房子也呈现非常强的周期性

因为lz住在悉尼，用悉尼的数据来说话——地产呈现典型的涨跌同长，4年、7年交替的情况
4年周期轮回  1978-1986
1978-1981 4年高增长  
1982-1985 4年调整  
1986-1989 4年高增长

7年周期轮回 1986-现在
1990-1996 7年调整
1997-2003 7年高增长
2004-2009 7年调整
2010-2016 7年高增长

现在-下次抄底的时间
如果接下来的调整是4年周期，那么2017-2020都会是低增长or负增长
如果接下来的调整是7年周期，那么直到2023年前，房市都会萎靡不振

风中的旋回

在另一个澳币分析的帖子里说过，从澳币的走势图上来看，澳洲应该就近几个月就要开启加息周期
现在的cash rate是1.5%，总理曾经发言目标rate是3.5%，房贷利息也将在目前基础上再增加2%-3%
看澳洲家庭debt repayment/income的比值，很多家庭都将无法支撑这个幅度的利息上涨

其实澳洲政府还是很尽职的，为了房产泡沫的软着陆费尽苦心，收紧贷款，延缓加息，在RBA会议上反复吹风要加息。现在还贷款到极限的人，无疑是这一轮房市洗盘的裸泳者，要被拍死在沙滩上，到时候不要怪政府，政府真的已经尽力了。

或许有人觉得自己已经fix了利息就高枕无忧了，但是这次调整可能将会进行7年。
按固定2-3年算，大批2017-2018年固定的人，将在2020年左右到期，一下面临暴涨的利息，引发抛售潮。
等这一批韭菜被割掉了，才会开启下一轮房产牛市。

风中的旋回

lz会在2020年回来发布抄底时机

ivorsyd

看看这波房贷8%有多少人撑不住

datou1981

投资要放眼全球,别老盯着房地产,借钱来抄始终是放大风险.

revstar

风中的旋回 发表于 2018-1-4 21:52
在另一个澳币分析的帖子里说过，从澳币的走势图上来看，澳洲应该就近几个月就要开启加息周期
现在的cash ra ...

多头不死，空头不止？

revstar

我还是那个观点，这次调整不光是房地产的调整，而因为澳洲的经济结构和高昂债务，造成整个澳洲成为最佳做空目标，所以一定是全面性的危机

K.U.Double-D

同意楼主的观点，虽然我刚买了一套投资房，但是我预测未来3年墨尔本房地产增长会大幅放缓。2018年增幅会在3% - 5%

LoveMyHome96

澳洲的房产周期非常不明显，从没有明显下跌的记录，美日相比就周期明显的多，下降周期可以达到30%-50%的幅度。

炒房应该去美日，在澳洲， 能买得起的时候， 就赶紧买！

conniege

LoveMyHome96 发表于 2018-1-4 23:32
澳洲的房产周期非常不明显，从没有明显下跌的记录，美日相比就周期明显的多，下降周期可以达到30%-50%的幅 ...

同意

风中的旋回

LoveMyHome96 发表于 2018-1-4 23:32
澳洲的房产周期非常不明显，从没有明显下跌的记录，美日相比就周期明显的多，下降周期可以达到30%-50%的幅 ...

所以我用的是调整，不是崩盘来形容即将到来的周期
在我以上所有标注“调整”的周期里，地产在4-7年的累计涨幅都在0%附近。如果你觉得顶着高昂的利息、CPI和其他支出，度过接下来0增长的6年不是事，那我也没啥说的了。

风中的旋回

revstar 发表于 2018-1-4 22:19
我还是那个观点，这次调整不光是房地产的调整，而因为澳洲的经济结构和高昂债务，造成整个澳洲成为最佳做空 ...

调整可以像以前一样横向调整，几年累计0涨幅，也可以纵向调整，向下深跌，都有可能性。
君子不立危墙之下，聪明的人会在调整前降低自己的杠杆，才有在几年后割韭菜抄底的资本

风中的旋回

revstar 发表于 2018-1-4 22:17
多头不死，空头不止？

没错。
现在的死多头会是2020年割肉做空的主力。
现在的空头会是到时候入场割韭菜的多头。

BlueMountainAu

现在科技迅速发展，社会生产率提高，吃穿住用行，除了房产以外，都会是更便宜，自住要有，投资量力而行，长期持有，恐慌恐俱没必要，等着看別人笑话也是没必要

诡秘之主

很奇怪，大波妹消失很久了，甚是想念

hellobottle

那楼花不得跌死了…

Kaden2014

BlueMountainAu 发表于 2018-1-5 08:59
现在科技迅速发展，社会生产率提高，吃穿住用行，除了房产以外，都会是更便宜，自住要有，投资量力而行，长 ...

well said, I agree with you.

数据派

BlueMountainAu 发表于 2018-1-5 07:59
现在科技迅速发展，社会生产率提高，吃穿住用行，除了房产以外，都会是更便宜，自住要有，投资量力而行，长 ...

同感。人类最终的消费是生活享受。旅行，医疗，居住是几个重要方向。
房产的便利，风景，名校等等，都是追求目标。
多出来的钱，最终会竞争买个好位置。

风中的旋回

BlueMountainAu 发表于 2018-1-5 08:59
现在科技迅速发展，社会生产率提高，吃穿住用行，除了房产以外，都会是更便宜，自住要有，投资量力而行，长 ...

这话就跟心灵鸡汤一样，听起来挑不出毛病，放到任何一个时候说都对，甚至放到日本美国-50%房产崩盘前夜说也对，你看日本房产崩盘以后30年后的今天，房价也涨回30年前的价格了对吧。科技在进步，社会生产率在提高，房子越来越贵，早晚会回来的。

要是鸡蛋里挑骨头，就是对投资没有指导意义。投资需要精确把握品种、走势，并从波动里获利。

悉尼土地娘娘

说出来了大多数人的想法而已，而赚钱的往往是少数人

笑和尚

风中的旋回 发表于 2018-1-4 14:22
在另一个澳币分析的帖子里说过，从澳币的走势图上来看，澳洲应该就近几个月就要开启加息周期
现在的cash ra ...

可能offset也会被取消，到时许多只还息的一下子被要求:

1,本息一起来还；
2,贷款利息一下子加倍到了7-9%；

而且，房子空租到每年有3-4个月；

负扣税取消。
完了。

笑和尚

BlueMountainAu 发表于 2018-1-5 01:29
现在科技迅速发展，社会生产率提高，吃穿住用行，除了房产以外，都会是更便宜，自住要有，投资量力而行，长 ...

随着科技的进步，地产也会越来越便宜啊，许多人会在家里工作，不需要集中住到城市里，所以，会住的越来越分散啊，location，location，location，的意思变成了住到海边，山里，甚至国外啊，人口生育会越来越少，大家都继承一大堆房子，房子就不值钱了。

企鹅男孩

风中的旋回 发表于 2018-1-5 07:36
所以我用的是调整，不是崩盘来形容即将到来的周期
在我以上所有标注“调整”的周期里，地产在4-7年的累计 ...

如果再弄一条租金线，应该可以看到，在房价调整期，租金都会上涨

笑和尚

企鹅男孩 发表于 2018-1-5 06:20
如果再弄一条租金线，应该可以看到，在房价调整期，租金都会上涨

租金能无限上涨吗？

企鹅男孩

笑和尚 发表于 2018-1-5 13:57
租金能无限上涨吗？

通常只有CPI上涨，利息才会涨，利息涨才会导致房价调整

CPI涨和租金涨是一致的，因为CPI的最重要组成部分就是租金

除非澳洲完蛋，否则物价肯定是随着经济的发展而上涨，房租也会跟着一直上涨

要是还在租房没买自住房，还是抓紧买吧，心累

也不要操那么多心了，这个国家60%多的人都有自住房，如果房产真的要崩盘，不管是哪个党在台上，政府都会第一个跳出来护盘的，银行也会跳出来护盘的

tinyshare

风中的旋回 发表于 2018-1-5 13:17
这话就跟心灵鸡汤一样，听起来挑不出毛病，放到任何一个时候说都对，甚至放到日本美国-50%房产崩盘前夜说 ...

哈哈，有道理。
有道是，富贵险中求。

马邦德

其实这种整体数据真没什么意义，城市只是集聚经济的产物，而地产的本质是供集聚经济产业里的居民生活，所以经济发展带动就业，就业增长促使居住在该地区的人增多，进而地产需求增多——这是任何房市最科学的逻辑，那么为什么悉尼的房贷增长会如此不合理呢？原因就是很多海外投资者涌入，把一些没有经济体系的区域炒起来了，本地投资者跟风产生大量只还利息的贷款，这些区域投资房的比例要高于自住房，那么在政府增加海外印花税和加息的双重打击下，这些区域会有大量抛售，本身就供大于求，再加上这种打击就一定会下跌，但是有个调整期的问题，这个就要看坏账贷款的数量了。反观一些有完善经济体系的区域比如：CBD、North Sydney、Chatswood、Macquarie Park、Northwest，其中有一些已经形成了正常的良性循环，这些区域只受经济发展和新移民涌入的影响，房价肯定是稳步上升的。

笑和尚

马邦德 发表于 2018-1-5 09:37
其实这种整体数据真没什么意义，城市只是集聚经济的产物，而地产的本质是供集聚经济产业里的居民生活，所以 ...

一旦雪崩了，那么无论你是优质区还是炒区，都是一样的下场，可以参考美国的。

大韦

我分享一张图片供网友讨论。注意每个城市被highlight 色卡。
首先可以看到的确是存在周期，我们能看到悉尼和墨尔本连续多年下跌的情况实属罕见。
连续多年两位百分比数目上涨却是一个历史常态。
当然，过往数据不能说是绝对真理，但是对我们看未来至少提供了一些参考。

大韦

世界上没有不落的红太阳，也不会动辄就天崩地裂。
控制好个人仓位+选对区域和物业类型，更有意义。
任何年代（不管上涨还是下跌年份），买房对于普通人都不是一个轻松的事情，共勉。