墨尔本 Vs.布里斯班 -- 买房流程大不同

yangdajiao

三年前落户布村，买过一次房，亲身经历学习了一次买房流程。如今搬家来猫本，得重新安家，不得已又要学习一次买房流程。比较下来，两地买房有几点大不同。花点时间写下来，纪念下三年前以及这三个月以来我所花费的时间和精力。也是感谢足迹上前人留下的经验让我学习到很多。也给后来人一点参考。

流程上最大的不同是，2017的猫本还是毫无疑问的卖方市场，市面上但凡好一点的房子都是拍卖（Auction），很少见私下交易（Private Sale），除非是拍卖失败了转为私下交易。2014年在布村买房时，因为也并非热门的区，也不是完全卖方市场，所以绝大多数都是私下交易，拍卖的房子凤毛麟角。

拍卖买房和私下交易买房，流程上又非常不同。

先说布村的私下交易，一般就是周六开放看房，周中几乎无看房，除非特别和中介约定时间。看到满意的，和中介套套近乎交流下信息，然后出价（offer）。一般中介会要求书面的出价，也就是要买家签合同，写明房价金额、定金、条件、交房时间。一旦卖家同意，在此份合同上签名，则出价立刻变为生效的合同。最重要的条件包括两个，一个是“Subject to Finance”，一般会写7到14天；另一个是“Subject to building and pest inspection”，一般也是7到14天。不那么重要的条件可能包括：哪些电器用品等随房子一起卖；交房日之前的房屋保险有哪一方负责；是否涉及外国人买房审批问题等。

关于重要条款之一的验房条款，感觉布村买房都会找人验房。一旦房主签字，合同生效。买家一般都会安排专业人员在7-14天内做Subject to building and pest inspection，当年我们花了500刀左右，如今可能更贵一些。做的时候买家也在场，和专业人员聊一聊，会大概知道房子有否问题。隔天也可以拿到专业的报告。如果报告上写明房屋存在结构性大问题，那么买家是可以要求退房的，并拿回定金。如果报告上只是指出一些小问题，那么买家可以和卖家谈，要求维修或者降低房价金额。

结构性大问题，我们遇到的是地基沉降，外墙砖墙上有明显的楼梯形状裂纹。这个据专业人员说，很难从外墙的裂纹判断是否是大的沉降，必须另外花钱请工程人员开挖一小块地基才能查明。而且即使之后花一大笔钱维修好，砖墙上的裂纹还是不会消失。总之，是一个会影响日后交易的明显弊端。但是，通常这样的房子开价比周边房屋低，自住也可能没有大问题，也可以是个合适的买卖。白蚁问题也可以是结构性大问题，特别是如果白蚁已经侵入房屋内部结构。

其它小问题很多，验房时要很仔细才好。验房师一般看一些大的地方，比如屋顶漏水否，隔热层如何等等。我们的经验教训是，买家自己一定要仔细一些。要试一试热水器（换新的要3000刀左右）；试一试各种留下的电器，包括炉灶、烤箱、洗碗机、空调、浇花系统、车库门等；试一试所有的门和窗是否可开关。有一种老式的Double Hang窗，维修起来很复杂，必须整个拆除重装，所以会很贵。这些小问题都不可以要求退房，只能和卖家谈维修或者降低房价。

关于重要条款之一的贷款条款，也是一个保护买家的条款。这个条款的存在，实际上是在说，这个合同的成立与否还取决于贷款，如果买家不能取得足够金额的贷款，只要银行给出证明，那么买家就可以无条件退房。这个条款对于买家简直是太好了，在猫本看房以来，无比怀念这个条款。

最后就是交房日之前约一个时间，买家自己再去验房一次，保证所有情况和上次验房看到的一样，没有新的损坏就好。如果卖家答应维修一些地方，那么也要查验是否维修好。

再说说猫本的拍卖，顺便比较一下大不同。

一般猫本的房子是周四，以及周六开放，开放个几周之后，就会挑一个周六进行拍卖。这些时间在卖房网站上都明确写出。如果在这些时间之外想看房，那么就打电话和中介另外约定。比较下来，猫本多开放一次周四看房，间接说明市场竞争的激烈，买家多，而且周六时间常有重叠，周四的开放能让更多买家参与进来，对最后的拍卖也更有利。

买房广告上除了开放时间，重要的信息是“Indicated Price/ Asking Price”。这是一份中介准备的一页纸文件，上面写明卖方的要价，可能是一个明确的价钱或者是一个价格区间。还会列出这个区同样状况房产的中位价，以及三个最近成交的，差不多情况的房产价格。这个卖家要价给买家一个初步判断，是否负担得起这个房子。我的经验是，在火车沿线的好区，这个要价，甚至是要价区间的上限，是远低于最后的拍卖成交价的。可能低200k到400k不等。但是，在不那么热门的地区，拍卖成交价也可能落在要价区间里面，或者只高出50k到100k。所以还是要多看房，多比较要价和最后成交价，看看此区域的行情如何。

更为重要的信息是，一般在临近拍卖日的前两周或最迟一周，卖家会给有兴趣参加拍卖的买家提供“合同以及Section 32”。这份文件非常重要，如果要参加拍卖，一定要仔细看这份文件，甚至花钱请专业的过户师或者律师来看。Section 32主要是房主根据法律要求提供的一系列文件和声明，包括地的产权，地块形状大小的图，是否有各种古迹、洪水、火警overlay，水费、市政费、地税数额，已批准的改建申请等等。

这里就显出了和布村买房的大不同。布村私下交易的买卖房屋，是不用提供section 32包含的各类文件的，都是买方的律师根据买方的要求去做调查的，费用也由买方支出。因为猫本大多是拍卖，买方一般不可能在拍卖前花钱请律师做调查，或者花钱请专业人员验房，因为很可能拍卖时其他人出价更高，这些前期投入就白白损失了。除非买方很喜欢这房子，也可能拍卖前请专业人员验房，以更有信心在拍卖时给出自己的最高价。Section 32由卖家免费提供给所有参加拍卖的买家，也是让买家更有信心出价。

作为一个普通买家，我看了很多份Section 32，觉得有几个方面很重要。也花钱请律师看过一个合同加Section 32, 学到一些知识。另外开贴再谈吧，这篇太长了，专注讲流程吧。

到了拍卖日，就是参加拍卖了。拍卖师会主导整个流程，尽量把气氛炒得火热，让几方买家不理智的尽量加价。买家则可以用一些小技巧尝试打乱拍卖师的节奏，比如不按拍卖师规定的数额加价（拍卖师可以拒绝或接受），比如加价时不给整数，让拍卖师要停下计算等等。拍卖师也可以代表卖家出价，理论上无限次数，但一般拍卖师只会用1-2次。据中介说，在拍卖开始前的10分钟左右，卖家才会把reserve price告诉中介和拍卖师，这样买家就没办法从中介那儿问到这个信息。出价到了一定阶段，如果价格到了reserve price，拍卖师必须告诉所有参加拍卖的人，可以说房子就“on the market”。也就是说， 一旦房子on the market，房主就必须把房子卖给出价最高的人了，不能反悔。如果出价一直没有超过reserve price，那么出最高价的买家可以Pass In，获得唯一单独和卖家当场谈的机会。如果谈成功了，房子就会被当场售出。如果没有谈成功，那么房子就转为私下交易（Private Sale）。

拍卖与私下交易最大的不同是，拍卖成功签下的合同是无条件生效的合同。也就是说，不允许有任何“subject to”条款，无论是验房还是贷款条款，都没有。也没有3天的cooling off period。是一个立刻马上生效的合同。而且，如果拍卖失败，转为私下交易，只要是在拍卖日前后三个工作日签下的合同，等同于拍卖合同，没有cooling off period，没有验房和贷款条款，也是无条件立刻生效的合同。

总之，拍卖合同就是绝对的卖方市场合同，卖方只能接受，几乎没有任何谈条件的机会。所以，比起在布村的买房经历，猫本买房真心不容易。又贵又心累。

dorothyu725

谢谢啦

大韦

嗯, 在鄂尔多斯买房肯定比北京轻松太多了

davad

Coolbananas

我记得第一次去布村拍卖，一个大概60万的房子，拍卖前拍卖师说拍下来的买家deposit 给3万就可以了.......

wycwmr

多谢！