净资产和现金流

人在北岸

悉尼墨尔本过去几年的房价像坐了直升机， 许多人糊里糊涂的就成了百万富翁， 动辄就听到有人跟你说： 我现在的房子值N百万了。。。。但是我们的百万富翁们还不是每天早上爬起来赶火车上班， 下班路过COLES不去，一定绕弯去ALDI买东西。我从来不羡慕人家跟我说“我有N座投资房， 这其实就是变相告诉你”我欠了一屁股债“， 利息一涨， 像我这样的坏人就会笑得满地打滚。
很多人总是问，我要买投资房买哪里， 公寓还是HOUSE？其实你自己先要问清楚你自己, 我要这个房子来达到什么目的？升值？ 那你追求的是将来的净资产。
让我告诉你净资产是什么？ 是你的“身家“， 是你现在可能享受不到， 死后子女对簿公堂争个头破血流的东西。很多人在房产上很有”身家“， 但是每月去供这些”身家“搞到喘不过气。所以哪个会计师叫我去买”负扣税“的资产， 我起身就走。这实际上就是教你去买一个亏本的生意，每亏掉一刀， 你可以从你打工交的税里拿回30仙， 但是你的会计没有告诉你， 有一天你说不定会丢掉这份工作， 或者有其他什么突发事件， 那你就是结结实实的亏进去一刀，而且每个月都在亏， 你必须要找钱来填这个窟窿， 不然你要杀鸡取卵。
在房产投资上我一向是个忠实的“现金流“派。净资产是你的财富， 只有现金流才能让你过上有闲不缺钱的生活， 我们投资是为了过更好的生活， 不是为了比”身家“。你的净资产， 就跟你的支票一样， 如果兑不出现金， 全都是狗P。

ssbb

别人有很多房，只要是负债的，我可以忽略不计

kiama

说得好..
小心驶得万年船

kiama

能否请教楼主, 如果觉得方便得话
你是按照什么比例进行你的资产配置呢?, 你每个周期(比如一个月, 或一个月)内债务偿还占你税后收入得比例一般大概控制在多少之内呢?

yorkkroy

负扣税也就是给利息打个折 付出去的borrowing costs全是真金白银

有财力和能力甄别positive gearing是最好的了

SteVic

说得不错

鱼王2

你这个观点有点太极端了，我觉得看个人的财务状况来选择投资才是最好的选择。比如高收入人群，完全可以投资那些地大破屋，或者全新的公寓。这样可以在帮他少交税的同时也可以等待资本升值。
每个人的财务状况都是不同的，不能以低收入人群的眼光去看高收入人的投资策略。

鱼王2

kiama 发表于 2017-11-18 08:02
能否请教楼主, 如果觉得方便得话
你是按照什么比例进行你的资产配置呢?, 你每个周期(比如一个月, 或一个月) ...

30以内一点问题没有我认为

鱼王2

你这个观点有点太极端了，我觉得看个人的财务状况来选择投资才是最好的选择。比如高收入人群，完全可以投资那些地大破屋，或者全新的公寓。这样可以在帮他少交税的同时也可以等待资本升值。
每个人的财务状况都是不同的，不能以低收入人群的眼光去看高收入人的投资策略。

kiama

鱼王2 发表于 2017-11-18 08:16
你这个观点有点太极端了，我觉得看个人的财务状况来选择投资才是最好的选择。比如高收入人群，完全可以投资 ...

不管是高收入还是低收入, 还是清崎说的好, 财务IQ高的人还是先要从弄懂资产负责表, 现金流量表开始, 知道资产asset的真正的内涵是什么

人在北岸

kiama 发表于 2017-11-18 08:02
能否请教楼主, 如果觉得方便得话
你是按照什么比例进行你的资产配置呢?, 你每个周期(比如一个月, 或一个月) ...

我不太明白你的意思。
我也不打算在这里教别人怎么买房子怎么计划财政， 但是我可以提供一些信息让大家自己去思考， 根据自己的自身条件去决定。
如果要再详细问下去，我只能这么回答： 如果你养只鸡是为了生蛋，就要学会怎么在一群小鸡里分辨公鸡和母鸡。

比想象珍贵

国内的房子现金流都没法看，，涨起来动不动就翻跟头

鱼王2

人在北岸 发表于 2017-11-18 08:20
我不太明白你的意思。
我也不打算在这里教别人怎么买房子怎么计划财政， 但是我可以提供一些信息让大家自 ...

我的意思就是根据每个人的收入制定最有利的投资策略，不能一棒子打死负扣税。

望着天空

投资投资，那肯定是有闲钱才去投资，不知道为什么楼主这么计较现金流。没现金流谁无聊去投资啊。既然要投资，那土澳的房产肯定是一个热门啊。这有啥好讨论的。

tdxhyzhh

如果房价不涨或缓慢增长，这种观点是非常正确的。但是事实是，澳洲过去五年和中国过去十五年，房价暴涨，买了就赚啊。

kiama

人在北岸 发表于 2017-11-18 08:20
我不太明白你的意思。
我也不打算在这里教别人怎么买房子怎么计划财政， 但是我可以提供一些信息让大家自 ...

我的意思是 澳洲房子这几年涨的还是厉害, 买房子还是有可取之处..如果楼主把房子看成一个资产项目的话, 你觉得房子, 现金, 存款, 股票/债券/外汇/养老金 等这几项你会按几比几进行配置, 然后能以其达到你想要的生活目标

RobF

一个人的投资观点和经历还有经济实力有关，所以楼主的观点就能反映出来这些。等到以后若是到了一个不同的阶层观点会变化

coolioo

LZ知道什么叫长期投资不？给你举个例子，投资house，每年亏2万，不算负扣税，5年后房子出手，增值70万。你算算这个投资赚了多少？

coffee_bean

现金流和投资标的好坏我觉得没啥关系，哪怕10年以后涨100倍，但是前两年没涨，但是现金流枯竭，后面的100倍和你毛关系没有，因为早就已经清盘破产了。所以投资期内稳健的现金流非常重要，另外在澳洲银行贷款是跟人的，不是说万一现金流不够，把房子丢给银行就拍拍屁股万事大吉了，银行拍卖完房子不够还贷款的，还是要问投资人追债的。

jacsonlin

coolioo 发表于 2017-11-18 08:55
LZ知道什么叫长期投资不？给你举个例子，投资house，每年亏2万，不算负扣税，5年后房子出手，增值70万。你 ...

能赚多少？还能赚一套house不成？钱是最不值钱的东西。要说泡沫，世界上最大的泡沫就是钱。投资和投机完全两个概念。

望着天空

jacsonlin 发表于 2017-11-18 09:40
能赚多少？还能赚一套house不成？钱是最不值钱的东西。要说泡沫，世界上最大的泡沫就是钱。投资和投机完 ...

土澳这几年这么低的CPI，赚的钱为什么不值钱？你不买日用品不买车不旅游的吗？

jacsonlin

望着天空 发表于 2017-11-18 09:56
土澳这几年这么低的CPI，赚的钱为什么不值钱？你不买日用品不买车不旅游的吗？ ...

在印钱这事上，土澳哪有自主权？

天涯浪客

coolioo 发表于 2017-11-18 07:55
LZ知道什么叫长期投资不？给你举个例子，投资house，每年亏2万，不算负扣税，5年后房子出手，增值70万。你 ...

万一不增值了呢?你能再抗五年吗?如果你有兴趣，可以查一下2004年和2012年悉尼house的平均中位价，看看涨了多少?

Pippa

净资产是死后的东西？我觉得这个逻辑太搞笑了。净资产是你随时可以变现的东西。做房产投资有一个很多人没怎么想过的问题：投资退出。就是有一天你想变现想享受你投资果实的时候，如何操作。懂的筹划的人，不需要完全变现投资也能实现。这样，你才能真正享受房产的回报，也能留给子孙继续享受。

所谓现金流所谓负扣税只是实现投资的一个过程和工具。不仅仅是买房投资，一切有杠杆作用的资金投资都存在这个问题。杠杆作用的魅力在于享受翻倍收益，同时带来翻倍风险。楼主的正现金流投资风险稍低，收益也低。

大江东去

所以哪个会计师叫我去买”负扣税“的资产， 我起身就走。这实际上就是教你去买一个亏本的生意，每亏掉一刀， 你可以从你打工交的税里拿回30仙，

写成这样的人，还好意思说，自己懂负扣税？

一天世界晴~

收入不同想法不一样的   你收入20万的时候 去掉自住房贷款刚刚够花的时候买房子考虑NG 跟收入40万时候考虑的NG跟投资类别完全不同了，亏个几万又如何。

大江东去

让我告诉你净资产是什么？ 是你的“身家“， 是你现在可能享受不到， 死后子女对簿公堂争个头破血流的东西。

没这东西，你没死前就会给子女当皮球踢，看看足迹那个热帖，有四个子女还无人养老

望着天空

jacsonlin 发表于 2017-11-18 09:58
在印钱这事上，土澳哪有自主权？

所以呢，你钱包里的澳币不能花还是怎么？要让老板发你黄金还是石油？

jacsonlin

望着天空 发表于 2017-11-18 12:02
所以呢，你钱包里的澳币不能花还是怎么？要让老板发你黄金还是石油？

黄金当然比澳币值钱。如果能换的话。

望着天空

jacsonlin 发表于 2017-11-18 12:13
黄金当然比澳币值钱。如果能换的话。

呵呵。大家层次不同见解也不同。cash is the king.