[财务贷款] 捆绑抵押贷款 [复制链接]

发表于 2017-9-5 21:47 来自手机 |显示全部楼层

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绑在一起，有时候只是为了让第二套可以max LVR而已

其他懒得说了，不是打击楼主你啊，但这里broker 那么多，experienced investor那么多，LZ你要不要回公司做一下training 然后重新组织一下内容再来发言啊

我就是来凑热闹的

pan123au

发表于 2017-9-5 22:04 |显示全部楼层

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打回去，重写

大头爸爸

发表于 2017-9-6 10:36 |显示全部楼层

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2楼的不要说得太直接

发表于 2017-9-6 12:23 |显示全部楼层

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rainvegie 发表于 2017-9-5 21:47
绑在一起，有时候只是为了让第二套可以max LVR而已

其他懒得说了，不是打击楼主你啊，但这里broker 那么多 ...

到底是谁没经验？？你来解释下绑在一起怎么能增加第二套房子的LVR？？感觉怎么你有点心虚啊？第二套房子的LVR完全取决于第二套房子本身，和捆绑半毛钱关系都没有。说话留点口德～

若水无尤

发表于 2017-9-6 12:27 |显示全部楼层

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本帖最后由若水无尤于 2017-9-6 14:10 编辑

jeffrey_lu 发表于 2017-9-6 12:23
到底是谁没经验？？你来解释下绑在一起怎么能增加第二套房子的LVR？？感觉怎么你有点心虚啊？第二套房子 ...

lz,如果房子是投资房，捆绑后，可以利用自住房上的equity, 将投资房这套的贷款做到105%，税务上可以最大化negative gearing.

wxm611

铜靴族

发表于 2017-9-6 12:38 |显示全部楼层

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如果把自住房和投资房绑在一起，当你还一些自住房本金或者房产升值，也就是净资产提高到一定程度后，再买的投资房可以100%贷款。而分开银行，一般情况下每个房子都需要交20%的首付。也可以节省银行管理费。我是个新手，楼主这么资深，为什么一个优点都想不出呢？说话不能太绝对，会被喷的很惨。

发表于 2017-9-6 12:41 |显示全部楼层

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若水无尤发表于 2017-9-6 12:27
lz,如果房子是投资房，捆绑后，可以利用自住房上的equity, 将投资房这套的贷款做到105%，税务上可以最大 ...

你所说的105%LVR是介于你自住房和投资方一起的value.所以等于你把你的自住房的贷款和投资房合并了。退税的时候还是只能用投资房的利息作为negative gearing. 当然会计师DODGE一点那就是另外的一种说法了。

一天世界晴~

发表于 2017-9-6 12:44 |显示全部楼层

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本帖最后由一天世界晴~ 于 2017-9-6 12:48 编辑

哎我不说了科普贴你稍微严谨一点啊....客人看到这个会觉得broker行业太水了的

发表于 2017-9-6 12:49 |显示全部楼层

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wxm611 发表于 2017-9-6 12:38
如果把自住房和投资房绑在一起，当你还一些自住房本金或者房产升值，也就是净资产提高到一定程度后，再买的 ...

抱歉，可能用词过于武断了。我原本的初衷只是想给大家一些建议而已。在同样的条件下，其实完全可以做现有自住房的TOP UP或者refinance,为了费用低做TOP UP就行了，（就算refinance,很多银行都有REBATE可以给等于不用自己掏钱）。这样最后的贷款金额或者说总的LVR和你拿自住房和投资房作为捆绑抵押是一模一样的。最总的LVR还是不能超过总房价的80%（不然就有LMI，lender mortgage insurance)

发表于 2017-9-6 12:50 |显示全部楼层

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一天世界晴~ 发表于 2017-9-6 12:44
哎我不说了科普贴你稍微严谨一点啊....客人看到这个会觉得broker行业太水了的 ...

呵呵，抱歉，是我太不注意自己的用词了。

rinna

铜靴族

发表于 2017-9-6 12:58 |显示全部楼层

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rainvegie 发表于 2017-9-5 21:47
绑在一起，有时候只是为了让第二套可以max LVR而已

其他懒得说了，不是打击楼主你啊，但这里broker 那么多 ...

看到光脚的给这种“科普”建议的直接飘过就可以了

urban2000

发表于 2017-9-6 13:26 来自手机 |显示全部楼层

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谢谢楼主。搜索下英文文章cross x的优缺点就一目了然了。足迹真是个江湖。

若水无尤

发表于 2017-9-6 13:27 |显示全部楼层

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jeffrey_lu 发表于 2017-9-6 12:41
你所说的105%LVR是介于你自住房和投资方一起的value.所以等于你把你的自住房的贷款和投资房合并了。退税 ...

这个是完全合法的

发表于 2017-9-6 13:31 |显示全部楼层

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urban2000 发表于 2017-9-6 13:26
谢谢楼主。搜索下英文文章cross x的优缺点就一目了然了。足迹真是个江湖。

谢谢支持，原本只想说分享下个人建议。没想到被喷成这样，还都是一些没有建设性地喷。也是醉了。

发表于 2017-9-6 13:50 |显示全部楼层

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若水无尤发表于 2017-9-6 13:27
这个是完全合法的

前面忘了说了，如果是从自住房里拿钱出来去买投资房，这笔钱所产生的利息完全可以用来退税的。EXAMPLE：自住房现在价值50万，贷款20万，按照80% LVR可以多拿出来20万，你拿着这个20W去买一套投资房，作为首付和政府的一些费用。这里的20万所产生的利息是可以当作你的negative gearing 的。

大头爸爸

发表于 2017-9-6 13:53 |显示全部楼层

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足迹是个藏龙卧虎的地方，像LZ这种看上去就是刚刚入行的Broker，发帖确实要谨慎。你写得有些一知半解，不过也不是完全没道理，不过任何的漏洞在这里都会被无限放大的

发表于 2017-9-6 13:58 |显示全部楼层

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大头爸爸发表于 2017-9-6 13:53
足迹是个藏龙卧虎的地方，像LZ这种看上去就是刚刚入行的Broker，发帖确实要谨慎。你写得有些一知半解，不过 ...

入行两年多确实不算老人，谢谢提醒。下次再写这些文章时会更谨慎些。

马到成功

白金靴族

发表于 2017-9-6 14:03 |显示全部楼层

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拍照一下：

今天和大家讲讲什么是Cross collateralize, 很多客户对这个词很陌生，但我接触过很多客户，他们原来的贷款就是cross collateralize的。这个词的意思是捆绑相互抵押。其实就是当你有几个房子在一个银行的时候，银行把他们捆绑在一起作为抵押物给你放款。

这样做的优点是啥呢？想不到

缺点却很多：

-当你卖了一个房子的时候，你会拿不到你的钱，因为银行要拿卖掉的钱去偿还其他你的债务。这个是不需要你的允许的

-银行产品选择范围小，因为是捆绑

-如果有想做任何关于这个贷款的事，比如提高贷款金额top up,或是修改利息。都会有超出正常的手续需要做

-额外的政府印花税mortgage stamp duty

-贷款产品受限制，比如因为你一个房子的原因只能做p&i 你整个贷款就必须是p&i

-sercurity 远大于你的debts.咱们知道现在澳洲的贷款基本是lvr 70-80% 但如果这样物做一个贷款。很有可能你的lvr 只有40-50%甚至于更少。

相信看了我的介绍的之后，没有人想要捆绑他们的贷款吧可为啥还有人这么去做呢？因为不知道，市场上很多banker 或者broker都没有仔细地给客户解释过这个问题。他们之所以这么做原因就是希望你们没有那么容易转走，而你们在不知道的情况下把所有的房子绑在一起作为抵押，受益者是银行，是broker. 虽然这么做不道德，可是你们知道吗？他们有认真地给你们解释过合同吗？他们有和你们说过他们的申请过程吗？最最关键的是如果你的现金流出现问题，你的整个投资组合都会有危险！！这绝对不是危言耸听。所以以后请大家在把几个房子都在同一个银行做贷款的时候务必搞清楚这个事情我能帮的只有这么多了

如果有任何贷款方面的问题欢迎私信

chychychy

发表于 2017-9-6 14:09 来自手机 |显示全部楼层

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有讨论挺好的。就是捆绑了要卖其中一个是不是很麻烦啊？尤其目前情况会不会搞得贷不到款？

若水无尤

发表于 2017-9-6 14:11 |显示全部楼层

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jeffrey_lu 发表于 2017-9-6 13:50
前面忘了说了，如果是从自住房里拿钱出来去买投资房，这笔钱所产生的利息完全可以用来退税的。EXAMPLE： ...

是我说错了，这个不能算是税务最大化，挺多算是简单了税务记录，因为都在一个LOAN上。

玄武真人

发表于 2017-9-6 14:15 |显示全部楼层

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确有此问题。挺烦人的。

de86

木屐族

发表于 2017-9-6 14:15 |显示全部楼层

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LZ来点实际的，告诉大家不小心捆上了该怎么解开？

发表于 2017-9-6 14:18 |显示全部楼层

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de86 发表于 2017-9-6 14:15
LZ来点实际的，告诉大家不小心捆上了该怎么解开？

refinance

发表于 2017-9-6 14:20 |显示全部楼层

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若水无尤发表于 2017-9-6 14:11
是我说错了，这个不能算是税务最大化，挺多算是简单了税务记录，因为都在一个LOAN上。 ...

这个看个人偏好吧，我觉得分开的那样更好算一点。这样一目了然，那个账户是投资房的，就算是自住房多套的钱去买投资房的部分也可以单独设一个loan account这样简单明了。

发表于 2017-9-6 14:31 |显示全部楼层

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chychychy 发表于 2017-9-6 14:09
有讨论挺好的。就是捆绑了要卖其中一个是不是很麻烦啊？尤其目前情况会不会搞得贷不到款？ ...

如果是要卖其中一个，就需要向银行申请partial discharge。至于能否拿不拿的出钱那就另外一说了。

de86

木屐族

发表于 2017-9-6 14:41 |显示全部楼层

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jeffrey_lu 发表于 2017-9-6 14:18
refinance

是topup吗？会有超出正常的手续吗？

alix

铜靴族

发表于 2017-9-6 14:58 |显示全部楼层

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cross 为了让第二套可以max LVR到105%, 如果单纯top up,银行不一定贷给你. 而且top up loan还是第二个loan... 其实解绑也没有什么, refinance一套到另外一个lender就可以了. 也很快的, 我就这么做了. 而且是在房子升值之后, 使得refinance的LVR<80%.
每个方案都有优缺点, 不能一概而论...

体胖勤走路人丑多读书

rainvegie

发表于 2017-9-6 14:59 |显示全部楼层

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jeffrey_lu 发表于 2017-9-6 12:23
到底是谁没经验？？你来解释下绑在一起怎么能增加第二套房子的LVR？？感觉怎么你有点心虚啊？第二套房子 ...

谁没经验，楼下回复看一看就知道了呗

第二套房子捆绑第一套就是为了第二套的LVR最大化，你居然会说

“第二套房子的LVR完全取决于第二套房子本身，和捆绑半毛钱关系都没有。”

这个话比普通的Investor 都不如，如果谁找了你做broker，那才是耽误人家呢。

再说了，我又从来不在足迹拉生意，我心虚啥？心虚的人才注册个新ID 拉生意吧?

我就是来凑热闹的