有自住房没有房贷，想买个大房子把现在自住变投资，怎样操作？

dapijin

有自住房，房贷已还清，现在想去好的学区买个大房子把现在自住房变成投资房，怎样操作最合适？是不是最好把现在的自住房卖掉，然后再买比较好？还是可以留着变成投资房，我是想留着以后给小孩。希望地产投资人士指点，谢谢

快乐每一天

就出租交税。 一卖再买，要付个几万的税，也不合适

ywolf

快乐每一天 发表于 2017-10-29 21:39
就出租交税。 一卖再买，要付个几万的税，也不合适

还不一样，房贷还清了，收租的钱都要缴税呀~~~如果不想卖房还有买的大房子以后不会卖，那现在的自住房topup或refinance把钱掏出来，在报税的时候把新买的房当投资房（虽然是自住），这样可能可以利益最大化；否则的话感觉只能卖现有的自住房了

大江东去

卖掉再买

马达7250

如果资金不太缺，就不要卖掉，一方面要交CGT，另一个方面，这种资产可以用来给大房子贷款做抵押，租金还能增加收入，未来增值也会很好。

大江东去

马达7250 发表于 2017-10-29 21:54
如果资金不太缺，就不要卖掉，一方面要交CGT，另一个方面，这种资产可以用来给大房子贷款做抵押，租金还能 ...

一分钱贷款利息都不能负扣税

投资房交正税，自住房交贷款利息

大江东去

ywolf 发表于 2017-10-29 21:48
还不一样，房贷还清了，收租的钱都要缴税呀~~~如果不想卖房还有买的大房子以后不会卖，那现在的自住房top ...

自住房做成投资房报负扣税的结果就是这个自住房以后卖的时候要交增值税

同一时期，越贵的房子，增值税自然越多

楼主和你有仇？

马达7250

大江东去 发表于 2017-10-29 21:00
一分钱贷款利息都不能负扣税

投资房交正税，自住房交贷款利息

大不了先做一个Refinance，这个好解决

大江东去

马达7250 发表于 2017-10-29 22:02
大不了先做一个Refinance，这个好解决

有用吗？

先去补习一下税务知识再说

马达7250

大江东去 发表于 2017-10-29 21:03
有用吗？

先去补习一下税务知识再说

到底是投资收益重要，还是省那么一点CGT重要？怕交税还不赚钱了？

大江东去

马达7250 发表于 2017-10-29 22:12
到底是投资收益重要，还是省那么一点CGT重要？怕交税还不赚钱了？

卖掉再买就没投资收益了？

你现在说的和你上面说的有关系？

ywolf

大江东去 发表于 2017-10-29 22:02
自住房做成投资房报负扣税的结果就是这个自住房以后卖的时候要交增值税

同一时期，越贵的房子，增值税自 ...

同学，我跟LZ没仇，我说的前提条件“如果不想卖房还有买的大房子以后不会卖”，看到没？ LZ想把现在自住房以后留给孩子， 然后他只要大房不卖，不用交税，再说了，过个二三十年后再卖，期间的那点增值就被通胀稀释的无影无踪

大江东去

ywolf 发表于 2017-10-30 14:05
同学，我跟LZ没仇，我说的前提条件“如果不想卖房还有买的大房子以后不会卖”，看到没？ LZ想把现在自住 ...

一直不卖

死了之后呢？能一直不卖吗？

数据派

税务上认定只能一套是自住房，从第二套settle开始就要决定哪个自住哪个投资，然后各自按照税务规则处理。
没贷款利息的自住房，只有折旧部分可以抵税，通常不足以抵消租金收入，所以要每年上税。

数据派

如果不想卖自住房，我猜想或可以用以下方法：

以自住房1作为居所，贷款买下一个名为投资实际自住的2和投资3。因为2，3都是作为投资来贷款，额度应该比较高。贷款的时候两个捆绑，做到2的贷款尽量低，3的贷款尽量高（理想100%，不知能否达到）。3要有最好的折旧能力，例如新建公寓。如法炮制，可以多搭配几个4，5等。

Settle以后，自己住2，把1和3都租出去。所有收入放到2的offset里，减少自住2的利息，最大化3的利息支出。
1是正现金流，3是负现金流，可以减少每年1的正收入上税。过几年3的折旧能力下降了，就换一个。

贷款2和3，必须用io模式。

以上只是自己臆想，没有实际测算过。比较复杂，但作为房1没有贷款的补偿方案吧，对财力充沛，比较进取的适用。

zhuzhu6286

即使是现有住房refinance出的钱去买大的自住房，贷款的利息也不能抵扣税款

simond

资金足够，直接再买一套自住即可。 如需使用现在自住房子资金买房，卖掉再买也不错，至少不付老房子增值税。只是要付Stamp Duty和Agent Fee而已。如果通过refinance老房子买新房子，老房子拿出来的贷款利息不能抵税，租金收入还要付税。老房子出租前请人做估计，避免以后再卖时付过多的增值税。自住房贷款不能抵税。但以后也无需付增值税。总的来说各有利弊，没有十全十美的办法！持有两套房从长期看还是占优，房子涨价的好处应该大于付税减免的节省。自住房一定要买house，增值快些还不要付增值税。个人看法。 每个人情况不一样，如果资金紧张还是一买一卖比较舒服。以后还有大把机会买投资房 。

dapijin

谢谢大家的建议

victorzhu

如果要一卖一买换房，自住房卖掉要交多少税(如果说增值20w)？需要先卖掉再买进吗？顺序有关系吗？

316823000

本人休闲在家，如果在自住房里开个小超市，可以吗？

rebecca6

楼主决定怎么操作了吗？

clk

先卖再买，中间衔接不好会不会没地儿住?