(penrith专帖）小预算朋友的福音——Penrith（政府计划重点开发区域）

雍正王朝

要投资，但止于行动，买房永远在观望和徘徊，结果错过了最佳的投资时机。有人抱怨说几年前Rhodes，Zetland售价才如何如何，早知道会涨，就下手了。中国人喜欢买涨不买跌，宁可在房价最高的时候跟风投资，也不愿做前期分析。其实，投资绝对是有时限的，投机者会提前夺走两步，但真正的投资人会领跑于百米之外。这时候，下一个投资潜力股——Penrith 浮出水面。

悉尼仅有的三个战略区域城市，除了Parramatta和Liverpool，另外的一个就是Penrith。具有极其重要的战略地位和发展前景。

Penrith是政府2036计划重点开发区，从之前zetland的重建，以及后来Rhodes的复兴，每一个房价大增地区的背后都离不开政府的长远规划和资金注入。或许很多人觉得这个区太远，甚至没有去过这个区，但是在这个信息时代，只有先得到最佳的投资信息，才能把利益最大化。

有兴趣的朋友，不妨去那个去走一走，就会发现这是个典型的本地居民区，具有完善的医疗丶购物丶生活以及政府规划中正日益增加的大型就业中心。并且交通便利，距离Parramatta只有23分钟的车程，虽然距离CBD较远，但是火车也只需49分钟，根据政府进一步的交通投资，将会使此行程节省20-30分钟。



Penrith距悉尼四个重要的就业中心（西悉尼就业区、巴杰斯溪机场、西南发展中心以及西北发展中心）都只有15-20公里，这几个就业中心能提供超过10万个工作岗位。Penrith的健康和教育专区也被视为一个战略中心，已经吸引了15亿澳元的投资，并有望在未来20年创造13000个新的就业机会。




Penrith将会是改变西悉尼的一系列巨额投资的直接受益者，这些投资包括将建在巴杰斯溪的悉尼的第二座机场、将耗资149亿澳元的西联高速公路、重要交通基础设施的升级改造、以及Penrith健康和教育专区的扩大。即将修建的Penrith湖公园拥有830公顷（830万平方米）的公园、640公顷（640万平方米）的休闲湖泊、26公里长的新湖滨以及22公里长的自行车道和园间通路，能够让Penrith的住户都享受到这一便利。


Penrith House: Median price $687,500, Annual capital growth 8.92%, Number of sales 178, Weekly median advertised rent $405

Penrith Unit: Median price $464,500, Annual capital growth 7.52%, Number of sales 250, Weekly median advertised rent $350


交通设备

Penrith有极其便利的交通，可达 The GreatWestern Highway和M4。步行150米可以到达Penrith火车站，49 分钟快车可以直达Central。若是开车，47分钟即可到达Sydney CBD。

购物生活

Penrith 是悉尼西悉尼的主要商业中心，拥有很多购物中心，其中最大的是Westfield Penrith，包括Myer在内的200多个大小店铺（800米）

·  Neapan Village：其中有 Coles, Kmart等近70家店铺（1.5km)

·  PenrithPlaza

·  HighStreet shopping strip

·  Bunnings

自然环境

蓝山脚下，距离Nepean River 2公里，Penrith Lakes 3公里，市区周边较多未开发绿地等诸多自然元素为生活环境打下了绿色的基调。尤其是政府对于Nepean River与Penrith Lakes的开发计划更是弥补了Penrith作为山脚下的内陆城市缺少水景的不足。

医疗

Nepean Hospital，西部最大的医院(2.6km)


周围就业机会

根据新州政府2036规划以及Penrith地方政府计划，悉尼西部郊区将成为未来悉尼发展的重中之重。从大区域来说，在M4与M7高速公路交界处西南将规划出悉尼最大的独立就业区域以支撑未来西部增加人口的就业需求。区域内已经确定的Penrith CBD升级改造，Penthers娱乐开发项目，Jordon Springs居住区，Penrith健康与教育特区，Penrith Lake开发等大型项目将提供40,000个新增工作岗位，甚至多于预计的30,000人口增长。最重要的，Penrith是距离悉尼新机场最近的CBD，未来大量的航运，物流，酒店就业机会均会落户Penrith，为当地发展注入活力。

    2031年，人口数量预计增长到100万

    20亿澳元的投资改造

    2036年增就业人口达12000人

    增加到1000家以上的零售店铺

    增加到120所幼儿园，托儿所和早教中心

    增加到70所小学，中学。


政府规划的保障

作为未来悉尼规划中仅有的三个区域中心城之一，Penrith势必会在不久的将来受到来自社会各界更多的关注。对于房地产投资，最重要的因素正是位置，而如何选择有升值潜力的位置最重要的原则则是跟从政府规划。相较于悉尼北区与东区，Penrith未必是最佳的城区，但其升值潜力却无可估量（可参考Parramatta的发展）。当今还维持在低位的价格与未来政府规划中的重点区域注定了其增值空间。

顶帖专用

恩，如果吸毒者搬出去的话。。。还ok了

雍正王朝

顶帖专用 发表于 2017-7-30 16:42
恩，如果吸毒者搬出去的话。。。还ok了

键盘侠，实际去看看。火车站周围三公里内都现代化什么样子了。

顶帖专用

雍正王朝 发表于 2017-7-30 16:42
键盘侠，实际去看看。火车站周围三公里内都现代化什么样子了。

我去那个地方的次数不少，，每个月都有那么一两次，，我知道哪里什么样。。谢谢

顶帖专用

不光那里，，附近的几个区，，我也一直在转。。

雍正王朝

顶帖专用 发表于 2017-7-30 16:49
我去那个地方的次数不少，，每个月都有那么一两次，，我知道哪里什么样。。谢谢 ...

车展旁边全是新房，北边湖边更是新开发。  不要翻旧黄历了。

Mushroomm

一听说政府计划重点开发区，赶紧躲得远远的，呵呵

雍正王朝

Western Sydney is changing quickly, and one of the hubs of this activity is Penrith CBD.

The entire area is being redeveloped into a bustling hub that promises new homes, new jobs and new infrastructure, to cater to the growing population out west. In fact, the Penrith of the future looks less like a centre and more like a city.

As a focal point for regional transport, jobs and services, the Penrith Economic Masterplan in 2014 foreshadowed that Penrith would become the principal gateway to the west, as well as critical for the north west and south west areas. Because of this, more than 900,000 extra people will live in the Penrith catchment within the next two decades. As a result, Penrith City Council, the NSW Government and UrbanGrowth NSW are planning big things for Penrith’s CBD.

Posted by Adam Leatherbarrow on August 25, 2016
| Local News
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Western Sydney is changing quickly, and one of the hubs of this activity is Penrith CBD.

The entire area is being redeveloped into a bustling hub that promises new homes, new jobs and new infrastructure, to cater to the growing population out west. In fact, the Penrith of the future looks less like a centre and more like a city.

As a focal point for regional transport, jobs and services, the Penrith Economic Masterplan in 2014 foreshadowed that Penrith would become the principal gateway to the west, as well as critical for the north west and south west areas. Because of this, more than 900,000 extra people will live in the Penrith catchment within the next two decades. As a result, Penrith City Council, the NSW Government and UrbanGrowth NSW are planning big things for Penrith’s CBD.



https://www.penrithcity.nsw.gov.au/


But what does this mean for the local housing market and those who choose to live here?


IT’S GOING TO BE A BETTER PLACE TO LIVE

The first and most obvious change will be a vast improvement in Penrith’s liveability. With new businesses, including boutique-style shops, on the cards for the CBD, and potentially even a university campus and lagoon beach, the Council is dreaming big for what the future of Penrith could be. This means good things for local residents and the amenity they can expect in the future.

A retail precinct, including cafes, restaurants, gyms and hotels are on the cards for when the bulk of the development has occurred. There are also plans for a new aged care facility and more parking in the CBD area. This means there will be far more local jobs available for those looking to work close to home.

Part of the plan for Penrith’s future is to become a “30-minute neighbourhood” – meaning, you’ll be able to access most of the things you need on a daily basis within 30 minutes of home. That could be your job, schools, parks and grocery stores, and it would all be close by and won’t require commuting into the CBD. Barely any centres across NSW can boast this, particularly one within driving distance of Sydney centre and the Blue Mountains.

In particular, Penrith is going to become more attractive to young families and young professionals. With property prices lower than Parramatta and Sydney City, this area will offer very similar attributes but with larger homes and at a more affordable price tag. Penrith Council is focusing on expanding the health and education precinct, which will further attract these residents.


INCREASING HOUSE PRICES

With increasing amenity comes increasing house prices. By their very nature, property values are all about supply and demand, and as there’s more desire, and thus more demand, for homes the area’s prices are likely to increase. This can clearly be seen in the case of Parramatta, where the development of the CBD made it even more attractive to home buyers.

It’s likely a range of different housing types will also become available in Penrith, including smaller apartments in higher towers. There has been a suggestion that unit buildings taller than 30 storeys could be expected in the CBD and Penrith City Council has already approved hundreds of apartments in expectation for future demand.

http://www.urbangrowth.nsw.gov.au/projects/thornton/

In July 2015, construction had already begun on the UrbanGrowth NSW project Thornton, an apartment and commercial precinct near Penrith train station spanning 40 hectares. A new community building, open space and housing will all be created within this project.

An increasing range of housing types is an indicator that the area is becoming more cosmopolitan and attracting a variety of people. New development also means demand is likely to rise for established housing as well, particularly because new properties are almost always more expensive than their pre-built counterparts.

雍正王朝

新火车站：

雍正王朝

Mushroomm 发表于 2017-7-30 16:53
一听说政府计划重点开发区，赶紧躲得远远的，呵呵

哈哈哈。  仁者见仁吧。心态决定方向。很多人属于“怕”，所以对于什么，都是怕。

雍正王朝

       
Planning proposal to allow bigger buildings in return for “public benefit”
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The Penrith Council is seeking to amend its planning scheme to allow the development of larger buildings as long as the landowner provides an additional “public benefit”.

The planning proposal (open for public comment until 6 June) would amend the Penrith Local Environmental Plan (LEP) 2010 by adding an “Incentives Clause” for 11 key sites in the city centre.

In basic terms, the proposal would allow landowners to develop larger buildings with more dwellings or floor space, in return for providing a “public benefit”.

According to a council statement, a “public benefit” could include a community facility, enhancements or embellishments to the public domain or new infrastructure.

The council also stated that a policy document is being prepared to provide more information on the types of public benefits that would be considered acceptable, in return for granting bonus density.

If the proposal gets the go-ahead it has the potential to fast-track up to 4,000 dwellings in the city centre and would bring the council one step closer to delivering on the Penrith Progression vision for the city centre, which includes high-density housing.

Penrith Mayor Karen McKeown believes that as a regional city with a population that will grow to more than a quarter-of-a-million by 2031, we need to revitalise our city centre and make inner city living a reality.

“By inserting an incentives clause for development and offering bonus Floor Space Ratio (FSR) in return for a public benefit at 11 key sites, we’re enabling inner city living but also providing a benefit for our growing population,” Cr McKeown said.

Cr McKeown also stated that there are a number of benefits in allowing higher-density housing.

“Residents have better access to public transport which can reduce the number of trips made by car, limit urban sprawl, and enable people to live closer to where they work,” she said.

“Increasing investment in the city centre also has positive local economic effects, such as more jobs and a revitalised city centre.”

If you would like to find out more about the planning proposal, or provide feedback, visit www.penrithcity.nsw.gov.au.

雍正王朝

ahuan

看到巴杰斯溪机场这个翻译，恶心到要吐出来了

雍正王朝

ahuan 发表于 2017-7-30 17:09
看到巴杰斯溪机场这个翻译，恶心到要吐出来了

中国人的投资心理是很奇怪的。碰到什么事情往往是因为不了解，产生怕；接着是恐惧；最后是因为恐惧而表现出的“各种奇怪”回复。
时间还没多久，之前2009-2012 多多哥哥说auburn被大家批的一塌糊涂。现在看呢？买auburn的没少赚。

Penrith 必然是下一个auburn。理由很简单，Sydney能住的，低于80的house不多了。

Mushroomm

雍正王朝 发表于 2017-7-30 16:58
哈哈哈。  仁者见仁吧。心态决定方向。很多人属于“怕”，所以对于什么，都是怕。 ...

你说得太对了，我就是怕楼花。珍惜生命，远离楼花。小心驶得万年船, 哈哈

wenmushan

那为什么不是Blacktown

雍正王朝

wenmushan 发表于 2017-7-30 17:17
那为什么不是Blacktown

blacktown 与 seven hills 都很好。 但，已经不是“小预算”了。

雍正王朝

Mushroomm 发表于 2017-7-30 17:17
你说得太对了，我就是怕楼花。珍惜生命，远离楼花。小心驶得万年船, 哈哈 ...

首先我不碰楼花。但，楼花是一种高回报的投资（也伴随高风险，比如房型，质量等）。

这个帖子说的是一个地区的发展。

雍正王朝

位于悉尼西部的彭里斯（Penrith）便是一处适合买房的宁静小镇。

彭里斯（Penrith）距离悉尼市以西约47公里，属于大悉尼的外西区。这是一处宁静悠闲的小镇，非常适合休养生息的安逸生活。

不少传闻都说悉尼西区人群杂乱治安不好，但据几代人都生活在悉尼西区的本地居民介绍，悉尼治安的好坏并不是简单的以东好西差来区别。东边北边治安较好是没错的，因为能靠海而居的都是富人，相对教育水平整体素质较高，外来人口比例不大。而西边，的确有几个地方比较乱，但也是外来人口很扎堆又靠近火车站的地方会差点。再往西，到了外西区，也就是彭里斯（Penrith），流动人口反而嫌这里太远，因此住在这儿的以本地居民为主，反而相对单纯和安全。

尽管距离悉尼市区较远，但彭里斯（Penrith）的交通并不闭塞。这里是火车必经的大站，如果坐蓝山快线去悉尼市，只需要55。

彭里斯（Penrith）还有一个大型的购物，外表看似乎不起眼的建筑，里面却感觉开阔敞亮。据当地居民介绍，几乎悉尼所有的商家都在彭里斯（Penrith）有分店，因此想买什么生活用品都能在本地解决。

而且据说同样在悉尼的连锁家具店，彭里斯（Penrith）这边的价格会便宜点，因此不少悉尼居民会不辞路远也在这边买了运回市。可见生活在彭里斯，便可享受性价比更高的度假生活。

除了宁静的居住环境，彭里斯（Penrith）绝大部分的住宅为澳洲传统的带庭院式的独立房，大面积的居住条件更适合人口较多的大家庭。

现在的悉尼房产中，新建成的住房有60%为公寓、排屋或小筑，全家人生活在传统的带院子独立房中似乎已经成为历史。悉尼新开发增长区地块平均面积只有400平方米，不到十分一亩。当然这些地区仍在建设独立式住宅，因此后院并没有消失殆尽，只是面积已经明显缩水。

据知，目前多数带后院的新建住房位于黑镇（Blacktown）市府的辖区。而后起之秀彭里斯（Penrith）也逐渐成为带后院独立房的重镇，该区的多单元住房只占悉尼地区总数的1%。

如果喜欢居住在有庭院的大房子，彭里斯是。

在过去一年中，彭里斯（Penrith）地方市府地区共批准了1161块新地块，占悉尼十大新开发市政区住宅用地细分审批总数的27.5%，比例为。紧随其后的是TheHills（949块）、黑镇（667块）、Liverpool（594块）和Camden（553块）。这些用地细分审批数据预示着各城区的。

在两年里，彭里斯（Penrith）的人口将增加3300人，因此住宅用地细分审批率料将升高。而澳洲的联盛集团（Lend Lease）位于Cranebrook的Jordan Springs开发案和Landcom区的Caddens Road工程将包揽绝大多数的带庭院独立房开发案。

彭里斯（Penrith）商业联盟执行官Bijai Kumar称：“这些数据体现了Penrith的发展，说明‘新西区（New West）’可以让家庭获得可负担的住房，在此开始优质生活。”

彭里斯（Penrith）还将成为悉尼的新商务园。58公顷的“卫生与教育区”（Health and Education Precinct）项目将在20年为6000人提供“知识型岗位”，其一期工程为西悉尼总耗资2950万元的Werrington Park Corporate Centre。

房价增值快速大

据《每日电讯报》报道，彭里斯（Penrith）地区在西悉尼房地产市场渐渐变得越来越举足轻重，因为其房价增幅及房屋交易的活跃程度在2013年超过了邻近城区。

据悉，彭里斯地方政府的房价在截至去年12月的一年内增加12.6%。此外，彭里斯房屋销量也大幅提升，过去5年的平均年增幅为5.3%。

悉尼房价一直领全澳洲。在房价增长方面，彭里斯超越了Campbelltown、Liverpool和Camden。在房屋交易活跃程度上，彭里斯也在成熟城区Parramatta、Rooty Hill、Prospect和 Wentworthville之上。

地产经纪把这个喜人的结果归因于市场动态转变，这扩大了彭里斯地区的吸引力。彭里斯在过去因房价可负担性强而吸引了不少置业者，但如今部分地区有70%的询盘个案来自客。据知，一所位于彭里斯Sherwood 环形路44号的住宅近日以36.5万澳元卖出。该住宅拥有3个睡房和1个卫生间，靠近、购物和公共交通设施。RP Data公布的数据显示，彭里斯地方政府的房屋中位价目前为54.32万澳元，超越Liverpool（52.45万澳元）、Campbelltown（44.68万澳元）和Blacktown（44.35万澳元）。

高端房产也吸引了许多买家前来问价。人们正卖掉面积较小的住房并搬进大一点房子，60万至80万澳元的房屋也备受追捧。可以看出，彭里斯优质的生活环境正在吸引着越来越多的人到此购房定居。

Mushroomm

欢迎讨论，呵呵。我说的也是一个地区的发展。从我将近二十年悉尼的买房经验来看，最好避开政府重点发展地区。

雍正王朝

Mushroomm 发表于 2017-7-30 18:37
欢迎讨论，呵呵。我说的也是一个地区的发展。从我将近二十年悉尼的买房经验来看，最好避开政府重点发展地区 ...

很好奇，请问2000年政府当时的重点发展区域是哪里？  现在情况如何？

cathy-zhang

开发三个难兄难弟

雍正王朝

cathy-zhang 发表于 2017-7-30 18:41
开发三个难兄难弟

千万别这么说。 liverpool 17万 时候        hurstville 40万。
现在：liverpool 40+   hurstville 70+

从回报率来说liverpool 不低！（以上例子，上下对的同一套）      

Mushroomm

我不记得2000年政府有什么重点发展区域。也许有我不知道。那之前是Olympic Park, 之后是green square和Mascot. 到现在肯定是涨了。但是这些年有很多地区有更好的回报。

雍正王朝

Mushroomm 发表于 2017-7-30 18:46
我不记得2000年政府有什么重点发展区域。也许有我不知道。那之前是Olympic Park, 之后是green square和Masc ...

Oly park现在如何。从无到有，升值速度不快吗？
Gree...   Mas... 更不用说了。

所以：重点发展区域为什么不投？  当然，每个人观点不同。上面也不能说其他非重点区域就不行。也许其他区域更好。 可是，把时间放到当时，你投白马还是投可能变天鹅的“未知黑马”？

Mushroomm

不投的主要原因是：房子盖太多了，很难租出去，很难卖掉。
从无到有？呵呵。已经是重点发展地区了，低价都很难拿地，别说无了。
是不是白马还有待探讨，说话不能太绝对了。

雍正王朝

Mushroomm 发表于 2017-7-30 18:56
不投的主要原因是：房子盖太多了，很难租出去，很难卖掉。
从无到有？呵呵。已经是重点发展地区了，低价都 ...

你说你投资20年，我是1996年落地澳洲的。

Oly 那边过去是空地，监狱，工厂用地。 为了奥运盖的。 不是从无到有？ 如果那个时候抢一块地，哪怕在silverwater 也发了。 现在不也一样？Schofield  rouse hill,,,, 哪个不是？

Mushroomm

呵呵，有偷换概念的嫌疑
奥运村从无到有不等于投资回报计算从无到有。我已经说了，一个地区列为重点开发地区以后很难低价拿地。列为重点之前拿地不在讨论范围。
奥运村的未开发土地本来也不对个人出售。个人最多抢一个盖好的house而已。记得四房能看到大桥的在奥运会后是49万，相比两E并不便宜。
其它地方抢一两块地也看大小。普通的700到800平米也算不上发了。跟上大市而已。

雍正王朝

Mushroomm 发表于 2017-7-30 19:12
呵呵，有偷换概念的嫌疑
奥运村从无到有不等于投资回报计算从无到有。我已经说了，一个地区列为重点开 ...

就说最近的Rouse hill, 一线， sf 一线。 宣布之后，甚至已经开发了一段时间后，随便抢个house到现在还是发了。Schofield 什么时候宣布的，去年买的，今年都能差不多15-30% （不是说新房）

上面也说了，哪怕你在奥运附近买，也发了。

Mushroomm

涨幅15-30%就算发了？呵呵。再议再议