P&I ➕ offset 账户

vicky0105

贷款要转成P&I， 今天给Banker打电话，Banker的意思是P&I 也可以有offset 账户，平时多余的钱放在offset里，每月还款额一样，但P&I比例会根据offset里钱的多少不一样，offset 里多余的钱平时可以随时取现，是这样的吗？

laji

千言万语，化作以下3 行

以25年期 P&I为例

每月利息xxx = (loan balance  - offset ) * rate ÷ 12
如果io, 每月还款数yyy = xxx
如果pi, 每月还款数yyy = loansize * ( 1 + rate *25year / 2 ) ÷ 25year ÷ 12

neard

https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1130896
简单通俗易懂科普贴

vicky0105

laji 发表于 2017-7-5 16:19
每月利息xxx = (loan balance  - offset ) * rate ÷ 12
如果io, 每月还款数yyy = xxx
如果pi, 每月还款数y ...

P&I那个看起来好复杂，看不懂哦。

laji

PI 的每月还款数只与初始loansize, loan life (通常25年) 和当前loan rate 有关。
PI 的每月还款数与offset多少无关，与loan欠款余额无关，也与利息无关。

laji

vicky0105 发表于 2017-7-5 16:22
P&I那个看起来好复杂，看不懂哦。

别自己吓唬自己哈，offset 与P&I每月应还款数无关。

比如 你有20万贷款，Westpac 3.88% 利率, 要求25 内年偿还。

把这3个数放进 P&I 公式

P&I 每月还款数 = 20万 * ( 1 + 3.88% *25 / 2 ) ÷ 25 ÷ 12
= 990 元

(补:银行计算器 精算结果是每月还款 $1042
    我这提供的是估算/心算法，误差 5% )

laji

laji 发表于 2017-7-5 17:07
别自己吓唬自己哈，offset 与P&I每月应还款数无关。

比如 你有20万贷款，Westpac 3.88% 利率, 要求25 内 ...

哪怕你在应还款的基础上多还了1些本金， 或者多余的钱放offset里，银行都不会放松每月的这个"最低还款数"

你多还的这些努力只是 减少了
每月利息  (loan balance  - offset ) * rate ÷ 12, 以及从头到尾给银行的利息，最终你的胜利就是不到25年就还清了所有的本加息

vicky0105

neard 发表于 2017-7-5 16:22
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简单通俗易懂科普贴

谢谢！要好好研究一下

vicky0105

laji 发表于 2017-7-5 17:19
哪怕你在应还款的基础上多还了1些本金， 或者多余的钱放offset里，银行都不会放松每月的这个"最低还款数" ...

那么当年利率8的时候做的P&I的贷款的还款额好高，现在即使利率降了还得还当年固定的还款量（即使多还了很多本金）。

kakei14

bello 发表于 2017-7-5 16:23
IO变PI，就是加速还本金，如果你offset满的，每月还款额不变，就意味着每月全部还得是本金。 ...

如果offset是满的，就没有利息了，每月还的都是本金，那么是下面哪种情况呢？

1. 还款年数少了，不到25年就还完了？
2. 还是25年贷款，但是每个月还的本金少了？

vicky0105

laji 发表于 2017-7-5 17:07
别自己吓唬自己哈，offset 与P&I每月应还款数无关。

比如 你有20万贷款，Westpac 3.88% 利率, 要求25 内 ...

还有个问题，举例来说吧：

今天刚办好的贷款， 50万，PI还款，浮动利率，30年，没有offset,今天拿到的利率是4.0。 这样每月的还款额是 2387 ；

明年的今天，利息涨到6.0， 其它都一样，这样的还款额就是3035；（用的银行的loan calculator);

后年的今天，利息又降到了4.0， 其它还都一样，这样的每月还款额是2387 还是继续每月还 3035？当然如果继续还3035，里面还的本金多了

vicky0105

laji 发表于 2017-7-5 16:23
PI 的每月还款数只与初始loansize, loan life (通常25年) 和当前loan rate 有关。
PI 的每月还款数与offset ...

如果这样的话，即使以后利息涨到8.0， 每月还款额还是初始设定的2387？

vicky0105

neard 发表于 2017-7-5 16:22
https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1130896
简单通俗易懂科普贴

看过你发的普及贴了，简单易懂很风趣。

层主看看12楼，应该怎么算？

LWLJH2010

kakei14 发表于 2017-7-5 20:30
如果offset是满的，就没有利息了，每月还的都是本金，那么是下面哪种情况呢？

1. 还款年数少了，不到25 ...

P+I+Offset
每月固定还款1000。
里面的P与I比例和offzset有关
如果offset满了，不如关掉loan 然后开个saving 存钱，还能赚点利息。

laji

vicky0105 发表于 2017-7-5 20:23
那么当年利率8的时候做的P&I的贷款的还款额好高，现在即使利率降了还得还当年固定的还款量（即使多还了很 ...

是这样的，如果当年利率8%的时候做P&I 固定个 X 年，那么X年内每月还款额固定不变。

如果是 P&I 浮动利息， 那么银行每次宣布利息变动时，每月还款额会按以上公式重算一遍。新的每月还款额被执行 直至下次利息率变动。

laji

kakei14 发表于 2017-7-5 20:30
如果offset是满的，就没有利息了，每月还的都是本金，那么是下面哪种情况呢？

1. 还款年数少了，不到25 ...

答案是1，提前还完贷款。

vicky0105

laji 发表于 2017-7-5 22:26
是这样的，如果当年利率8%的时候做P&I 固定个 X 年，那么X年内每月还款额固定不变。

如果是 P&I 浮动利 ...

谢谢！我总算明白了

laji

vicky0105 发表于 2017-7-5 20:36
还有个问题，举例来说吧：

今天刚办好的贷款， 50万，PI还款，30年，没有offset,今天拿到的利率是4.0。  ...

你戳中好几点 :-)

第一 银行计算器是精算

其公式为
4%年利率 相当于月利息  rate =4.0% / 12
30年期限 还款总次数为  30 * 12月 = 360次

每月还款额 =   rate * ( 1 + rate )的 360次方  ÷ [ (1 + rate )的360次方 - 1] * 50万 本金  = $2387


我心算不了那个360次方，所以就偷懒了，在#2楼的帖子里提出把公式简化成乘，除法 来估算每月还款额，估算出来的每月还款会有个误差 5%吧

但是无论精算还是估算，原则只有一个:每月还款额只考虑loan size, loan term, loan rate 。不考虑offset or prepayment

laji

vicky0105 发表于 2017-7-5 20:36
还有个问题，举例来说吧：

今天刚办好的贷款， 50万，PI还款，浮动利率，30年，没有offset,今天拿到的利 ...

你戳中的第二点是， 后年怎么办?

按你的假设 "后年的今天，利息又降到了4.0"
银行就按公式再算一遍呀

注意除了利率，另外两个因素也变化了
Loan size  从50万降为 48.4万
Loan term  从30年降为 28 年

所以第三年 每月还款额约为 $2396

laji

laji 发表于 2017-7-5 23:10
你戳中的第二点是， 后年怎么办?

按你的假设 "后年的今天，利息又降到了4.0"

其实后年到底如何我吃不准每家银行执行的细则。

数据派

所以说，如果遇到加息，PI就比较惨，不管有多少offset，一个劲猛还，直到还完为止。
而IO，只还offset没有cover的部分。

laji

vicky0105 发表于 2017-7-5 20:36
还有个问题，举例来说吧：

今天刚办好的贷款， 50万，PI还款，浮动利率，30年，没有offset,今天拿到的利 ...

你戳中的第三点是， 明年升息了 怎么算?


考虑到第一年的P&I 已经成功地把principal降到49.1万了，要在29年内还完

使用同样的公式(或银行计算器) ，每月还款额约为$2980

xijiangyue2016

这个太复杂了，头疼。

vicky0105

laji 发表于 2017-7-6 01:10
你戳中的第三点是， 明年升息了 怎么算?

你的三点灰常清晰明了，彻底明白了，即使PI ，还款额也是根据rate、剩下的年限、和剩下的贷款经常变化的，因为之前有TZ说银行设定的有最低还款额，所以纳闷。 今天回血了再加分

laji

bello 发表于 2017-7-6 09:15
好厉害的速算公式，请问你这速算公式里25是贷款年数还是固定值25？

是还贷年数，原贴举例子25年。

临时碰到客户，总得有点唬人的3斧头吧，
见笑了

laji

bello 发表于 2017-7-6 09:15
好厉害的速算公式，请问你这速算公式里25是贷款年数吧？另外loansize是个变量？初始是初始，中途是中途？ ...

Loansize是变量，即每次银行宣布P&I利息变动时未还的principal。一旦开始执行，中途不变直至下次P&I利率或贷款产品(eg.年限)变更

在每月应还款数之外，你自愿多还的不会降低loansize,因为多还/早还的部分银行允许你随时redraw走。但我不确定是否所有银行都这么执行。

kakei14

laji 发表于 2017-7-5 17:07
别自己吓唬自己哈，offset 与P&I每月应还款数无关。

比如 你有20万贷款，Westpac 3.88% 利率, 要求25 内 ...

再跟您确认一下

前提假设 100万贷款30年，利率5%。

按照你计算的公式，月供是：
1000000 (1+0.05 * 25 /2) /25/12 = 5416
我在网上找了个calculator算出来月供是 $5369 per month，和你的结果几乎一样。

就算是offset 都是满的，一个月也要还这么多钱，但全都是本金，算下来差不多15~16年就还清所有本金，是这样吗？

胡老立

laji 发表于 2017-7-5 16:19
千言万语，化作以下3 行

每月利息xxx = (loan balance  - offset ) * rate ÷ 12

请问loan balance105000.00和offset acc.105000.00,还款有17年左右,把105000.00保留在offset acc.里还pay off loan balance?

谢谢！

laji

kakei14 发表于 2017-7-6 09:48
再跟您确认一下

前提假设 100万贷款30年，利率5%。

是的。那么牛的话 可以全款买房了哈。

如果像你说的总是放满offset，你会发现loan account 里那个available for redraw 越来越多。你不redraw,那16年就无债了。而且16年里，你没被银行赚走一分利息。

cangaru

所以PI是很恐怖的

我们的loan本来是百分百Offset的，突然被银行改成PI了，从每月没什么还款，一下变成3000块钱了，吓屎我了，赶紧再转成IO